提要：

　　要擰緊“地王水患”的土地供應(yīng)龍頭，關(guān)鍵是扭轉(zhuǎn)地方政府對炒高地價半推半就的心態(tài)，給地方土地財政一個可行的替代出路

　　文/《財經(jīng)國家周刊》記者 王玉光張之清

　　在各地不斷出現(xiàn)新地王，房價一路高歌之際，《財經(jīng)國家周刊》選取了深圳這個樣本進行調(diào)研，希望剖開房地產(chǎn)市場的真實一角。

　　地王是誰？已不再重要。地王出現(xiàn)在什么城市？也不要重要。重要的是，地王在監(jiān)管重壓之下，為何還能不斷井噴而出。

　　誰在替地王埋單

　　地王的不斷出現(xiàn)，購房者自然就是埋單者，但這只是邏輯的一面。

　　2009年12月，深圳房價已攀升至均價2萬元/平方米的歷史新高。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2009年前3季度，深圳市新建商品房銷售面積566.54萬平方米，同比增加117.95%；其中，商品住宅銷售面積527.41萬平方米，同比增加119.2%，與2008年全年的成交水平相比增加了35.5%。

　　深圳市政府顧問、深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示，深圳市今年房價之所以會出現(xiàn)80%的增幅，與流動性過剩密不可分。據(jù)他估計，深圳市今年的新增信貸中，“有60%為房地產(chǎn)貸款”。

　　中國人民銀行深圳市中心支行書面回復(fù)給《財經(jīng)國家周刊》記者的一組數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，深圳人民幣貸款余額12434.66億元，比年初增加2923.94億元，同比增長33.4%。

　　若按國世平的說法估算，深圳市2009年2923.94億元新增貸款中，應(yīng)有1754.36億元為轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)貸款。

　　國世平還告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，深圳市金融產(chǎn)業(yè)活躍，地下錢莊、海外熱錢等游資不計其數(shù)。“很多資金進入房市，而且數(shù)額遠超人們的想象�！�

　　深圳并非只是一個特例。

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認為，“貨幣供應(yīng)量過多增長和信貸的過多投放，相當一部分是被房地產(chǎn)所吸收，造成國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的膨脹”。在他看來，中國現(xiàn)在的房價上漲是資金推動型，“正是大量的過剩信貸推高了房價，從而造就了大量不斷涌現(xiàn)的地王”。

　　最大的受益者

　　與房價上漲相伴，地方政府源自房地產(chǎn)業(yè)的各項財政收入水漲船高。

　　深圳市地方稅務(wù)局提供給《財經(jīng)國家周刊》的一組統(tǒng)計數(shù)字顯示：2009年前11月，深圳市地稅收入780億元，其中，房地產(chǎn)稅收115億元，建筑業(yè)稅收58億元。兩項相加，即經(jīng)濟學(xué)界所說的“與土地相關(guān)的間接稅收”，就達173億元，占稅收的22%。

　　此外，深圳市自2005年開始對土地增值稅進行預(yù)征收，今年前三季度此項征稅總計13.1億元。深圳市地方稅務(wù)局副局長章家壽表示，目前已對全市180余個房地產(chǎn)項目進行了土地增值稅的清算，如果要實際征收，涉及稅額可達30億—40億元。

　　同時，炒房熱還給地方政府帶來了更多的營業(yè)稅收入。深圳市地方稅務(wù)局網(wǎng)站上公示的一組數(shù)據(jù)對比明顯：今年第二季度，深圳市營業(yè)稅(其中包括房地產(chǎn)及非房地產(chǎn)行業(yè))的增幅為0.95%，到了第三季度，增幅則增長近10倍，為9.34%。

　　另據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會相關(guān)人士透露，深圳市今年土地出讓金總額為200多億元。

　　“土地財政”在深圳市目前財政收入的份量可見一斑。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王峰對《財經(jīng)國家周刊》表示，深圳市今年出口訂單下降，工業(yè)增長緩慢，同時物流業(yè)也出現(xiàn)大幅度下降。這種情況下，房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟的拉動非常明顯。“前三季度，深圳市GDP增幅9.6%，其中房地產(chǎn)占到了1.93個百分點，貢獻率約20%�！�

　　相比其他城市，深圳市因高新技術(shù)、金融、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)達，對土地財政的依賴性還不算太大的。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。杭州的一項調(diào)研則表明，在房價上漲8倍的同一個時期，地價上漲了20多倍。

　　土地財政依賴

　　《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，目前中央部委層面出臺的遏制地王辦法并不算少。除了財政部等五部委的“提高首付”限令，還有正在推行的“2008年新版土地出讓合同”，其中對土地項目的竣工日期做了約束性規(guī)定，著力斬斷地王“曬太陽”的可能性。

　　11月12日，國土資源部和國家發(fā)改委又在共同發(fā)布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》中明確提出，“商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃(105畝)，中等城市不超過14公頃(210畝)，大城市不能超過20公頃(300畝)”，目標也是指向杜絕總價地王的出現(xiàn)。

　　此外，國資委不久前還邀請央企閉門座談，授意“不拿地王”。

　　從理論上看，這些措施無一不對再造地王構(gòu)成威懾，但為何仍難阻止地王的降生？

　　中國土地學(xué)會常務(wù)理事、《中國國土資源報》前任總編輯劉允洲此前曾對《財經(jīng)國家周刊》表達看法：地王的產(chǎn)生，與當前地方政府的土地供應(yīng)“特點”，即“饑餓供地”而非“均衡供地”密切相關(guān)�！懊慨斖恋貎r格和交易低迷時，地方政府通常都會拋出一些稀缺資源，來拉高地價總體走勢，且以土地投入的時機、規(guī)模和結(jié)構(gòu)，來影響地價”。

　　而地方政府之所以要這么做，歸根結(jié)底，是對土地財政的路徑依賴。在劉允洲看來，“要想擰緊地王水患的土地供應(yīng)龍頭，關(guān)鍵是要扭轉(zhuǎn)地方政府對炒高地價半推半就的心態(tài)，給地方土地財政一個可行的替代出路”。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生感言：“土地供應(yīng)的方式和體制已到了調(diào)整和改革的關(guān)鍵窗口期，如果繼續(xù)現(xiàn)行的政策，很難想象將來房價能平穩(wěn)降下來”。

　　物業(yè)稅引而不發(fā)

　　面對已成脫韁之勢的地王狂潮，各方均將目光匯集至已“空轉(zhuǎn)”六年的物業(yè)稅上。

　　有一些輿論層面對物業(yè)稅征收表現(xiàn)出過激的期待，認為這種按不動產(chǎn)增值幅度征收的稅種，應(yīng)是消除地方政府土地財政“上癮”，同時能夠降低房價、抑制投機的“藥方”。

　　接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的多數(shù)專家學(xué)者也認為，物業(yè)稅的重要性不僅僅在于物業(yè)稅本身，更重要的是在削弱房地產(chǎn)炒作利潤空間的同時，斬斷類似地王這樣的炒作、投機杠桿，使其無法再形成投資——炒樓——拋售——獲利的循環(huán)。

　　在深圳，對于開征物業(yè)稅的探索，曾被作為深圳市第四輪財政體制改革的內(nèi)容之一�！渡钲谑芯C合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》中明確表示，2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　　作為深圳市政府顧問，國世平教授對物業(yè)稅的緩慢開征非常著急。他對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，物業(yè)稅的開征是抑制高房價的根本因素之一，其實物業(yè)稅空轉(zhuǎn)幾年來，各項技術(shù)指標都已經(jīng)成熟，需要報請全國人大批準通過就可以實施。之所以為什么到現(xiàn)在還沒有推出，很重要的原因是地方政府與中央政府還在進行博弈。

　　“如果所征收的錢，以類似土地出讓金的方式大部分被中央拿走，那地方政府顯然缺乏動力�！眹�世平說。

　　深圳市地方稅務(wù)局副局長章家壽在接受《財經(jīng)國家周刊》記者專訪時則明確表示，“物業(yè)稅開征還面臨很多問題”。

　　“目前并沒有象外界所說的那樣，深圳的物業(yè)稅征收即將由‘空’轉(zhuǎn)實，還存在很多實際操作上的問題”，他告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，“出臺物業(yè)稅的前提是，如果不在土地產(chǎn)權(quán)問題上有所明晰，物業(yè)稅是很難運作的。”

　　據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者了解，有關(guān)物業(yè)稅的征稅基礎(chǔ)，在學(xué)術(shù)界一直存有爭議。有專家認為，物業(yè)稅是基于個人財產(chǎn)上而增收的，但就目前的現(xiàn)狀來看，土地的所有權(quán)屬于國家。因而，如果開征物業(yè)稅，會與目前我國征收的土地轉(zhuǎn)讓金形成沖突。

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