經適房違規購買出租引發制度存廢爭議

http://www.sina.com.cn 2009年08月07日 03:19 中國新聞網

　　主持人(董倩)：

　　歡迎收看《新聞1+1》。

　　經濟適用房是政府給那些沒錢的人準備的，是要讓他們去住的，但是現在我們看到，越來越多的有錢人卻盯上了這些有限的經濟適用房，他們拿到了房子之后，當然不是去住，而是去租或者去售。面對這種現狀，我們怎么才能讓那些真正有需求的人住進去呢？先來看我們記者的調查。(播放短片)

　　記者：

　　我聽他們說經濟適用房不可以出租啊。

　　鄭州某房屋中介業務員：

　　誰說不能出租，我自己買的房子，我想干嘛干嘛，你管得著嗎？

　　記者：

　　都屬于經濟適用房啊？

　　鄭州某房屋中介業務員：

　　對，都是。

　　記者：

　　這個可以租，是吧？

　　鄭州某房屋中介業務員：

　　你不要告訴別人，你們商量好就行了。

　　解說：

　　畫面中這名房屋中介業務員正在向記者推銷租賃鄭州市一處經濟適用房。早在2005年9月，鄭州市政府就有明確規定，經濟適用房不得出租，否則要處以一千元以上，三千元以下的罰款。然而，本月初記者前去采訪時，卻看到的是另一番景象，不僅可以違禁出租，甚至有中介向記者介紹購買經濟適用房的方法。

　　鄭州某房屋中介業務員：

　　5000塊錢給你辦過來，戶口上給你辦成(在鄭州居住)五年以上，可以買經濟適用房那種。

　　解說：

　　記者前去采訪的經濟適用房小區名叫“蘭亭名苑”，一期是在2005年10月，也就是“禁租令”實施的第二個月開盤的，而在四年后，6月30日的《大河報》上曾經刊登了一篇“經適房禁租令幾成空文”的報道，曝光了包括蘭亭名苑小區在內的經濟適用房存在著違規出租現象。

　　就在記者本周就此事采訪相關主管部門時，鄭州市經濟適用房管理中心的工作人員對于這種現象給出了這樣的回應。

　　鄭州市經濟適用房管理中心工作人員：

　　經濟適用房出租沒有明確的界定誰去管這個事兒，它這個事兒出了以后誰都說沒責任，誰都有責任。

　　解說：

　　同樣是在本周，有記者在采訪北京9年前建立的經適房集中區天通苑和回龍觀時，也看到了類似于鄭州經濟適用房的現象。

　　中介公司工作人員：

　　滿五年后可以正式辦個過戶，夫妻過戶。把您的名字變為他的名字，然后就可以轉商了，然后再交個稅。

　　記者：

　　交什么？

　　中介公司工作人員：

　　土地出讓金。

　　解說：

　　然而與鄭州的經濟適用房違規出租方式不同的是，天通苑、回龍觀的經適房則是在轉賣，而買賣是通過自賣自買的方式實現的，而整個過程中房主只需要繳納少量的費用。

　　中介公司工作人員：

　　有些這樣的客戶，經濟適用房我不買，我就要商品房，你就給我找商品房，有這樣的客戶。

　　記者：

　　商品房還好賣。

　　中介公司工作人員：

　　對。

　　中介公司工作人員：

　　交10%的土地出讓金，契稅1.5%，加一塊兒這個房子應該是5萬多的稅費。

　　主持人：

　　今天我們演播室請到的是特約觀察員清華大學房地產研究所的副所長季如進先生。

　　首先季先生，您剛才看了這個短片里面有一句話，我們很值得分析，就是那位中介人員說，這是我自己買的房子，我想干嘛就干嘛，管得著嗎？您怎么看待這句話，您覺得它有沒有道理？

　　季如進(特邀觀察員)：

　　這句話不是沒道理的，經濟適用住房是國家給予優惠，對于特定需要的人群給予的一種政策性的，保障性住房，因此這個房子不是說你想買，就是不叫商品房，直到現在沒有一個說經濟適用住房是完全產權的。因此，就算有限產權，那么還有一部分產權不是你的，因此你從物權法本身的角度，你不能說你有全部的處置權。

　　主持人：

　　您剛才說到一個概念，就是有限產權，正好我們也查了一下，就是這個經濟適用房的購房人擁有有限的產權，什么叫“有限的產權”？

　　季如進：

　　應該說這是一個比較尷尬的詞，因為在物權法對不動產房屋所有權的界定的時候，好像沒有有限產權這個概念，但是為什么說有限產權，實際上我們通常把它理解成共有產權，就是說這個產權不是百分之百是你買經濟適用住房的人，因為國家給了你土地、稅費的優惠，因此這一部分的產權你還沒有完全的得到。

　　主持人：

　　您剛才說到了“有限產權”，接下來就有一個完全產權，“完全產權”這個詞出現了，當時還在建設部，2007年的，叫《經濟適用房管理辦法》，它說怎么能“有限產權”變成“完全產權”呢？就是買了五年了，你又補齊了這個差價，就是經濟適用房和市場上的房子差價，然后政府可以有限回購，然后你就完全產權了。

　　季如進：

　　對，這就是物權法里的房屋所有。

　　主持人：

　　為什么我還不能買賣呢？

　　季如進：

　　你要到五年要補這個差價。

　　主持人：

　　你看，經濟適用房是給誰蓋的，我們再不妨回顧一下，要具有當地城鎮戶口，再有一個，就是低收入家庭的標準，再有一個無房或者住房面積困難的。現在有這么多出租的和售的，那就說明看來有需要的人沒住進去。

　　季如進：

　　首先是需要的人或應該住的人由于建設的速度的問題，提供的量的問題，我們還有很多沒有住進去，但是反過來我們說，有很多不應該享受經濟適用住房的，通過種種辦法，合法的不合法的，甚至是違法的，包括武漢的六連號，這樣去得到了。

　　主持人：

　　一些有房的人，他們不去住，而去租，或者售，這種現象普遍不普遍？

　　季如進：

　　應該說具體的比例我不敢說，因為這個好像還沒有權威性的調查，但是這種現象應該說是比較普遍的。

　　主持人：

　　我們接下來再回顧一下剛才在短片里面放的那段鄭州市的經濟適用房管理中心的工作人員說的話，當遇到這種局面的時候，有沒有辦法去管，我們再聽一聽他說的話。

　　鄭州市經濟適用房管理中心工作人員：

　　經濟適用房出租沒有明確的界定誰去管這個事兒，它這個事兒出了以后誰都說沒責任，誰都有責任。

　　主持人：

　　我不知道您怎么看，他這是說的托詞還是說他真的沒辦法？

　　季如進：

　　應該說他這句話有一定的道理，但不是全部有道理，如果說沒有誰去管，七部委2007年的經濟適用住房的管理辦法里第五條明確規定，“縣級以上人民政府建設行政和房地產管理部門負責經濟適用住房的管理工作。”也就是說這個責任險給了政府的相關部門。為什么它還有一定道理呢？就是現在要想管好經濟適用住房，包括廉租房等保障性住房，要有管理機構，要有管理人員，要有管理辦法，尤其是處罰辦法，這些東西現在還有所欠缺。第五條后面還有“國土、工商等各個部門要共同做好相關工作。”這個相關工作，各地細則上都比較少。所以剛才工作人員講的，我說有一定道理，但是又沒有道理，應該是怎么完善它，真正的管好經濟適用住房是一個系統工程，我們現有的一些管理辦法包括機構、人員可能都不足。

　　主持人：

　　有沒有可借鑒的經驗，比如說國外的一些地方，或者說一些地區，有沒有？

　　季如進：

　　這些年應該說經濟適用住房出發點、宗旨是不應該懷疑的，但是制度制訂以后的各項細節的政策還有討論的余地。就是我們把這個政策，就像一開始節目所說的，老百姓既要實用又要經濟，要考慮，所以有的地方要創造一種模式。

　　主持人：

　　剛才您說管理人員說得又有道理又沒道理，但是我們剛才短片里面又說到，反正你不告訴別人，咱們倆私下交易就行，雖然是不符合法律的。法律不允許，但是私下交易，我們又沒法去管，這種現象要下去的話會是什么樣？

　　季如進：

　　我說它沒有道理，管理辦法告訴了經濟適用住房的管理應該由哪個部門來負責，這個部門要想辦法去管好，缺管理辦法細則我們制訂細則，我們探討，人員不夠我們該打報告，該增加人員，完善機構，尤其是處罰辦法。

　　主持人：

　　是因為缺人所以沒法管嗎？

　　季如進：

　　不能完全這樣說，但是人也是一個因素，比方說香港地區，可能600多萬人口，但是他們在管保障性住房的相關的公務員性質的人員八千到一萬人。

　　主持人：

　　那就是600：1的數字。

　　季如進：

　　差不多，可能是他們龐大的公務員隊伍之一，我們就算北京一共才多少人，所以這里面首先是管理辦法的問題，細則，還有管理人員的問題。還有一個誠信的問題，社會的誠信要求每一個人去做，政府這么大的利好政策，因為經濟適用住房的利益太大，所以導致了很多人削尖腦袋想去，包括一些政府工作人員，冒著違法的風險。

　　主持人：

　　現在我們面對的局面，就是它利益空間大，但是監管的人手又特別地少。

　　季如進：

　　辦法也還有。

　　主持人：

　　有沒有其他的監管方式？

　　季如進：

　　我覺得要從經濟適用住房的政策的設計去探討有沒有新的路子，比如用共有產權的模式，能不能探討。因為它利益是這樣，一下子得到的利益馬上可以兌現，一下子轉賣就是兌現了，出租就是分期兌現，所以我們要想把政府本來是拿出了很大的財政，來支持低收入住房困難的家庭，我們只解決你住房困難，并不能讓你得到更多的好處。

　　主持人：

　　剛才季先生說的是他的觀點，接下來我們不妨再引進另外一位房地產專家的觀點，他是來自清華大學的蔡繼明先生。蔡先生一直有一個觀點，他就是不主張進行經濟適用住房的建設。

　　蔡先生，我們演播室剛才一直在探討經濟適用房租售會帶來的問題，您覺得呢？

　　蔡繼明(清華大學政治經濟學研究中心主任)：

　　我覺得目前出現的一連串的這些問題，特別是經濟適用房用于出租，根本上來說還是經濟適用房的制度造成的。比方說，一部分人買了經濟適用房，但是它本身并不是特別符合經濟適用房的購買者的條件，所以它買了以后，根本就不住，馬上轉手就租出去了，這顯然是制度在執行過程當中沒有嚴把關口。

　　第二種，他買了經濟適用房，但是在他后來的收入水平發生了變化，他也想把這個房子再租出去，另外再買房，你原有的制度就沒有規定，在購買經濟適用房未滿五年的情況下，這個房子該怎么退出。

　　第三種，他可能把這個房子出租出去，然后他換另一個地方，用較低的價格來購買一個條件較差的房子，這是他本人雖然一次享受到了政府給他的優惠，但是他愿意自覺自愿地把自己的住房消費壓到一個較低的水平，同時他用此得到的收入去滿足其他方面的需要，這也是實物性的財政補貼的住房分配，它本身存在的弊端。

　　主持人：

　　蔡先生，您無非把它劃分為兩種情況，一種是合法的，一種是非法的，就是這種理由上。如果是不管它有實際需要，還是說就是為了牟利，這種情況又沒有人去很好地監管，或者人手不夠，它帶來的后果會是什么，會對我們整個國家的經濟適用房整個政策的推進會帶來什么樣的影響？

　　蔡繼明：

　　當然這種制度本身在我看來它就不合理，由于存在著這些原因，就更加引起人們對這種制度的批評，也許政府原來的初衷是為了解決一部分中低收入居民的住房問題，由于出現了不正常的這些現象，會遭到社會上越來越多的人對這種制度的懷疑和批評。

　　主持人：

　　好的，謝謝蔡先生。

　　您怎么看剛才蔡先生的這種說法？

　　季如進：

　　蔡先生講的那些問題我都同意，我剛才說，它制度宗旨和方向是對的，但是具體政策，包括準入，包括退出，包括監管，包括怎么取得多少產權，這個政策的設計應該探討新的思路。

　　主持人：

　　您覺得這是一個過渡，但是過渡期多長有必要在實踐中去考察。

　　季如進：

　　應該說否掉經濟適用房我個人不太贊成，但是我們經濟適用住房采取一些新的思路去改變它、完善它，尤其是完善它。因為未來，我個人覺得經濟適用住房會超過廉租房或者商品房。

　　主持人：

　　經濟適用房這種東西應該說是一個好的政策，政策的出發點非常好，它是為了滿足那些低收入，或者需要的人，但是買不起的人的一種需求，但是這個政策從實施之日開始就充滿了爭議，我們不妨回顧一下。

　　(播放短片)

　　解說：

　　18年，這是我國經濟適用房政策從開始實施到現在所走過的時間，經濟適用房的發展又經歷了怎樣的歷程呢？

　　早在1991年6月份，國務院就在《關于繼續積極穩妥的進行城鎮住房制度改革的通知》中提出，大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。1997、1998年是房改的關鍵時期，也是房地產產業的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和起動市場消費，在這個時候，適時推出了經濟適用房政策，用于解決中低收入家庭住房問題。從1998年經濟適用房開始興建以后，全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍般快速發展，房價的相對低廉逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇，無論開工面積和項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發展時期。

　　2005年6月，新華社記者對全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀進行了一番明察暗訪。結果發現，一邊是排隊苦苦等待的無房和缺房戶，一邊卻是以售經濟適用房出現的近八成的出租率和高轉售率。這篇報道引發了當年關于經濟適用房“取消派”和“保留派”的一場大辯論，經濟適用房都這么難買，越來越成為百姓的切身體會和感慨。

　　2006年8月，建設部稱，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃型經適房將是未來發展方向，廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物性的住宅保障。

　　時間進入2009年，有城市推出首批經濟適用房，讓人沒想到的是，上千套的房子竟然遭遇了因定價太高，而沒有人買的尷尬情況。相關部門表示，定價偏高是因為建設時遇到了建材漲價等因素，但是房子不可能降價。而類似的情況在去年的其他城市就曾出現過，經濟適用房公共產品屬性和市場屬性之間的矛盾所引發的經濟適用房存廢問題更加引人關注。

　　來自住房和城鄉建設部數字顯示，今年上半年，全國各地新開工經濟適用房3388萬平方米，48萬套，完成投資468億元，同時，面對近期武漢“六連號”事件，北京大量經濟適用房違規出租等新聞，所引發的廣泛關注，住房和城鄉建設部住房保障司司長侯晰珉認為，經濟適用房是現階段解決城市低收入家庭住房困難的有效方式，各地特別是一些住房價格較高的大中城市，適度發展經濟適用房仍然具有重要意義。

　　主持人：

　　侯司長說了，未來一段時間，經濟適用房還是解決城市低收入人群的一個有效的方式，但是它在說發展的同時，也沒有回避問題，我們再來看一下，這是8月5日《人民日報》的新聞，侯司長還說了一句話：“經適房制度目前面臨的關鍵問題是如何加強準入和監督管理。”但是我們也有一個問題，既然剛才我們看到的這些短片里面，以前這些是問題，將來怎么去加強監督，怎么去加強管理呢？

　　季如進：

　　我覺得這個從一開始經濟適用房出現的時候，這個問題就存在，現在愈演愈烈，因此侯司長講的這個是關鍵問題，但是就是要探討怎么去做，所以我個人的意見，除了我們各方面，政府部門加強這一方面的研究以外，還要探討一些新的思路。從這個意義上講，我覺得還用原來的延續的一套，比如準入，我們有不同的門檻，加強審查，加強工事。大家要知道，這個的社會成本是相當大的，如果我們還是這樣地堵，是不是還能采取一個，要符合條件又愿意購買的人有積極性，政府兩個積極性一起統一起來。

　　主持人：

　　我們繼續看，還是這個8月5日的新聞，我們從住建部得到的最新數字，今年上半年我們全國建了48萬套新的經適房，完成投資468億。現在有一個問題，最開始的時候，經適房和市場價的房子差別不大，但是現在地產價格越來越高，可是我們現在還要要求經適房保持在低收入人群能夠接受的水平，里面的利潤空間越來越大。那怎么能夠去監督，并且能讓他們不去牟利呢？

　　季如進：

　　對，這就是最關鍵的問題。如果我們還沿著現有的思路，這個房價如果再升高，經濟適用房這個利潤空間就越來越大，鋌而走險的人就會越來越多，政府的監管力度要投入得更大，即便你設計再好，它總是會有漏洞。這個時候可能聯手做套的人就會更多。

　　主持人：

　　接下來我們又要連線一下蔡繼明先生了，因為我們知道蔡先生一直是不主張經濟適用房繼續建設下去的，但是蔡先生，剛才我們也舉了很多數字，現在我們面對的就是一個經適房繼續要建設下去，您覺得面對這么一個局面，您有沒有想出來比較好的辦法，讓它真正能夠讓該受益的人受益？

　　蔡繼明：

　　我覺得剛剛談到的所有這些問題都表明，經濟適用房既不是一個好的政策，也不是一個好的制度，我不同意城鄉建設部的觀點，因為這個制度從一開始執行到現在，自始至終都存在著這么多問題，而這些問題我們想一想，這十多年來都沒有解決，我們怎么能夠指望有什么保證在今后的經濟適用房執行過程當中能夠得到很好的解決呢？我想解決經濟適用房存在的唯一辦法就是要取消經濟適用房，從現在開始就應該停止建設經濟適用房，至于已經有的經濟適用房，我覺得應該根據具體的情況，要考慮到具體購買經濟適用房的個人利益，至于當初沒有把好關，讓一些人鉆了空子，那是你當時沒有把關的責任，那是政府的責任。有些人根據自己的實際情況，比如他要調整自己的住房，他要找到離自己的孩子上學或者家庭成員上班更接近的住房，他把原有的經濟適用房出租或者轉讓，我覺得對于這些情況可以根據具體的情況進行處理，不要一刀切。

　　主持人：

　　蔡先生，我打斷您一下，剛才您說您不同意，這是您的觀點，但是如果有一種新的解決方式，比如經濟適用房，剛才季先生在演播室也提議，能不能采取一些共有產權的模式，比如淮安就一直在推行這個模式，如果能用這種模式推行經濟適用房的話，您同意嗎？

　　蔡繼明

　　我覺得只要是經濟適用房，也就是動用了政府一定的財政，也就是說納稅人的錢，把這筆錢補到了少數人的身上，而在現有的這種管理體制下，又難免有一些腐敗行為的發生，所以無論采取什么措施，經濟適用房都很難達到解決住房保障，特別是中低收入住房的初衷，所以我個人認為，還是要取消經濟適用房，加大廉租房的建設。

　　主持人：

　　時間的關系，非常感謝蔡先生。接下來您既然提到了“共有產權”，我們就不妨看看“共有產權”是一個什么東西。“地方政府出資，幫助低收入家庭購買經適房，并且與購房家庭共同享有經適房產權。”說得明白一點，淮安就采取這種共有產權的模式，7：3，家庭出7，政府出3，再有一種5：5，對半分。您覺得共有產權能不能解決這個問題？

　　季如進：

　　我覺得這是一個比較有意的嘗試，淮安的實踐給我們提出了一個新的思路，政府補貼的這一塊給你顯化，告訴大家政府給了你，我按普通商品房的話，應該是多少錢，政府拿多少，這樣你拿的占到百分比多少，七成的話我可以理解成限價房，5：5我可以理解成經濟適用住房，咱們兩個產權說得很清楚，政府的五成或者三成產權，在你符合這些條件的時候，政府不取利，但是你應該不能出租，這個時候有一個共有產權，共有產權不同意你不能出租，這個和政府的政策，已經和法有關了。

　　主持人：

　　個人和政府產權，我7你3，將來可能面對的問題，或者說我把你的產權買了，或者我把我的產權賣給你了，這都沒有盈利的空間。

　　季如進：

　　有，但是這個利比較小，在五年以內，你把政府買回去，按當時買房子的價，如果五年以后，不管是誰買誰的，政府買你的，按當時的價可以，你買政府的按當時的價，政府買你的可以按市場價，也給你盈利空間。

　　主持人：

　　這是七三分，咱們再看看五五分，一半一半，另外一個我們不大理解，個人承擔的購房價相當于當地同期經適房價的70%，這需要您給我們解釋一下。

　　季如進：

　　因為淮安模式我還沒有具體地看到您設計方案，但是總的思路，個人承擔的相當于當地同期經適房的70%，如果我設想的話，你這個5是多少，它實際上讓的利還是多了，我個人覺得政府一共給了多少優惠，這個價我全算進去，但是我給你多少。

　　主持人：

　　您最后用一句簡短的話概括一下您的觀點。

　　季如進：

　　對經濟適用住房我覺得方向從一開始到現在，我個人是贊同的，但是它的具體的設計，我們要探討，在目前的情況下如何解決已經暴露和現在存在的，包括蔡先生和侯司長說的，問題實際上是一個。