外籍人士購二手房先審批

　　交易稅費與內地市民完全相同；已購房產可正常轉讓

　　隨著奧運會臨近，不少業主都在為奧運短租做打算，紛紛將租期簽至六七月份，這令許多在北京工作租住于此的外籍人士頭疼不已。近日，本報接到數位外籍人士來電詢問如何在北京買二手房，同時他們還想了解2007年12月1日開始施行的“新限外令”，即《2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》對外籍人士購買住宅的影響？

　　2006年7月，商務部等六部委下發了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對華僑、港澳臺同胞及外籍人士購房有一些限制。意見中規定：在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房；港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房；境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。

　　據中原地產三級市場部研究人員介紹，2007年12月開始實施的“新限外令”，主要是針對外商投資，并不影響外籍人士購買自住房。

　　購房流程　先審批再買房

　　據中原地產三級市場部研究人員介紹說，從目前的交易程序來看，華僑、港澳臺及外籍人士與北京市民購買二手房的流程基本類似，只不過增加買方到涉外審批辦公室進行審批的手續，審批通過后才可購房。

　　具體流程如下：

　　1、買賣雙方與經紀公司簽署買賣合同；

　　2、買方到涉外審批辦公室進行審批；

　　3、買賣雙方提交過戶相關資料；

　　4、買賣雙方辦理房屋產權過戶手續；

　　5、領取房屋產權證。

　　提交資料　資料準確決定速度

　　華僑、港澳臺及外籍人士在申批時如何提交資料及提交什么資料，直接關系到能否快速、有效實現置業計劃。據記者了解，審批時需準備的資料有：

　　1、身份證明，其中，港澳同胞需提供中華人民共和國香港(澳門)特別行政區護照或居民身份證或往來大陸通行證；臺灣同胞需提供臺胞證或旅行證或經確認的身份證明；外國人提供護照和外國人居留證(無外國人居留證的提交中國公證機構的護照中文譯本)；華僑需提供駐住國長期居留身份證件和《中華人民共和國護照》；2、北京市涉外項目國家安全審查批準文件；3、需要進行譯名公證；4、提交證件中有外文的，應同時提交經公證的中文譯本；5、北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》。

　　如果需要貸款，還應提供如下資料：

　　1、貸款人的收入證明及營業執照(蓋章/需有當年年檢頁)、學歷證明及資信證明(針對貸款額度比較大的)；2、合法有效首付憑證。

　　另外，目前臺灣同胞還不能申請貸款；外籍人士的收入證明若不是北京的證明還需要提供包括真實性公證、北京的擔保人等資料，如果是外文的證明，還需進行中文翻譯。

　　交易稅費　與普通購房者一樣

　　外籍人士買二手房需要繳納的稅目和稅率與內地市民完全相同，稅率是根據欲購買的房屋狀況而定。

　　- 特別提醒

    銀行監管支付房款，正規中介協調交易

　　選擇有集團背景的中介公司

　　由于境內外人士在語言溝通方式上可能存在障礙，不利于交易的快速進行。為此，建議境外人士在內地購買二手房最好選擇第三方中介公司來協調促其成交。如何判斷所選擇中介公司是正規、品牌中介，購房前可到市建委網站進行查詢，了解公司背景、經營情況、有無不良記錄等情況，以此來判斷所選中介的資信是否良好，確保選擇的中介交易安全。

　　房主證件親自逐一核對

　　對于一套房屋而言，法律意義上的產權歸屬只能通過房屋產權證來證明。另據統計，在房地產交易的各類糾紛中由于房主證件存在問題而導致買賣合同失敗，給買方造成巨大經濟損失。這就要求客戶在購房過程中嚴把房主證件關，如業主的身份證、房屋產權證、代理人的委托書是否真實，證件最好是看其原件。

　　房款交易通過銀行監管

　　在進行房屋交易過程中，如何安全進行房款交易無疑是消費者最為關心的，主要是因為房屋所涉及的交易金額較大，如果交易不當，勢必會給客戶帶來巨大經濟損失。從目前市場情況來看，建議購買二手房的外籍人士盡量選擇資金監管的方式進行房款交易，確保房款交易安全。

　　過戶前與三方做好交割

　　對于購房人來講，在辦理過戶之前認真做好物業交割是必不可少的。物業交割的項目有多種，但對其總結后主要是水、電、煤氣、物業費用、供暖費用等，雖然這些項目有些涉及的費用額度并不高，但如果過戶前不仔細區分清楚的話，引起糾紛。所以，外籍人士購房過戶前一定要與房主、物業公司三方作好物業交割手續，并且由中介公司進行見證。在結清各項費用后一定要將其費用清單作為合同的附件，尤其要注意房主以往是否有供暖費及物業費拖欠問題，買方在入住前應與物業公司簽訂新的物業供暖協議。

　　案例分析

    關鍵詞 一套

　　張先生2000年去美國留學深造，出國前用自己的名義購買了一套房產，留給父母居住。2005年他加入美國國籍，2007年回到北京發展，不知道能否再買一套房產用于自住？

　　北京高和德律師事務所主任陳海昶：根據《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》第一條第2款規定：“境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅”。 第三條規定：“境外機構和境外個人購買自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時，須提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾”。按照上述規定，外籍人士張先生已在北京有住房，不可再以自己的名義購買住房。

　　關鍵詞 轉讓

　　來自英國的伯格理于2006年底在國貿附近購買了一處房產自住，2008年他打算將現有住房賣掉，搬到中關村一帶居住。外籍人士的房產是否可以轉讓？

　　陳海昶：根據《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》第三條規定，境外機構和境外個人購買自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時，須提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉讓。雖然上述規定作出了不得隨意轉讓的規定，但至今沒有如何界定隨意轉讓以及怎樣轉讓的明確規定。因此，什么條件下可以轉讓、如何轉讓，轉讓后能否再購房成為比較含糊的事情。但從立法本意來看，應當是不允許，或限制再購房。

　　而在實際操作中，某中介公司介紹，因為沒有更具體的禁止轉讓實施細則，目前外籍人士的房產仍可正常轉讓。

　　置業問答

　　繳稅最少的轉讓方式是繼承

　　問：我家親戚2006年買了一套80平米的商品房，房價65萬元，現在想贈給我，請問雙方大概共需繳納稅費多少錢？有沒有其他繳稅更少的轉讓方式？

　　答：贈予房產共需繳納手續費10元，契稅65萬元×1.5%=9.5萬元，權證印花稅10元，合同印花稅65萬元×0.05%=325元，登記費80元，房屋贈予公證費65萬元×2%=1.3萬，另加評估費(各地可能略有差異)，營業稅免。目前繳稅最少的轉讓方式是繼承。

　　原單位公積金可在買房后提取

　　問：我目前是自由職業者，能否用過去單位交的公積金買房，或能否將公積金提出來？

　　答：不能直接用于購買房產，但購買房產以后可以提取。業主在購買房子并辦理過戶后，帶身份證、房產證及契稅發票到原單位辦理提取手續。

　　簽訂購房合同后房主出租受制約

　　問：我和房主簽訂了購房合同并交了定金后，他又將此房出租，我對這房子是否有制約？

　　答：應當有一定程度的制約。因為簽訂購房合同后，你對此房享有債權，即你有要求房主按照合同約定的房子質量及交付時間履行合同的權利，如果房主的出租行為妨礙了將來債權的實現，例如房主與租房人簽訂的租房合同截至期限在交房時間之后，你有權要求房主排除妨礙。

　　土地使用證可憑房產證辦理

　　問：我的房子是1998年竣工的商品房，已辦理房屋產權證，現想出售，是否需要辦理土地使用證，該項目的開發商已解散，該怎樣辦理？

　　答：目前市場上的房屋分為兩種：一種是只有房產證的房屋，另一種是房產證和土地使用證都有的房屋，前者有房產證即可出售，不需要土地使用證，后者需兩證齊全。你的房子若應當有土地使用證，可憑房產證到房屋所屬的土地管理部門咨詢補辦。

　　未成年孩子名下的房產不得擅賣

　　問：我去年用我女兒的名字買了一處商業用房，我女兒只有3歲，最近因為經濟比較緊張，我想把門面賣了，請問我能處理這處房產嗎？需要辦理什么手續？

　　答：不能賣。因為我國《民法通則》第18條規定：“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產和其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人履行監護的權利，受法律保護。”這也就是說，監護人對未成年人的財產為處分行為時，必須遵循有利于未成年人的原則。你因為經濟困難而出賣你女兒的房產并不是為了她的利益，因此不能出賣。

　　樓盤涉嫌違規慎交購房款

　　問：我在東五環附近看上一處房產并交了定金，約定下個月交首付。聽說現在開發商因為建筑違規辦不下來大產權，建委要對其進行處罰，他們為了籌這筆錢，催我們提前把首付交了。這樣合理嗎？我們有沒有什么風險？

　　答：建議不要提前交付購房款給開發商。首先下個月交首付款是合同已經約定的，你們沒有義務提前交款，其次，此房產可能因違規辦不下房產證來，提前交付購房款只能增加交易風險。如果因為違規而辦不下房產證，你們可以拒絕交付購房款，并且可要求開發商雙倍退還定金。

　　欠款不還可申請拍賣抵押房產

　　問：去年6月，我借給張某一筆錢，他答應3個月后歸還，并用其姐房產抵押，此事已做公證。直到現在他也沒有還款，如果欠款一直不還，該如何處理此處房產才不至于讓我受損失？

　　答：如果債務人和抵押人對你實現抵押權的要求沒有異議，你可以和對方協商直接將房產過戶給你或者共同委托拍賣公司對房產進行拍賣。拍賣款優先用來實現你的債權，拍賣款多出部分歸抵押人，不足部分你還可以隨時要求債務人清償。如果對方拒絕你的要求，可以向法院起訴，要求法院主持將房產拍賣。

　　本期解答：北京盛延律師事務所張志同律師

　　本版采寫/本報記者 李宛霖