昨天，國務院研究確定一系列促進房地產市場健康發展的政策措施。其中，有關進一步鼓勵普通住房消費的若干規定，引起購房者及市場人士的高度關注。業內認為，國務院昨天出臺的新政再次向市場傳出積極信號，以自住包括改善性需求為主的普通商品住房買賣將得以進一步“減負”。

　　首要著眼鼓勵普通住房需求

　　“此次國務院政策的著眼點并非為‘二套房’貸款松綁，而是‘進一步鼓勵普通商品住房消費’，鼓勵改善型普通自住房需求。”深圳平安銀行上海分行個貸部人士表示。

　　2007年9月27日，中國人民銀行、銀監會曾經發布通知明確限制二次房貸，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等；2008年10月27日，央行出臺規定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持，但沒有對“改善型普通自住房”進行界定。

　　昨天國務院公布的政策，明確了對“改善型普通自住房”家庭的貸款優惠辦法。盡管對“已貸款”家庭有所放松，但值得注意的是，必須是“已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民”，才能“比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。按照上海市統計局公布的數據，至2007年末，上海城鎮居民人均住房建筑面積32.2平方米；人均住房居住面積16.5平方米。顯然，住房寬裕的投資、投機客是無法享受優惠的。

　　據了解，今年10月27日起，上海部分銀行已經開始按照家庭人均居住面積的標準給予房貸上的放松。寧波銀行上海分行相關人士表示，國務院政策出臺，表明了國家支持合理房貸消費的態度，但第二套非普通房的貸款是否會放開，還要靜觀市場動向。

　　轉讓環節稅負再度減輕

　　昨天的新政對住房轉讓環節的稅負作出了進一步的減免。政策規定，“對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。”

　　對于上海購房者來說，2年及以上免征營業稅的規定，并無新的變化。因為在今年10月22日上海出臺的14條促進房地產市場健康發展的措施中，已經明確規定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅。”

　　“但是對于購買普通住房不足2年需要轉讓的消費者來說，營業稅從全額征收改為差額征收，無疑將切實減輕其負擔。”易居中國分析師付琦說———

　　假設某購房者去年5月以80萬元總價購入一套房屋，現在以100萬元出讓。新政出臺前，應繳納營業稅100×5.55%＝5.55萬元。新政出臺后，應交納營業稅(100-80)×5.55%＝1.11萬元，省下了4.44萬元。

　　政策累加效應鼓舞信心

　　昨天的新政公布后，上海中原、美聯等中介公司門店內的咨詢電話明顯增多，購房者關心的，除了政策本身的變化，還有政策對后市可能產生的影響。

　　據付琦分析，此次新政對目前市場狀況的實際成交促動或許有限，但是對于鼓舞市場信心會起到政策累加的效果。10月份以來國家的諸多政策以及昨天公布的政策措施，除了給予購房者切實的優惠，更重要的在于恢復市場信心。頻度極高的積極政策，折射出國家對“擴內需、保增長”的堅定決心，這對于恢復樓市信心將起到決定性的作用。

　　上海中原地產副總經理陳宇玨認為，新政出臺后，買賣雙方可能會為了等待進一步的細則出臺以及后續的利好政策而放緩交易速度，預計在近期可能出現進一步觀望，12月下旬的成交或許會受到影響。但最近的系列新政對于明年的樓市將起到極大的促進作用。美聯物業副總經理丁偉則預計，受剛性需求的支撐，明年下半年樓市成交量會有所回升。