活動策劃：柯鵬 李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　嘉賓：陳立民（仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事、中國業(yè)務發(fā)展總監(jiān)）

　　外資有進有退，樓市看多看空？雖然不少人對眼下外資在中國樓市的“進進出出”抱一絲憂慮態(tài)度，但在業(yè)內(nèi)人士看來，中國樓市內(nèi)的境外投資機構(gòu)目前仍是在正常流動，當然，在中國樓市壓力驟增的情況下，外資也將面臨一道道坎。

　　限外促生“外外接力”

　　主持人：近期有關(guān)中國樓市內(nèi)外資動向的報道很多，有的是“進”，如黑石第一次出手中國房地產(chǎn)市場，收購上海的一座購物中心；有的是“退”，如摩根士丹利甩手其在上海投資的第一個酒店式公寓項目。您如何看待目前外資的或進或退？

　　陳立民：最近外資的確“進出”頻繁，但一旦了解其中原由，我們認為還是屬于正常的現(xiàn)象。拿黑石來華收購第一單來說，這家千億美元規(guī)模的機構(gòu)早不來晚不來，偏偏選在這“困難的一年”進來，葫蘆里究竟賣什么藥？黑石這次吃進的是上海長壽商業(yè)廣場90%股權(quán)，6層樓的該項目建筑面積約4.1萬平方米，據(jù)悉黑石總投資11億元人民幣，先進6.255億元。而出售方為馬來西亞林氏家族旗下香港上市公司卓越金融。要知道卓越金融2006年才收購這個項目，收購價格才5.85億元，追加一些后續(xù)投資費用大概也就花了7億到8億。其實雙方去年就開始洽談，卓越金融開價13億，討價還價到11億，很合理，也賺得很開心。

　　對于卓越金融的成本，黑石不可能不知道，卻仍甘心被宰，是什么道理？說穿了四個字——限外政策。隨著限外日益趨緊，外資機構(gòu)難以直接購買中國物業(yè)產(chǎn)權(quán)，非要進來不可的話，那只有一條路，就是收購直接控股內(nèi)地物業(yè)的境外公司，而這樣的公司著實不多，價格也就物以稀為貴了。所以說，對中國樓市有戰(zhàn)略意圖的黑石頭一筆買不到境內(nèi)控股的物業(yè)，只好買境外控股的物業(yè)。加上卓越金融是上市公司，賬目等清楚易查，所以這單生意才能這么快談下來。同時，在控制越來越嚴格、選擇面越來越小的情況下，這種外外“接力”正成為趨勢。

　　目的仍是“以退為進”

　　主持人：那么，從目的來看，外資的“退”是準備撤離中國樓市嗎？“進”又是繼續(xù)賭人民幣升值嗎？

　　陳立民：黑石“進”而卓越金融“退”，但我們需要了解，卓越金融“退”是有其自身原因的。卓越金融所屬的馬來西亞林氏家族還擁有著名的云頂酒店、麗星郵輪等，近年來卓越金融一直在中國低調(diào)運作經(jīng)濟型酒店的收購，如通過產(chǎn)權(quán)交易一次性將中國郵政總公司旗下多家酒店納入囊中，同時還在二線城市發(fā)展連鎖酒店，去年其差不多拿下了80家酒店，這樣的大動作可都是需要錢的。所以，既然出售上海物業(yè)可以輕松套現(xiàn)且獲利豐厚，另有戰(zhàn)略目標的卓越金融何樂而不為呢？

　　還有大摩計劃將其在上海投資的第一個酒店式公寓項目錦麟天地以11億元人民幣出售的消息，3至5年原本就是海外基金的一個“周轉(zhuǎn)期”，顯然這個報價也代表著大摩已經(jīng)賺夠了，“換馬”也很正常。而且大摩近來有從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市的發(fā)展策略，我相信，一旦一線城市的物業(yè)套現(xiàn)，大摩很快會把資金再投入二線城市。

　　當然，繼續(xù)看好中國經(jīng)濟發(fā)展速度，預期人民幣繼續(xù)升值，而自己所屬國家的經(jīng)濟發(fā)展又出現(xiàn)問題，這些都是外資機構(gòu)留在中國樓市的原因。雖然限外政策給他們設(shè)置了很高的門檻，但仍不排除更多機構(gòu)會進來。

　　需渡過“困難的一年”

　　主持人：對于外資機構(gòu)來說，中國樓市還有哪些機會？您覺得會不會發(fā)生境外熱錢抽離樓市的情況？

　　陳立民：都說2008年是個“坎”，也有說2010年的，無論如何，今年的確是“困難的一年”。房地產(chǎn)融資環(huán)境很差，銀行收緊錢袋，資本市場又表現(xiàn)不佳，內(nèi)地開發(fā)商都是一副“苦瓜臉”。但對此一些外資可能又會是“笑臉”，通過合資的方式在中國樓市進行投資，商業(yè)地產(chǎn)仍是重頭。而一般的城市還是要靠外部資金“養(yǎng)大”的，拿上海來說，很多境外金融機構(gòu)相繼“扎根”，可能不同時期會尋找不同機會，但已經(jīng)是“走不掉”了。