房地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，不是所有的地方都會出現(xiàn)降價潮，要分不同城市及不同城市的不同地區(qū)

　　實習(xí)生 汪東亞 本報記者 肖舒楠

　　上月末，央行在“支持?jǐn)U大內(nèi)需和居民購買普通自住房”的大原則下，下浮住房貸款利率，下調(diào)最低首付款比例，但各大商業(yè)銀行的房貸細(xì)則卻“姍姍來遲”。據(jù)報道，已經(jīng)出臺房貸新規(guī)細(xì)則的銀行也基本處于紙上談兵的階段，僅交通銀行明確表示可以接受新增客戶申請。

　　自救樓市以來，房貸細(xì)則一直是公眾關(guān)注的焦點。房價下滑趨勢會有所改變嗎？房貸細(xì)則的出臺對消費者的影響有多大？房價降到什么水平，觀望者才會出手買房？

　　上周，中國青年報社調(diào)中心通過新浪網(wǎng)新聞中心，對14493名公眾的調(diào)查顯示，81.0%的公眾認(rèn)為2009年房價還會降，其中，41.7%的人認(rèn)為房價將“有所下降”，39.3%的人認(rèn)為會“大幅下降”。此外，8.3%的人認(rèn)為房價會“維持現(xiàn)狀”，7.7%的人認(rèn)為“略有上漲”。值得注意的是，35.2%的受訪者月收入超過4000元，是擁有買房消費實力的主要人群。

　　同期，通過騰訊網(wǎng)對7898名公眾的在線調(diào)查顯示，即使是對各城市中心區(qū)的房價，也有74.9%的公眾預(yù)測明年將下降，其中32.2%的人認(rèn)為大幅下降。

　　75.8%的人關(guān)注各大銀行房貸細(xì)則出臺情況

　　北京市海淀區(qū)的張仁兵最近經(jīng)常“出沒”于各房產(chǎn)信息網(wǎng)站，因為明年結(jié)婚，他打算年底購房，由于積蓄不多，首先考慮的問題就是房貸。“雖然央行已經(jīng)出臺了政策，但各商業(yè)銀行的細(xì)則還不穩(wěn)定，我怎么敢輕易出手？”調(diào)查顯示，75.8%的公眾正在關(guān)注各大銀行房貸細(xì)則出臺情況。其中，40.3%的人表示“非常關(guān)注”。

　　中國金融學(xué)會常任理事、中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院院長朱新蓉認(rèn)為，房貸細(xì)則直接關(guān)系著購房者的切身利益，尤其對于年輕人來說，房貸政策的寬松意味著只要他們能夠預(yù)期自己未來收入有保障，就可以放心向銀行借貸買房子，比如房貸利息降低后，原來要10年還清的，現(xiàn)在可以20年還清，資金的壓力一下子減輕了很多。

　　北京市某外企職員盧鵬2006年參加工作，當(dāng)時正處于房價的高速上漲期，所以他一直在郊區(qū)租房居住。今年下半年，房價有了下降的勢頭，他也開始準(zhǔn)備買房。上周六，他和愛人接連去了3家房產(chǎn)公司，其中一家的房價與今年上半年相比每平方米下降了3000多元，盧鵬有些心動。晚上，他打了一圈電話“打探行情”，很多朋友卻勸他“別沖動，再等等，房價估計還能降”，于是盧鵬的購房計劃也就擱下了。

　　“房價越是有下降趨勢，消費者就越容易產(chǎn)生觀望情緒。”對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)投資系主任郭敏解釋說，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)不景氣，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，在這樣的背景下，為了實現(xiàn)政府目前“保增長”政策，央行實施一系列舉措，也就是大家說的“房貸新政”，借此刺激購房需求以拉動整體內(nèi)需。

　　“‘房貸新政’執(zhí)行的話，銀行的貸款利率還沒有存款利率高，每做一筆5年以上的商業(yè)貸款，都可能成了賠本買賣。”中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所劉奕博士認(rèn)為，出于利潤的考慮，在這種存貸利率倒掛的風(fēng)險下，各商業(yè)銀行對“房貸細(xì)則”的謹(jǐn)慎態(tài)度不難理解。

　　54.3%的人認(rèn)為“房貸新政”打亂了自己的購房計劃

　　調(diào)查中，公眾對“房貸細(xì)則”內(nèi)容的關(guān)注度排序為：對首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款予優(yōu)惠條件(54.1%)；下浮個人住房貸款利率(52.8%)；下調(diào)最低首付款比例(29.6%)。

　　房貸細(xì)則備受關(guān)注的一個焦點問題是第二套房房貸的政策松綁。目前，各銀行的房貸細(xì)則還未明確涉及這一領(lǐng)域。

　　郭敏教授認(rèn)為，嚴(yán)格限制第二套房貸的是為了抑制增長過快的購房需求，阻擋房價的快速上升。如果到年底，或者來年的第一季度，如果內(nèi)需仍處于下滑趨勢，第二套房貸應(yīng)該相應(yīng)有所松動，第一套房是必需品，但是沒有購房消費能力的人，就算房價再降該買不起還是買不起，能購買第二套房的，才是購房消費能力的主力，適當(dāng)放松第二套房貸政策對拉動內(nèi)需才是更大的利好。”

　　“‘房貸政策’不可能一時間產(chǎn)生效果，但長期來看，它必定刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”主要從事房地產(chǎn)投資的三慶集團(tuán)總裁吳立春，在接受本報記者采訪時說，各商業(yè)銀行剛開始實施“房貸新政”，存在一定的不穩(wěn)定性，所以當(dāng)下還沒有明顯影響，“但公眾對房產(chǎn)的需求是還很大，時間一長，公眾就會‘該出手時就出手’了”。

　　吳立春認(rèn)為，不是所有的地方都會出現(xiàn)降價潮，要分不同城市及不同城市的不同地區(qū)。他表示，降價只會出現(xiàn)在北京、上海、深圳等大城市，因為在中小城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房價本來就不高，也不會有太多的降價空間；而在北京、上海等城市的一些黃金地段或有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危�房價也不會有太大變化。

　　調(diào)查顯示，54.3%的人認(rèn)為“房貸新政”打亂了自己的購房計劃。

　　其他影響公眾購房計劃的因素依次是：自己的收入變動(59.1%)；開發(fā)商的降價促銷舉動(38.0%)；與房產(chǎn)交易相關(guān)的稅費減免(35.4%)；二手房的價格變化(19.1%)；房屋租金變化(10.3%)。