程志云 張向東 姜洪橋

　　一旦房價下跌，容易出現需求萎縮，影響房地產業發展，進而影響經濟的持續健康發展。

　　這是國家發展和改革委員會在最新的一份關于上半年國內房價變動分析報告中的結論。

　　發改委的這份報告出臺之際，中國的房地產業正面臨著關鍵一搏。持續的資金緊張和銷售下降以及無法預期的未來已經讓房地產商無法安坐。業內人士普遍認為，現在是房地產業發展的最關鍵時期。

　　事實上，房地產和建筑業對經濟增長貢獻率接近20%，房地產和建筑業增加值占GDP的比重接近10%，房地產投資占固定資產投資比重在20%左右，房地產貸款余額占商業銀行全部貸款余額約20%。作為國民經濟的支柱產業和宏觀經濟的晴雨表，房價能否保持平穩運行，直接關系到金融安全和經濟的健康發展。

　　形勢正在變化

　　情形變化得非常快。

　　實際上，兩個多月之前，發改委發布的《2008年一季度住房市場價格形勢分析》中還擔心熱錢、股市出逃資金以及觀望的居民資金會大規模進入房地產市場推高房價。這份報告認為，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。相關部門應該穩定住房價格，防止出現過快上漲趨勢。

　　但現在，資金不僅沒有大規模流入房市，房地產成交量反而持續萎縮。

　　發改委最新的這份《上半年國內住房價格走勢分析》（以下簡稱 “《分析》”）顯示，1-4月份，商品房銷售面積14994萬平米，同比下降4.9%，其中住房銷售面積13663萬平米，同比降低0.4%。

　　而今年1-5月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比平均漲幅為11.2%，漲幅呈逐月回落狀態。月均的環比漲幅為0.2%，已經明顯低于去年月均1%的漲幅水平。

　　與交易量形成對比的是，房地產投資供給卻在快速增加。數據顯示，今年1-4月份，房地產開發投資總額6952億元，同比增長32.1%，比去年同期漲幅增加了4.7個百分點。

　　也就是說，住房需求明顯放緩的同時，供給規模卻依然有所增長。

　　報告認為，緊縮的貨幣政策、對二套房貸從嚴的管理、偏高的房價以及市場購房預期都將抑制住房的需求；而保障性住房和商品房的不斷增加的供給也將會擠壓房價。

　　報告預計，多種因素的綜合作用下，今年住房市場將處于調整狀態。

　　衰退風險？

　　“現在我們該擔心的不僅是開發商的死活，而是房地產業的調整是否會導致中國經濟陷入衰退。”國家發改委一位官員告訴本報。

　　實際上，早在4月初，房地產市場的情形就已經引起了管理層的關注。國務院為此召開了關于房地產調控的相關部門座談會。發改委、央行、財政部、建設部，包括一些銀行的代表都參加了。

　　這次會議主要是為了了解去年年底出臺的收緊銀根、對二套房等一系列政策對房地產行業和整體經濟的影響，以及政策的效果。

　　會上，一些部委表示，國內房地產市場已經出現了賣不出去的情況，一些中小型的房地產公司真的已經到了崩潰的邊緣。一旦房子也賣不出去，企業資金鏈斷了，與之相關的銀行貸款都會受拖累，會產生一系列的連鎖反應。

　　與此同時，市場對整個房地產行業的預期非常悲觀，大家都認為房市的冬天來臨了。

　　在這次會議上，保證中國房地產市場的健康運行成為各方共識。

　　5月初，國務院再次召集相關部委開會。此時的宏觀經濟面臨更加困難的處境。一些專家認為國內經濟已經走出景氣周期，開始進入衰退周期。

　　而房地產業開發商的情況更加糟糕。一位開發商告訴本報，一些中小型開發商資金鏈已經斷裂，被迫將土地轉賣出去。大的開發商資金也很緊張，溫州等地地下錢莊對開發商的融資成本已經高達月息5分錢。

　　據了解，在此次國務院會議上，相關部委人士指出，目前宏觀經濟三駕馬車中出口肯定受到全球經濟不景氣的影響出現下滑，而消費也僅僅保持穩定，如果投資再出現比較大的回落，那么今年的經濟增速將無法保證。而房地產投資在固定資產投資中占比很高。中國經濟無法承受房地產行業陷入衰退帶來的風險。

　　事實上，此前股市的暴跌代表虛擬經濟泡沫的破裂，而房地產則代表實體經濟，捆綁著大量的就業和銀行貸款，一旦崩盤將會成為中國經濟萎縮的先兆。這也是中央最擔心的地方。

　　政策進入微妙時期

　　一位知情人士向本報透露，目前建設部、央行等相關部委已經就穩定房地產市場的問題進行過多次交流與探討，下一步很可能會醞釀出臺相關政策緩解房地產行業的緊縮狀況。

　　盡管如此，一位銀監會官員指出，穩定房地產市場與救開發商依然是兩個概念。從經濟形勢來看中國已經到了工業化的中間階段，工業企業大規模擴張力度十分有限，而城鎮化將成為帶動經濟增長的重要發動機之一。因此，房地產市場潛在需求依然十分旺盛。但是過于快速的市場化開發、開發商過高的資金杠桿、一些地方政府支持、一些開發商違規囤房囤地獲取暴利以及大規模投機行為等諸多復雜的因素迅速拉高房價非理性上漲，從而透支了房地產價格的正常上升空間。

　　太平洋證券股份有限公司高級研究員周明劍也指出，盡管經歷了4年的宏觀調控，多數開發商依然缺乏管理流動性風險的能力，還是在房地產瘋漲的時候拼命擴張，而市場一旦緊縮資金鏈就瀕臨斷裂。

　　周明劍進一步指出，即便是現在，更多的話語權還是在開發商這邊；目前的成交量大幅萎縮，而名義價格下跌有限就說明了這一點。大家擔心的是房地產價格下降會不會給整個實體經濟帶來很大的損害，開發商也正是抓住這一點和政府及公眾博弈。

　　本報了解到，目前監管當局態度依然是看緊商業銀行對開發商的融資。而個貸方面，上海銀監局人士告訴本報，對居民第二套房融資標準也不會有任何放松。

　　《分析》建議，下一步，各部委將繼續落實已經出臺的調控政策措施，著力解決城市低收入家庭住房困難，進一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房的保障范圍，多渠道增加廉租房源。要限制低密度、大戶型住房用地，提高土地使用效率，合理把握土地供應結構。

　　“實際上，近幾年住房需求還是非常旺盛的，管理層實際上是希望逐步用保障性住房取代商品房成為居民主要的住房來源，防止房價的大起大落。而純粹商品房開發商的暴利時代或許會結束了，他們將面臨或者轉型或者被邊緣化的處境。”周明劍認為。

　　來源：經濟觀察報網