1 嚴格二套房貸首付比例 利率靈活掌握

　　“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價�！薄锻ㄖ�》的明確規定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　《通知》中，一度執行的二套房貸優惠政策沒有再被提及。

　　事實上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規定在2007年全國樓價持續飆升的狀態下就已出臺。

　　2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%，利率也有所降低，出現了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為：“在目前市場情況下，出臺這樣的規定非常及時。”

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求�！�

　　收緊二套房貸的同時，政府還明確，要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，“對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。” 

　　2 打擊捂盤 開發商須一次性公開全部房源

　　在目前的房地產市場上，幾乎所有的開發商在銷售時都會采取小規模分批推盤的策略。舉例來說，盡管上海政府曾規定同一期房源必須達到3萬平方米的標準，但是，在一張預售許可證下，開發商往往還是采取分批銷售，往往一次開盤僅僅推出一兩百套甚至有些只有數十套房源，從而造成房源緊張，一售而空的“假象”。與此同時，經常相隔不久的第二批房源價格就會明顯提升。

　　此次國務院通知中明確，按照規定，各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

　　另外，各個部門被明確了監管市場的分工，其中住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。

　　3 防止境外“熱錢”沖擊

　　國務院在此次《通知》中再一次提及要預防“境外熱錢”的沖擊，外資炒樓再次成為關注重點。

　　政策顯示，要加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導等。

　　其中尤其值得關注的一條是，國務院要求，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

　　潘石屹表示，防止境外熱錢沖擊我國市場“是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國繼續寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊。那時炒房地產就不只是國內的資金了”。

　　今年1月9日，中國社科院國際金融研究中心發布《中國面臨的短期國際資本流動：回顧與展望》報告，指出2010年上半年，短期國際資本仍將持續流入中國。報告顯示，從2009年下半年開始，隨著發達國家針對中國出口商品貿易保護主義舉措的頻繁出現，人民幣升值外部壓力卷土重來，并且轉化為強烈的人民幣升值預期。這意味著在資產市場相對收益率之外，人民幣升值預期將繼2007年之后，再度成為短期國際資本流入中國的重要驅動因素。

　　此外，美元套利交易的大規模平倉可能要等到美聯儲重新加息。鑒于目前美國私人部門的消費與投資更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的復蘇，因此，美聯儲加息的時間依然不會早于2010年第三季度。如果在此之前，中國央行率先上調人民幣存貸款利率，利差的擴大只會進一步引致短期國際資本的流入。 

　　而從去年年中開始，已經有多家機構開始預警外資熱錢對于中國樓市的推動作用，很多業內人士認為，去年下半年的房價實際上就是由熱錢所推動。

　　瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬表示，在流動性過剩而實體經濟尚未恢復的情況下，政府短期內不可能收回流動性，因此造成的結果就是國內房價的繼續上漲。不同于去年上半年的剛性需求推動，去年下半年房價上升的主要動力直接來自于熱錢的炒作。

　　如按收入來分析，房價根本就不應按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動房地產繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。”

　　4 探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出

　　“地王”已經成為2009年來樓市的一個代表性名詞。對于市場而言，開發商對于熱門土地的爭奪幾乎已經到了白熱化的程度，住宅土地最高價格已經超過了3.2萬元/平方米，而每一次的高地價的誕生都直接導致了同一區域房價的大幅度飆升。

　　“價高者得”一定程度上助長了高地價的頻頻產生，這種情形下，各地政府開始醞釀新的土地出讓模式，以上海為例，土地出讓改革一再試行，在新的土地出讓模式中，對于熱門地塊將采取先招后拍的土地出讓方式。

　　昨天的通知中，國務院規定，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率�！�

　　《通知》提出“增加住房建設用地有效供應”，中國房地產業協會副會長朱中一說：“穩定土地供應是穩定房地產市場的重要前提。需要改進的是，一是供應的地塊不宜過大，一般應保證在3年左右能開發完；二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應在基準地價、標定地價基礎上作適當浮動，防止過高地價提升房價�！�

　　5 提高住宅土地供應和開發利用效率

　　《通知》表示，要增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。

　　各地要根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，房價上漲的主要原因之一，就是土地和住宅的有效供給不足。

　　朱中一稱，目前，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發面積等先行性指標同比是下降的，這樣使得未來的供給還是不足的，而目前的供應緊張也跟之前的土地供應收緊是聯系在一起的。

　　跟之前的調控明顯不同的是，2004年、2005年市場是嚴把金融、土地兩個閘門，這次的調控政策是沒有的，財政政策是繼續寬松的，土地是增加供給的。

　　6 擴大經適房供應范圍

　　保障性用房已經成為去年以來樓市政策的主要基調�！锻ㄖ�》指出，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。

　　內容顯示，政府已開始醞釀解決中等收入人群也就是夾心層的住房問題。由于如今房價高企，很大一部分市民無法通過市場方式購買商品房，而經濟適用房門檻又難以達到，這部分人群未來將被逐步納入到政府保障范疇中去。

　　通知稱，城市人民政府要在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制2010－2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。

　　7 規范國有大企業投資房地產

　　“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”，這是通知中涉及“繼續整頓房地產市場秩序”的內容之一。

　　整頓房地產市場秩序，歷來是政府調控政策的主要內容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉建設部、國土資源部、價格等有關部門、稅務部門提出要求以外，還特別提到國有資產監管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產調控政策中鮮有出現。

　　廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地產市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業瘋狂拍地的行為，不利于房地產市場健康發展。這次政府特別提出要進一步規范國有大企業投資房地產，也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用�！�

　　國務院國資委副主任黃淑和近期明確表示，面對復雜多變的經濟環境，中央企業要做好風險防范，要慎重進入股市、房地產和期貨等高風險領域。

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