新浪財經訊 2月3日下午消息 時隔7年后，北京市擬再次上調基準地價，并在級別基準地價上，增設區片基準地價和路線價。北京市國土局表示，此次基準地價的調整或將影響物業稅的征繳、拆遷、二手房等領域。

　　居住類基準地價或翻番

　　北京市國土局今日還首次就基準地價更新成果召開聽證會。

　　北京市國土局副局長曾贊榮表示，此次基準地價的調整，或對房地產市場、物業稅開征以及拆遷等方面產生影響，而更新成果經過審批程序，才會正式生效，預期會在一季度內。

　　與會的聽證代表，來自中介機構的楊女士表示，經其測算，調整后，居住類用地基準地價或為02年的1.7到2倍，工業用地基準地價或為1.6到3.5倍。

　　“如果把地價水平毛地價折讓成出讓金，此次修訂比之前有50%增幅。”楊女士如此說。

　　而按照最新的規劃，全市商業、辦公、居住、工業四類用途均劃分為十二個級別(此前為10個級別)，在級別范圍內劃分了212個商業用途區片、209個辦公用途區片、211個居住用途區片和181個工業用途區片，對58條商業街編制了商業路線價加價幅度表，建立了用途修正、產業修正等九項豐富和實用的修正體系修正因素體系。

　　利好京城樓市

　　目前北京實行的基準地價是2002年調整的。按照土地用途分為商業、綜合、居住和工業四類，并由城區至郊區劃分為十個級別。

　　東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他郊區縣則處于六到十類地段。

　　其中，商業、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

　　北京中原三級市場研究部認為基準地價的上調可能對于已經開始調整的北京樓市市場反而是一個利好影響。會增加普通房源比例，減少稅費，有利于市場成交回暖。

　　按照目前市場的實際情況，在09年房價已經上漲了超過50%，相應的非普通住宅的認定標準也應該相應調高，如果提高50%的基本價，有望使得北京被認定為非普通住宅的房源減少到25%左右。而部分房源需繳納的稅費或可減少一半以上。

　　北京擬提高土地出讓底價

　　在聽證會上，國土局相關負責人還解析政府如何確定土地收益。該負責人稱，招拍掛的土地，是按照成交的熟地價和一級開發授權活動以來，所審批的案例計算開發成本，對其進行核算后，確定政府增值收益水平。最后確定25%的比例作為商業辦公和居住用地的土地出讓收益比例。

　　北京市國土局副局長曾贊榮稱，此次基準地價的調整對市場上的土地交易價格影響不大。只是對收購儲備土地，對征繳土地使用稅做參考。

　　不過，曾贊榮表示，此前拍賣的幾塊住宅用地，相比于出讓底價，都出現了很高的溢價。“這主要是因為北京去年沒有對地價進行修正，而目前其他城市都已經把起拍價抬高了”

　　“今年我們會抬高起拍價。”曾贊榮如此表態，他具體解釋稱，“預計成交價會達到多少，那出讓底價就按照其60%來定，這樣可以縮短拍賣的時間。”(丁蕊 發自北京)

　　更新成果及與會代表意見：

　　新增區片基準地價和路線價

　　據新浪財經了解，經過調整后，北京市將建立多層次空間土地級別劃分體系，在原有級別基準地價的基礎上，新增了區片基準地價和路線價等。

　　也就是，在同一個級別的地塊，其基準地價仍會按照區片進行調整。而同一條商業街上，路東和路西的區域都會因為商業價值不同，而有不同的標準。

　　北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春表示，應當把區片基準地價和級別基準地價的關系搞清楚，將來是依據區片還是級別征繳土地使用稅待明？過去是以級別定，今后將如何參考，待明確。

　　目前，按照北京市的相關規定，不同等級的土地相對應的稅額不同，根據2007年最新調整的結果，北京市的城鎮土地稅由原來的每平方米0.5元-10元提高至每平方米1.5元-30元，提高了2倍。 如果基準地價上調，土地使用稅稅額勢必將上漲。

　　樓面價作為基準地價唯一價格表現

　　按照最新的調整規劃，今后將采用樓面熟地價作為基準地價的唯一價格表示方式，統籌協調協議出讓價格和招拍掛出讓價格，實現熟地價和政府出讓土地收益的市場協調聯動機制。

　　北京市規委代表則表示，目前居住和商品房用地價格倒置，其或有價格調整的因素，但也存在房屋自身價值的變化。如果按照樓面價作為基準地價的唯一價格表現，“在房價漲幅過快的情況下，這是限制價格還是承認高房價的價值呢？”

　　將加強動態監測

　　根據最新修訂的成果，將基準地價與地價動態監測、標定地價相結合，探索建立了根據城市規劃和市場狀況及時更新進行局部動態更新的機制。

　　對此，參會的聽證代表表示，本次基準地價更新確定的價格水平是指基準期日2009年1月1日，但一年來北京的房價已經漲了很多，市場是超過預期的。“而作為技術成果，基準地價的更新可能也存在滯后性。”需要建立修正系數，以保證動態性。

　　基準地價成果將向社會公開

　　不過，北京市國土局也表示，將整合地價管理資源，建立了基準地價應用管理平臺，實現基準地價發布、信息查詢等功能，充分體現社會化服務功能。

　　國土局相關負責人表示，目前基準地價更新的成果暫時保密，經信息委審核后，會向社會公眾開放，屆時可在國土局網站上查詢電子版的信息。(丁蕊)

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