陳文雅

　　根據一項新規定，中國政府將向閑置土地的開發商征收最高20%的土地閑置費。不過，截至目前為止，沒有人能夠說清楚，中國開發商手中到底囤積了多少土地。

　　不過，答案可能在今年6月底揭曉，屆時，各省區會將閑置土地清理和處置情況上報國務院。

　　開征閑置費

　　1月8日，一個普通的工作日。一些手中持有房地產企業股票的股民們卻在紛紛打聽一個叫“土地閑置費”的名詞。當日，房地產板塊的A股上市公司股價集體跳水。此前，這一板塊一度成為A股上市公司的領漲板塊之一。

　　此前一天，國務院辦公廳下發了一個文件，即《國務院關于促進節約集約用地的通知》。文件的內容中最引人注意的一點是：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　泰躍地產營銷總監季滿如表示：“這些政策都不是什么新鮮事。這個政策老早就有，只不過此次重申了。”

　　北京的一位開發商則表示，目前并不是太擔心這個問題。“我更關心的是閑置土地的判定標準，以及政策執行下來的力度。”該人士認為，按照以前的標準，這個政策是比較容易規避的。

　　但預期的變化依然迅速反應在股市上。“以前的說法是可以收回，現在變成了堅決收回，措詞更嚴厲了。”股民毛先生研究了一番以后，決定暫時不再加倉前段漲勢不錯的房地產股票上實發展。

　　然而，這種狀況并沒有持續太久。經過兩天左右的盤整，房地產股票就又恢復了元氣。

　　“是不是大家都覺得這個政策不會真的有那么嚴啊？”毛先生對于沒有加倉上實發展導致錯過一個漲停后悔不迭。

　　囤地之謎

　　“現在誰也說不清楚中國閑置土地的總量有多少，開發商手中囤積下來未開發的有多少。計算口徑不同，結果也相差很遠。只有等到6月底國土部匯總的數據吧。”咨詢人士錢先生表示。

　　國土資源部土地利用司副司長冷宏志表示，按照國務院的要求，國土部前不久給各地國土管理部門發了一個明傳電報，明確要求各地加快對閑置土地清理和處置利用，重點是要清理房地產這塊的閑置土地。

　　冷給出了截止到2004年底的一個數字——當時全國閑置土地是107萬畝左右，相當于7.13億平方米。還有84萬畝左右的空閑土地。

　　2007年12月初，北京師范大學金融研究中心鐘偉教授主持完成了《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》，這份報告稱，近十年來累計土地囤積規模為8.82億平米，其中2002-2006年的五年間形成的量超過了7億平方米。

　　而囤積在各地土地儲備中心的土地規模，遠大于“招拍掛”方式出讓的土地，即便部分土地儲備中心儲備了一定規模的土地，但是如果未能獲得上級政府的規劃指標，也難以形成現實的供地。粗略估計，囤積在各地土地儲備整理中心的土地面積大致為開發商囤地規模的3-5倍。因此積累開發商和土地儲備中心的囤地規模，全國累計的囤地總體規模大致在40-60億平米。

　　北京等中心城市的情況更為嚴重，2006年北京計劃供應住宅用地1900萬平方米，而北京土地儲備中心2006年掛牌出售的土地僅僅800萬平方米。

　　但北京市國土資源局局長安家盛在接受記者采訪時表示，“對于北京師范大學出的這份研究報告，鐘教授自己也承認，這是一個估算的數據，不是一個調查數據。我們局清查的數據已經上報，具體數字比這個要小很多。”

　　重拳還是軟刀？

　　“閑置用地以前就很多，但查得不嚴，很容易規避。”錢先生說，“圈個圍墻、打幾個樁，或者一大片地上蓋個小售樓處什么的。有的閑置土地，開發商也確實有難處，比如拆遷拆不下來，或者項目規劃跟著城市規劃調整，等等。”

　　季滿如認為，“如果監管部門真的要嚴格執行政策，就不怕沒有辦法堵住這種漏洞。”

　　他表示，如果招拍掛得到土地，必須限期開發。當然，肯定會有開發商拿到規劃許可證兩年不施工，他們會找理由，比如說地質復雜、產權關系復雜等等。

　　錢先生則表示，“按過去的方法，只要開工了就不算閑置，但開工的判定很寬。有的項目開工后放幾臺推土機和塔吊，然后就不動了，可以說正在施工，只是進度很慢。一般施工進度延期也是正常的，很多項目不是交房都延期么？如果要故意延期就很簡單了，比如開工平整之后發現重大設計問題，重新設計，這你能說是閑置嗎？”

　　他甚至認為，關鍵還是看開發商大小。“小開發商就不好說了，如果是重點招商引資，政府本身就會很寬松。其實判定標準還是對目前城市發展目標是否有利。”

　　北京國土局長安家盛就此表示，“收取閑置費的規定過去就有，但是并沒有實際征收。今后要嚴格起來，規定要細化，針對不同的閑置原因進行甄別。比如對于37號文出臺后被禁止的別墅供地，要重新規劃，當然這肯定不會是直接把別墅變成19層塔樓什么的，這有個規劃的過程。另外現在城區開發要保護古都風貌，不允許大拆大建，因此有些規劃也要作調整。這些都是不可抗拒的原因造成的。只有真正那種開發商資金原因，或者故意囤地，才會受到收取閑置費或者收回土地的處理。”

　　來源：經濟觀察報網