記者 王煒

　　●今年上半年，隨著政策密集出臺抑制投機性需求，房價有望趨于穩定

　　●從長期看，還需通過增加住房持有環節稅收、制定住房中長期發展規劃等手段穩定樓市

　　政策托市，地方政府力挺，2009年我國房地產市場創出驚人“奇跡”

　　2009年，從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態的爆發式“沖量”，在應對國際金融危機沖擊的這一年，我國房地產市場創出驚人“奇跡”。

　　2009年1—11月，全國新建商品住房成交6.9億平方米，同比增長54.4%，對比樓市最火爆的2007年，同期銷售額還增長了25.4%。全國完成房地產開發投資3.1萬億元，同比增長17.8%。

　　“去年初，中央提出‘保八’的目標時，很多人不敢相信。但到4月份以后人們開始相信了。一個很重要的原因就是當時房地產出現了出人意料的快速增長。”近日在焦點房地產網舉辦的“中國地產新視角高峰論壇”上，國家信息中心專家委員會委員高輝清說，“在信心低迷的時候，居然這么多人買房子，房價增長這么快，應該說是一個奇跡。”

　　盡管當時房地產業并未如許多人猜測的進入中央出臺的十大產業振興規劃，但中央和各地出臺的一系列支持購房、減免企業負擔的政策，對房地產業形成了實質性的利好。“房地產市場是給一點陽光就燦爛，實際上它的表現比其他任何市場都好。”高輝清說，“政策這只‘有形的手’，特別是地方政府的力挺，激發了需求，是房地產能夠創造奇跡的首要原因。”

　　去年適度寬松的貨幣和信貸政策，加之其他行業本該流入實體經濟的資金也進入房地產市場，被普遍認為是市場快速發展的又一重要支撐力。

　　去年前11月，房地產開發企業資金來源4.8萬億元，同比增長44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長40.2%。寬松的資金面不僅支持企業渡過難關，也支持購房需求特別是投資型和投機型購房需求進入市場，助推了量價齊漲。

　　與市場“奇跡”相伴的，一線城市供需逐漸緊張，地價、房價快速上漲，捂盤惜售、囤房囤地、假按揭等違反市場秩序的行為再次上演，投機行為增加，市場泡沫開始出現。這些問題導致人民群眾不滿，金融機構也開始更謹慎地審視房地產泡沫可能導致的金融風險。

　　一些開發商囤房囤地，人為造成短期供應不足

　　“如果說去年3、4月份房價探底回升是市場回暖的表現，去年下半年一線城市房價加速上漲，主要原因已經轉為日益緊張的供求關系，特別是商品房有效供給不足。”中國房地產協會秘書長朱中一告訴記者。

　　需求方面，去年全年房地產銷售面積同比大幅增長，一線城市更是異常火爆，排隊買房、排號等現象再次出現。隨著市場回暖，大量投資、投機性購房需求入市。去年前11月商品房成交增長54%。供應方面，同期商品住房竣工面積、施工面積和新開工面積增幅分別比成交情況低26.2、38.4和41.5個百分點。另據住房和城鄉建設部40個重點城市監測數據，2009年40個城市新建商品住房上市面積比2008年減少17.2%，可供銷售面積比2008年減少26%。部分熱點城市投資投機需求旺盛，一些開發商囤房囤地、捂盤惜售，人為造成市場短期供應不足。加上不時出現“地王”，又進一步加大了房價上漲的市場預期。

　　日前出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中，把“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”放在第一位。提出要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。此后，有關部門陸續出臺多項旨在穩定樓市的政策。如二手房營業稅免征時限由2年恢復為5年，購買土地首付必須達到五成等。

　　政策密集出臺，穩定房價初見成效

　　“政策的具體實施效果取決于執行情況，這還需要一段時間來觀察。”朱中一說，“但抑制投機也好，增加供應也好，都釋放出中央和地方政府下決心穩定房價的信號。目前來看，最重要的意義不是在短期內通過政策手段打壓房價，而是穩定購房者的預期，進而穩定供求關系，穩定房價。”

　　近期密集出臺的政策，已經開始讓很多購房者逐漸走出恐慌情緒，持觀望態度。元旦假期后，北京、上海、廣州、南京、長沙等地都出現了供應量、成交量雙雙明顯下降的情況，與去年底相比更是“兩重天”。除了傳統的淡季因素外，一系列新政開始實施而引發的觀望情緒是成交低迷的主要原因。

　　各地業內人士分析認為，今年各地市場供應都將穩中有增，購房者的預期穩定，為市場供應增加提供了時間。在政策能夠穩住預期的基礎上，如果執行有力，效果會比較明顯。

　　從長期看，要穩定房地產市場，還需要通過完善土地招拍掛制度、增加住房持有環節稅收、制定住房中長期發展規劃等手段。朱中一說：“房價并非不可能下降。在市場供求平衡，保障性住房覆蓋面擴大，土地招拍掛制度不斷完善的情況下，房地產市場會逐漸回歸理性。現在房價過高的城市，會出現合理的調整。”

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