⊙記者 朱國棟

　　溫州炒房團因投資房產“快、準、狠”而成為中國樓市一道獨特的風景線，他們的嗅覺之靈敏，行動之迅速，出手之大膽常令國人驚嘆。而隨著其影響漸成氣候，溫州炒房團的一舉一動頗有了些風向標的意義，其退其進都能觸動市場上那根敏感神經。眼下，房地產業再次走入調控之局，在成交量急劇下滑、房價仍然堅挺，買賣雙方僵持的情況下，讓我們再次把目光投向溫州炒房團，從他們的生存狀態或許可以看出，風平浪靜的房地產市場表象下的暗流涌動，而某種危機可能正在蔓延……

　　國務院陸續出臺抑制房價過快上漲政策后，溫州炒房團們的日子也不好過。

　　“真沒想到，資金面的變化會這么快，我們公司開盤的時機其實也就晚了1個月。”張少國(化名)是溫州某房產公司董事長，這家公司及其分支機構目前在江蘇北部的一個縣、四川成都、廣東、安徽和湖南都有樓盤。其中江蘇、廣州和成都的樓盤到2009年10月下旬就已符合開盤要求，但為了拿到更好的賣價，他們一直捂著沒有開盤。而正因為拖過了2個月的黃金時期，張少國公司的3個樓盤回籠資金成了很大問題。

　　張少國是溫州最早一批炒房團成員。早在1997年，他就在杭州投資置業，到2005年時，資金投資回報超過300%。然后，他就組織一幫親友將錢轉向了房地產開發。張少國表示，在溫州像他這樣完成炒房客到房地產商轉變的，絕不會少于1000家。

　　那么，這些放大版的炒房團，如何應對這次宏觀調控呢？

　　初遇資金危機

　　“我們的樓盤2009年10月下旬就符合開盤要求，當時我征求了公司其他股東的看法，是否立即開盤，他們的觀點是現在房價還在暴漲，應該捂一捂再說。我當時確實考慮到了風險，但說實話，我當時的觀點是和股東們一致的。”張少國表示，如果他們從10月下旬符合條件后立即開盤，按照當時的銷售形勢，目前廣州、蘇北和成都的樓盤應該已回籠了95%以上的資金，但將開盤日期選擇在了12月底后，目前只賣掉了20%的房子。

　　“按照目前的售樓進度，將這些樓盤全部賣光估計要到2011年初，而且房地產市場還有進一步下調的可能，能否保證現在的房價還很難說。”張少國表示，正是因為這樣，他才被迫決定提前把項目轉讓給別人。

　　“我們的項目按目前的市值大約是13至14億元，目前已回籠了2億多的現金，我準備把這些項目打包賣掉，打包價是10億元。”然而，張少國表示，即使降價3至4億元處理，但愿意接盤者仍然寥寥。

　　據了解內情的人士分析，張少國之所以愿意降價處理這些樓盤，主要還是因為他們的房地產開發資金來源是民間資本。而民間資本的利率普遍是銀行貸款利率的2倍以上，有的高達4倍，這使得他們對回款速度要求很強。張少國坦承，“我的項目共投入4至5個億，其中自有資金為1億多元，目前的資金成本大約是20%，3億的資金一年的利息款就是6000萬元，這在溫州房地產企業中絕對算不上高。加上這些樓盤的營銷成本大約是5%，那實際上市值13至14億元的樓盤，真正落到我賬上的也就11至12億元左右，這還沒有算上接下去一年樓價可能下跌的。”張少國表示。

　　但即使是降價30%以上銷售，張少國仍然面臨許多麻煩，“在目前這個當口，很多中小房地產企業最關心的都是資金鏈，即使資金充裕，他們也未必會愿意出手。”張少國表示，曾經有地產商和他們洽談，希望接手他們三個項目中的成都項目，但張少國和他的股東認為，僅成都項目出手，對資金回籠于事無補，所以沒有答應。

　　張少國表示，“如果打折整體賣給其他房產商的思路無法進行，那就只能走以前的老路，那就是召集圈內比較大的炒房團成員，把這幾個項目由他們包銷，但得打7至8折，不僅要支付一定的中介費用，而且回款周期還會在半年以上。”

　　空方已占明顯優勢

　　事實上，遇到資金問題的樓盤絕不只是張少國一家，但像張少國這樣整體出售項目的企業還并不多。

　　劉劍明是溫州一家地產中介機構的總裁，他告訴記者，“目前溫州炒房團對后市的看法是有分歧的，那些獲利較多、追求保守的炒房客早在2009年8至10月就選擇了回籠資金，落袋為安。但有些激進的投資者，到12月份還在出手買房。”但劉劍明承認，到了2010年1月，激進的投資者已明顯減少，空方占據優勢。

　　“我炒房一直主張要關注政策變化，不要追求太過分的利潤，2009年3月，政府號召大家要買房，我們就買，2009年底，政府號召要抑制房價過快上漲，我們就賣，這是很簡單的道理。”樂清人洪修益早在2009年11月就把手頭用不到的6套房子掛牌出售，辦好所有的手續和款項是在12月底。根據洪的介紹，這些房產都是他在01年、05年和07年購買的，就是這些房子，他也完成了從百萬富翁到千萬富翁的轉變，整體收益率達400%。

　　但是，仍有相當一部分投資者看空但不做空，湯少敏(化名)是溫州一家金融分支機構的負責人，他手頭就有8套以上的房子，他從2009年5月開始就認為中國地產市場過熱，但他真正賣出的房子只有兩套。

　　湯少敏表示，自己之所以不選擇目前把大多數房產出掉，主要是有兩個考慮：一是宏觀調控的周期，如果調控的周期只是幾個月，那就不用過急賣掉；二是經過調控后下一波房價又會持續上漲，那么現在既然不急著等錢用，那也不用出手。

　　關鍵是調控周期

　　事實上，對溫州炒房團多數成員來說，房地產宏觀調控已成定局，房價在全國多數城市會出現小幅下跌也基本形成共識，但對炒房客來說，目前他們最關心的還是調控周期。

　　“如果宏觀調控周期長達2至3年，而且調控的政策還會進一步嚴厲，那我們的日子就麻煩了。”張少國表示，目前溫州在全國各地的樓盤開發資金，80%以上是通過民間借貸獲得的，而且多數資金年成本超過25%，如果樓盤出現半年滯銷，他們肯定會打折出售，如果出現兩年以上滯銷，那許多溫州中小房地產企業會資金鏈斷裂。

　　在這樣的情況下，房地產資本來源以溫州為主的城市，地產市場就會遭遇嚴重考驗。溫州市顯然首當其沖。

　　“通過調研我們發現，溫州房地產市場70%是投資或投機需求拉動的，真正自住的只有30%。而全國許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。” 溫州規模最大、最為活躍的智囊機構之一的溫州中小企業促進會會長周德文表示，正是溫州房地產市場這種特點，導致溫州樓市漲幅遠超別的城市，但風險積聚也遠超其他城市。

　　據溫州中小企業促進會統計，到2008年年底，溫州民間借貸規模達600億元，其中有相當一部分資金已流入房地產。

　　2009年4月30日，溫州云天房地產開發有限公司董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。“據初步匡算，溫州云天及其關聯公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元”，一位債權人向記者提供的材料顯示。“徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，許多短期借款利率高達8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權人饒為民(化名)表示。

　　事實上，溫州云天資金鏈斷裂，距離上一次2007年底開始的房地產宏觀調控才1年不到。由此推算，如果這一波房地產宏觀調控持續一年，部分溫州房地產企業會有資金鏈斷裂危險，如果調控延續達2至3年，溫州炒房團的日子會怎么樣就顯而易見了。

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