囤地幕后有玄機

　　2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發71號令，從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，叫停了協議出讓，土地交易市場化。71號令同時要求，發展商須及時繳納土地出讓金，兩年不開發政府可收回土地。

　　71號令的“硬條件”有二：開發商必須有足夠的資金，參與土地競拍；同時，也必須有足夠的資金，在兩年內及時開發到手的土地。

　　那些拿下天價地塊的開發商們有什么樣的“底氣”？這底氣，一方面是來自良好的市場預期。專家指出，2005年以來房價開始持續上漲，2007年全國主要城市房價增幅加大，開發商的利潤率隨之提高，對后市預期樂觀，因此拿地熱情持續高漲，不惜報出天價競地。

　　另一方面，融資規模迅速擴大刺激了上市公司高價搶地。房地產業是資金密集型行業，資金雄厚的企業在拿地中處于絕對優勢。2006年以來，由于A股和港股的持續上漲，房地產企業從股市融資的速度和規模增長很快。如2007年4月碧桂園在香港上市，募集資金逾129億港元，10月SOHO中國在香港上市，募集資金逾128億港元。而已經上市的公司也加快再融資步伐，2007年1—9月，房地產上市公司在A股市場總共融資304億元，其中，僅萬科一家就增發100億元。

　　受訪專家指出，準備上市的房地產公司拼命儲備土地，以便提高IPO發行價格，從股市圈得資金后，再去競拍更多的土地；接下來，手中的土地“家底兒”又成為其股票估值提高的砝碼，維系高股價。這樣就形成了一個迅速擴張的“良性循環”。

　　開發商有什么竅門捂地兩年以上不開發呢？一塊地動輒幾十上百億，稅、費不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他們并不一定一次交足土地出讓金。

　　專家在分析開發商囤地的危害時指出，囤地加劇了土地資源緊缺，浪費了資源。更重要的是，通過囤地，開發商可以根據市場房價增加或減少商品房的生產，維持高房價、高收益的格局。通過控制供給，實現控制價格。另外，囤地加劇了資產泡沫，使開發商可以依托足夠的有形資產貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會產生房價暴跌，從而禍及經濟運行。正是從資源節約和保證國民經濟穩定運行的政策出發，國家一再出臺措施，控制囤地規模。

　　土地管理出重拳

　　自2007年下半年以來，國家加大了對開發商囤地行為的控制力度。10月9日，國土資源部發布新版《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》指出，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，開發商將不能進行土地“分期付款”。

　　專家指出，這條規定將改變部分開發商“付小錢、多占地、慢開發”的囤地模式，在制度上規范了拿地程序，減少了“地王”出現的幾率。

　　2007年10月28日，國土資源部相關負責人對近期土地調控政策進行解讀時，從執行層面再次強調規范土地市場的具體細則。首先，國土部門要實行“凈地”出讓。其次，合理控制單宗土地出讓規模，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借資金實力“圈占”大面積土地。第三，規定每宗土地的開發建設時間，即每宗土地的開發建設時間原則上不得超過三年。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩對記者表示，破解土地供應管理難題,一是對土地供應實行動態管理——需求爆發時加大供應，需求減緩時緊縮“地根”；二是集約用地——上世紀90年代以來，許多開發區“大手大腳”地開辟工業園區，土地浪費現象嚴重；三是加快舊城改造，提高單位面積土地的住房“產出”。

　　12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門聯合出臺《土地儲備管理辦法》，對土地的儲備整理、開發、供應做出了一系列安排，《辦法》通過加快土地儲備機構的前期開發速度，增加政府手中的“凈地”供應量，從而縮短土地形成房地產有效供應的建設周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發生。

　　該是向土地囤積浪費大聲說“不”的時候了！ (記者 曲哲涵)