荊寶潔

　　針對房地產業的信貸投放已經陸續收緊。

　　中國農業銀行總行已向各分支行下發了文件，從4月1日起，將首套房貸款利率由7折調高至8折。至此，四大國有銀行均已調整了利率7折優惠政策。

　　一位不愿透露姓名的銷售總監告訴記者，春節后，中國銀行給該樓盤限定了1000萬的個人住房按揭貸款的信貸額度。

　　另外，本報記者從銀行內部人士處了解到，針對房地產業的開發貸款和土地儲備貸款也有所收緊。面對過快上漲的房價，房貸風險也有所增加，各家銀行為此采取了不同的策略。

　　各銀行策略性收緊

　　隨著農行此次調整7折利率優惠，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優惠政策。其中，中行、工行、農行已明確取消7折利率優惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。從4月1日開始，若首付2成，工行執行利率8.5折，建行、農行執行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行則是將首套房貸款利率調高至8.5折。光大銀行一位負責人也告訴記者，目前光大銀行已經完全取消了7折利率優惠。

　　中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍表示，商業銀行目前收緊首套房貸利率的政策，“是各種誘因的綜合體現。”主要原因之一在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松，致使中國商業銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是。

　　房價上漲過快，已經引發了銀行對優質資產——個人住房按揭貸款風險的擔心。今年2月初上海銀監局在對轄內中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發現，以2009年9月30日的數據為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點。“房價下跌10%情況下的不良率是正常情況的2.6倍。”

　　從去年開始，一些銀行已開始有針對性地做出調整，明顯收縮了房地產業貸款。

　　在近日舉行的2009年建行年報業績說明會上，建行副行長陳佐夫稱，去年建行堅持了審慎投放。建行新增額是450億，僅為個人按揭貸款的1/5，其他三家大銀行分別達到700億、800億和900億。

　　一位不愿透露姓名的國有銀行高管告訴記者，去年以來，一線城市房價幾乎上漲了一倍，風險也開始逐步加大。尤其是北京三塊地王同一天誕生后，銀行內部更加關注房地產業的風險。之前各家銀行已經從需求端逐步收緊。但他判斷，央行不會大范圍提高存款準備金率和發行定向票據收緊流動性，很多刺激經濟回暖的項目已經箭在弦上，必須給與信貸支持。

　　這位銀行高管比較贊同中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年的看法。許小年不久前表示，引發房價在短期內暴漲的最直接原因是貨幣超發。

　　銀監會預警風險

　　銀監會一直密切關注房地產業信貸投放風險。

　　中國銀監會有關負責人3月29日晚間表示，銀監會已經要求銀行禁止對囤地捂盤的地產商發放新增貸款，查處其重復抵押問題，對78家退出地產的央企非在建工程不予授信，監測查處貸款違規流入股市、房市。只要經國土資源部門、建設主管部門查實，存在囤地、捂盤行為的房地產開發企業，商業銀行應將其列入警示名單，不得對其發放新增貸款，已有貸款要采取保全措施。

　　4月1日，銀監會主席劉明康在全國城市商業銀行發展論壇第十次會議上表示，將動態管理房貸首付成數。“對于房地產市場的貸款風險，城市商業銀行應加大風險控制。”對于個人住房按揭貸款，首付款成數要做到動態管理，“一旦發現存在投資、投機行為，首付比例應當提高”。

　　此前，劉明康在全國兩會接受記者采訪時表示，銀監會將對房地產相關貸款保持審慎態度。對土地儲備貸款，銀監會關注地方政府的信用、儲備土地的使用用途、以及保守地把握好土地儲備的貸款成數等問題。

　　信貸調控路徑

　　仲量聯行研究部主管覃曉梅認為，信貸調控手段是一種比較市場化的調節手段。但歷來出臺的個人房貸調控政策，都曾遭到市場主體的博弈。她認為，關鍵還得看各家商業銀行的執行力度。而對于開發貸款，由于去年一些企業擴張速度較快，盲目的擴張也將帶來風險。覃曉梅認為銀行會更為關注企業的資產負債率指標，“之前中新地產等上市公司也遭遇了資金鏈危機，并不是大的公司或者上市公司就一定資信良好。”

　　趙錫軍對本報記者表示，從決策層的表態來看，今年的貨幣政策定調不會發生根本性的轉變，依舊會采取適度寬松的貨幣政策，但會有針對性的對經濟運行中的新情況作出調整。

　　趙錫軍認為，由于經濟增長的不平穩和不平衡性，一些領域，如房地產領域，集中了過多的信貸資源。并不流動性過分充裕，而是分布不均衡帶來的問題，例如中小企業融資依舊很難，“三農”的金融支持力度依舊不夠。管理層更多的是進行結構性的調整，讓信貸資源流入更需要的地方去。

　　另外，他還指出，當前引發房價過快上漲的更主要的誘因是土地政策和其他房地產政策，并非金融政策，金融政策歷來只是配套政策。“通過取消貸款優惠利息、提高首付成數，嚴格控制開發貸投放，即使抑制了房價，也只能帶來短期效應，治標不治本，可謂按下葫蘆起了瓢。”他說。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。