全國工商聯日前向兩會遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言。據其介紹，全國工商聯房地產商會去年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%。調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。除土地成本支出外，目前我國房地產企業需繳納的稅費占總成本近三成。

　　報告認為，“土地財政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產開發成本中是剛性的，這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　對此，全國人大代表、上海市市長韓正8日回應，不知全國工商聯的數據怎么來的，肯定有誤，上海沒從房地產企業拿那么多錢。不過，他沒有透露自己掌握的數據。

　　有媒體對此認為，近幾年，房價暴漲，民眾不堪重負，房地產商在民眾心中的形象江河日下，全國工商聯的報告試圖為房地產商解圍，這被視為2004年地價和房價爭論的繼續。如今眼看房地產市場風險日增，政府在公眾壓力和風險評估下也不能貿然“振興”，全國工商聯此時公布房地產成本的報告被認為意味深長。

　　全國工商聯的調查報告真實反映了當前房地產行業的現狀嗎？政府的回應又蘊涵了什么信息？我們請來了三位專家，對此進行詳細解讀。

　　地方政府是高房價“罪魁禍首”？

　　瀟湘晨報：你是否贊同報告的說法，即認為政府是房價居高不下的“罪魁禍首”？如果贊同，那為何前幾年，首富的前幾名都是房地產企業呢？

　　易憲容：我認為，全國工商聯這個報告是站在房地產商利益的角度在說話。房價高怎么是政府的原因呢？暴利是房地產商賺取的啊。土地是國有的，土地價格是由房價決定的，不是倒過來的，這是個基本經濟學原理。以前房價低的時候，誰買土地啊，土地那個時候很便宜，是后來房地產商自己把土地價格炒起來的。現在房價跌了，房地產商就把責任賴到政府頭上去了。

　　陳國強：“罪魁禍首”這個表述有問題，但我基本上同意他們的結論，也就是房地產項目開發過程中，政府征收的土地出讓金、相關的稅費，在房地產項目開發成本當中，特別是住宅項目當中占比較高的比例，這應該是一個基本的事實吧。但是全國工商聯取樣的樣本和數據是不是準確可靠，需要做進一步的了解。

　　應該說，全國工商聯的建議說出了房地產行業中的一個基本情況。房地產行業的確在前些年誕生了很多富裕的企業，但是不能因為這么一個現象，就得出結論說錢都被房地產企業給賺走了。房地產企業誕生很多富豪，和政府在房地產行業從土地收益、稅費收益中獲利并不矛盾。

　　吳志峰：政府要對房價居高不下負主要責任，但我認為這主要是由于政府對房地產市場的制度框架沒有設計好。當時住房改革時，本來是有保障性住房的，政府投資要占很大比例的，但是在這一塊，政府該承擔的責任沒有承擔，也就等于把需要買房子的人全部推向市場。另一方面，由于中國當前的城鄉差距過于懸殊，使得鄉里有錢的人去縣城買房，縣城有錢的人去省城買房，全國形成階梯性的不斷向熱點城市轉移的局面，造成需求的疊加。多重需求加在一塊，使得對房地產的需求急劇上升，造成價格的直線上漲，尤其在北京上海這些大城市，房價已經遠遠超出本地居民的購買力。

　　開發項目的總費支出有40%多流向政府，應該是事實。但即使政府賺了錢，房地產的利潤還是遠高于一般的工商企業，所以會造成首富的前幾名都是房地產企業的情況。

　　“土地財政”現象與財政體制有關

　　瀟湘晨報：有人將地方政府壟斷土地供應，并且利用招拍掛大幅提高地價的現象稱為“土地財政”。為何會產生“土地財政”的現象，如何從制度上解決“土地財政”的問題？

　　易憲容：產生這個“土地財政”現象是因為土地歸國家所有。“土地財政”這個問題和工商聯提的這個問題是兩碼事。

　　陳國強：土地目前沒有市場化，雖然土地出讓實行的是招拍掛方式，但是土地供應由地方政府壟斷是一個基本的事實。在過程中，政府掌握了主動權，在不是很理性的市場氛圍下，通過招拍掛這種特殊的方式容易把土地價格越推越高。這種制度本身有不完善不合理的地方。因為從市場供應的角度，(供應方)只有一家。招拍掛有它的合理性，也有它的不足，怎么改進值得探討。

　　吳志峰：為什么說地方財政依賴于“土地財政”？這跟中國的財政體制有關系。地方政府預算內的收入比較少，地方政府尤其是縣級政府和地級政府的財政收入遠遠不能滿足它的支出，必須依賴預算外的土地收入來維持政府的運轉。目前這種情況下，由于土地收入和地產掛鉤，使得地方政府有這個動力來推動高房價市場。這是有很深的根源的。而且土地招拍掛制度也在地價與房價之間建立了正反饋機制，導致房價地價輪番上漲而超出人們的購買力。

　　腐敗不是房價高的主要原因

　　瀟湘晨報：據河北省委書記張云川透露，當地辦理一個房地產項目手續要蓋166枚公章，有人懷疑這166枚公章后面是不是存在權錢交易。也有人認為開發商不愿降房價的原因，不僅僅是因為開發商想牟取暴利，更重要的是他們有某些政府官員做后盾。也就是說降房價，還需要某些政府官員點頭。怎樣從制度上防止腐敗，使房市走上理性發展的道路？

　　易憲容：我覺得不必揪著某些政府官員的問題不放，這個問題是存在，但不是房價高的主要原因。打比方說，房地產開發商50塊錢買塊地(每畝)，150塊錢賣出去，轉手就賺100塊錢，這么高的暴利你(政府)還要出來救啊。某些政府官員腐敗的問題是另外一碼事。使房市走上理性發展道路的問題好解決，政府不出來救房市就行了。

　　陳國強：房價高有很多種原因，但是不能簡單地歸結到房地產企業所需支付給政府的腐敗成本高、稅費高，有更復雜的背景。房價高也有開放商牟取暴利的目的存在。房地產行業是腐敗高發行業，怎么化解這個問題，不是單純的經濟學可以解決的問題，需要從社會學、現有的制度設計等各個層面共同解決。

　　吳志峰：現在不少地方，政府和房地產商的利益都聯系在一起，房地產商們也在利用這一點來“綁架”輿論：政府既然要推動GDP增長，要應對金融危機，那就要救我們。

　　瀟湘晨報：全國工商聯建議，房地產行業政策扶持應當加大力度，從稅收制度和土地配給制度上入手進行改革。你們是否認同這種看法？

　　易憲容：全國工商聯的報告就是房地產開發商提出的，我不同意對房地產行業進行扶持，不要救他們。

　　陳國強：全國工商聯的建議有其合理性，大方向我是贊成的。但是我并不認為房地產行業的問題可以僅靠解決稅收制度和土地配給制度進行解決。

　　吳志峰：我認為可以通過建設一個分三個層次的住房體系，來解決目前房地產的混亂局面。首先在保障房屋層面，由政府，或者是政府和地產商合作建設經濟適用房，標準不能很高，一定是90平方米以下的兩房或者90平方米的小三房。買不起的可以租政府建的廉租房，有更高追求的則可以自行購買商品房。該公益化的層面要保證公益性，商品房層次則可以讓它完全市場化。

　　其中最關鍵的是，必須要廢除現在這種靠抽簽來購買經適房的方式，每個城市居民都應該有權利買一套。但經適房買了必須住，如果要賣，必須賣給政府，而不能作為商品房出售。對已購買了商品房的居民，可以考慮對其第一套房實行退稅，使其享受到經適房的福利。  　本報記者肖中潔 趙晶 北京報道

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