◇核心提示

　　初步研究的上海二手房交易資金“第三方監(jiān)管”流程是，每筆交易都必須在上海住房置業(yè)擔(dān)保公司設(shè)立的二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)設(shè)立子賬戶，所有房款打入這一賬戶中。交易過戶后，房產(chǎn)中介書面通知結(jié)算平臺(tái)劃轉(zhuǎn)房款至賣方賬戶，中介公司以及上、下家都不直接接手房款。

　　早報(bào)記者 梁文匯

　　上海終于開始著手推行二手房交易資金“第三方監(jiān)管”。

　　昨日，早報(bào)記者從民生銀行上海分行獲悉，上海市房屋土地資源管理局房地產(chǎn)交易處有關(guān)“第三方監(jiān)管”的方案已經(jīng)基本成形，并指定民生銀行上海分行在內(nèi)的5家銀行率先開始試點(diǎn)，準(zhǔn)備在今年全面推廣。

　　二手房交易資金的監(jiān)管漏洞，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“痼疾”。特別是近期，由于樓市交易量下滑，各地發(fā)生了以創(chuàng)輝租售為代表的多起中介倒閉，購房人的錢款被席卷而去的案件。二手房交易資金安全愈加突出。

　　建設(shè)部一年前的“通知”

　　此時(shí)，距離建設(shè)部下發(fā)有關(guān)二手房交易資金管理通知已近一年時(shí)間。

　　2007年1月22日，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知），要求二手房交易引入第三方加強(qiáng)對(duì)資金監(jiān)管。

　　建設(shè)部在通知中要求，各地發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機(jī)構(gòu)不得從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

　　而二手房交易的資金，必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣。

　　建設(shè)部在該通知中明確要求，交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。在該通知最后，建設(shè)部表示“各地可根據(jù)本通知制定具體的實(shí)施細(xì)則”。

　　上海遲遲未動(dòng)

　　通知下發(fā)后，北京、南京等各地相繼出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。不過上海比較平靜。目前中小型的中介公司仍然大量直接經(jīng)手二手房交易資金，而一些大型中介公司則一般采用銀行監(jiān)管的方式。

　　據(jù)悉，早在一兩年以前，光大銀行上海分行、上海銀行、民生銀行等幾家銀行，都與上海房地產(chǎn)交易中心合作，推出了“房地產(chǎn)金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”，該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的主要作用是對(duì)二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

　　光大銀行上海分行私人業(yè)務(wù)部有關(guān)人士介紹，這一資金監(jiān)管的平臺(tái)具體的做法是：二手房交易雙方在達(dá)成交易意向并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議后，分別在銀行開立資金監(jiān)管賬戶；同時(shí)交易中心和銀行通過聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行資金交付、交易過戶及抵押登記的封閉式操作，保障買方的資金安全和賣方的產(chǎn)權(quán)安全。

　　但由于中介公司往往與固定的銀行有業(yè)務(wù)往來，熟悉了以后，中介公司想從賬戶里周轉(zhuǎn)資金就變得十分容易。而銀行也不可能真正起到“監(jiān)管”的作用，更多時(shí)候還是“睜一只眼閉一只眼”。

　　操作流程初定

　　“上海房地局剛剛指定了5家銀行作為試點(diǎn)單位，民生銀行是其中一家�，F(xiàn)在正在研究整個(gè)操作流程。一開始將由銀行選擇有業(yè)務(wù)往來的中介公司進(jìn)行試點(diǎn)，有100家中介公司在試點(diǎn)的名單里�！泵裆�銀行上海分行按揭中心負(fù)責(zé)人透露。

　　據(jù)悉，目前上海正在試點(diǎn)建立二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)，也就是建設(shè)部要求的“第三方資金監(jiān)管平臺(tái)”。而上海住房置業(yè)擔(dān)保公司將作為對(duì)資金監(jiān)管的第三方，也就是建設(shè)部通知中所要求提到的“交易保證機(jī)構(gòu)”。這一機(jī)構(gòu)是獨(dú)立于二手房交易上、下家、中介公司以及銀行。

　　而目前初步研究的流程是，每筆交易都必須在上海住房置業(yè)擔(dān)保公司設(shè)立的二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)設(shè)立子賬戶，所有房款打入這一賬戶中。交易過戶后，房產(chǎn)中介書面通知結(jié)算平臺(tái)劃轉(zhuǎn)房款至賣方賬戶，中介公司以及上、下家都不直接接手房款以保證安全。

　　“第三方監(jiān)管是必需的”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司運(yùn)營總監(jiān)趙輝曾算過一筆賬：每年上海二手房直接交易資金中約有400多億元與中介公司發(fā)生關(guān)系。

　　一筆二手房交易從決定要購買付定金，到簽訂購房合同再到過戶，最后辦理產(chǎn)證發(fā)放貸款至少要一個(gè)月的時(shí)間。詳細(xì)分析整個(gè)二手房買賣的流程，定金和首付留在中介公司賬戶中的時(shí)間大概可能在10天左右，而尾款停留在賬戶中的時(shí)間更長至少有20天。

　　“一些不規(guī)范的中介公司就拿這部分暫時(shí)滯留在賬戶上的資金進(jìn)行投資獲取收益。”趙輝表示。以最近發(fā)生“關(guān)店風(fēng)波”的創(chuàng)輝租售為例，該公司就涉嫌將客戶滯留在賬戶里的資金用做擴(kuò)張成本。

　　“中介公司的注冊(cè)資金和固定資產(chǎn)一般都不大，即使像中原地產(chǎn)這樣規(guī)模的上市公司，注冊(cè)資金和固定資產(chǎn)總額與每月公司賬戶上進(jìn)入的資金量相比，也是小巫見大巫。以中介公司自身的能力來說，根本不具有承擔(dān)監(jiān)管交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)的能力�！敝性�地產(chǎn)總經(jīng)理譚百強(qiáng)同樣表示，引入第三方進(jìn)行監(jiān)管是必需的。

　　◇創(chuàng)輝租售停業(yè)事件追蹤

　　廣州二手房交易資金須由銀行托管

　　早報(bào)訊創(chuàng)輝租售全國性關(guān)門停業(yè)事件令社會(huì)各界更加關(guān)注二手房交易資金安全問題。16日，廣州市國土房管局官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于我市開展存量房交易資金托管工作有關(guān)問題的通知》，明確從發(fā)文之日起實(shí)施。

　　《通知》規(guī)定，存量房交易資金支付方式由存量房買賣雙方當(dāng)事人在合同中自行約定，可以委托銀行對(duì)存量房交易資金進(jìn)行托管，也可以約定其它支付方式。

　　而銀行在辦理存量房交易資金托管業(yè)務(wù)之前，必須與存量房買賣雙方當(dāng)事人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同簽訂《存量房交易資金托管協(xié)議》，其中必須明確托管資金劃轉(zhuǎn)條件、解除或撤銷協(xié)議條件等條款�！锻ㄖ�》要求，銀行須按這一《協(xié)議》約定，嚴(yán)格監(jiān)管托管資金，確保資金安全，而且不得收取存量房買賣雙方當(dāng)事人手續(xù)費(fèi)。

　　16日，東莞市房管局也下發(fā)通知，從17日起停辦所有持“創(chuàng)輝租售”工作證人員的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在進(jìn)行當(dāng)中的交易必須買賣雙方自行到房管所辦理，同時(shí)，東莞二手房資金專用賬戶監(jiān)管系統(tǒng)將會(huì)在春節(jié)前啟動(dòng)，目前正在調(diào)試與檢測(cè)階段。

　　另外，為防范深圳創(chuàng)輝租售事件，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長張文華透露，該協(xié)會(huì)已經(jīng)啟動(dòng)了規(guī)范地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專題調(diào)研，將詳細(xì)研討律師代理制、經(jīng)紀(jì)人代理制、以及風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制三大在國外較為成熟的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作模式，并考慮適時(shí)將其引入深圳。按計(jì)劃，該課題初步研究成果將于今年3月推出，并將提交深圳市政府主管部門供作決策參考。

　　“這個(gè)冬天越來越冷”大中介擴(kuò)張減速

　　早報(bào)記者 梁文匯

　　對(duì)于房地產(chǎn)中介而言，這是一個(gè)很難熬的冬天。市場(chǎng)淡季帶來的業(yè)務(wù)量逐月萎縮，還有部分同行關(guān)店、卷款潛逃帶來的行業(yè)信任危機(jī)也正在蔓延。

　　關(guān)店潮繼續(xù)蔓延

　　在持續(xù)的成交量滑坡壓力下，中介市場(chǎng)又開始重現(xiàn)久違的關(guān)店現(xiàn)象，并呈現(xiàn)出蔓延之勢(shì)。

　　“大部分中介公司的業(yè)績都已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月下滑，去年10月份的業(yè)績是9月份的八成，而11月份的業(yè)績大概是10月份的八成。預(yù)計(jì)接下來四五個(gè)月，市場(chǎng)都會(huì)比較淡�！弊蛉�，在上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)上已經(jīng)“摸爬滾打”5年的漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)孫文勤在接受記者采訪時(shí)表示。

　　盧灣區(qū)馬當(dāng)路上，原來一段不足200米的繁華路段，熱鬧地開著5家小中介。記者最近發(fā)現(xiàn)，其中三家直到下午時(shí)間都沒見人開門營業(yè)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃茜告訴記者，除了這些不太規(guī)范的夫妻老婆店，一些中小型品牌中介也開始撤店。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)最高峰時(shí)期，上海的中介公司曾經(jīng)達(dá)到21000多家，2005年宏觀調(diào)控后，減少到6000多家。而在去年上半年中介公司數(shù)量又有所上升。一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前，上海又有約1/3的中介門店開始勉強(qiáng)維持生計(jì)或面臨虧損困境。

　　讓人想起2005年

　　中介是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為脆弱的環(huán)節(jié)。每次宏觀調(diào)控后的淡季，都會(huì)有一批中介公司淡出市場(chǎng)，而這個(gè)時(shí)候，也總會(huì)有一些實(shí)力較強(qiáng)的中介公司表示“還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張”。但是，這一次，大型中介公司也變得謹(jǐn)慎了。

　　“2008年，我們會(huì)放緩擴(kuò)張速度，尤其是在新開門店上，會(huì)更加謹(jǐn)慎調(diào)查。”孫文勤表示，“目前市場(chǎng)的情況，讓我們依稀想起2005年�，F(xiàn)在的創(chuàng)輝租售，幾乎是當(dāng)年某中介公司的翻版。2005年市場(chǎng)最淡的時(shí)候，上海本地大的中介公司也大舉關(guān)閉門店，直至淡出市場(chǎng)�！�

　　孫文勤告訴記者，漢宇2007年新開了50多家門店。今年，他們不會(huì)再新開很多門店，頂多在門店的選址上有所調(diào)整。

　　“如果宏觀調(diào)控政策繼續(xù)，對(duì)于中介公司這個(gè)冬天可能會(huì)很冷。但是，我希望這個(gè)冷的時(shí)間持續(xù)得更長一些。這樣一些不規(guī)范和盲目擴(kuò)張的公司就會(huì)退出市場(chǎng)。”滿堂紅（上海）置業(yè)有限公司總經(jīng)理鄧翊軍表示。

　　上海中大恒基堅(jiān)稱“沒影響”

　　早報(bào)記者 梁文匯

　　近期同樣頗受困擾的中介公司，除了創(chuàng)輝租售，還有總部位于北京的中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。早報(bào)記者昨日獲悉，中大恒基原董事長劉益良已因涉嫌欺行霸市、尋釁滋事等罪名，正式被檢察機(jī)關(guān)批捕。

　　上周開始，中大恒基北京總部突然關(guān)閉了50家門店�！斑@是我們公司的戰(zhàn)略調(diào)整，關(guān)閉的都是業(yè)務(wù)不好的門店�！鄙虾Ｖ写蠛慊�不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理許浩對(duì)早報(bào)記者表示，“上海目前的業(yè)務(wù)并沒有受到任何影響�！�