73年前，毛澤東在地處贛州的“紅都”瑞金，提出了“關心群眾生活，注意工作方法”的指導方針；如今，贛州市在推進廉租房建設工作中，正全面踐行著這一方針：贛州市不僅在廉租房的建設比例上位列全國前茅，而且在廉租房公平分配、科學管理等方面也探索出了行之有效的辦法。

　　《中國經濟周刊》記者 董顯蘋 特約記者 梁健 ★孟小寶

　　贛州市位于江西南部、贛江上游，是江西省最大的行政區。該市轄1區2市15縣，總面積3.94萬平方千米(約占全省總面積的四分之一)，總人口861.15萬人(約占全省總人口的五分之一)，其中市中心城區57.92萬人(非農業人口10萬戶、36.95萬人)。市內的章貢區為贛州市政府所在地。

　　贛州是全國著名的革命老區之一。這里不僅是舉世聞名的二萬五千里長征的出發地，還有曾被毛澤東同志贊譽為創造了“第一等工作”的“模范興國”。1934年2月，毛澤東在“紅都”瑞金召開的第二次全國工農兵代表大會上提出：關心群眾生活，注意工作方法。

　　在改革開放和經濟社會發展的今天，贛州仍屬中部地區經濟欠發達城市。盡管如此，贛州市于2004年9月在江西省率先啟動廉租住房建設，再創了新時期“第一等工作”。至今，僅贛州市中心城區就安排廉租房建設用地93.92畝，共分兩期建設，已開工建設廉租房建筑面積達14.4萬m2，累計投入建設資金約7500萬元。一期建成5.99萬m2837套，已分兩批通過公開搖號分配到戶；今年開工建設的二期工程有8.41萬m21367套，年底第三批5.89萬㎡970套廉租房將進行分配。此外，有5092戶居住在中心城區直管公房中的困難家庭已享受租金減免。今年年底前，贛州市還將對郊區鄉鎮人均住房建筑面積6m2以下的申請廉租房的城市低保家庭實行租賃補貼；通過實物配租和租賃補貼，該市已對中心城區所有住房建筑面積6m2以下的城市低保家庭做到了應保盡保。

　　據了解，如果按目前贛州市中心城區已建廉租房面積占當地現有非農人口比例測算，贛州廉租房建設規模當位列全國前茅。

　　目前，贛州所轄17個縣(市)新的廉租房建設工程有：今年9月，贛縣首批廉租房如期完工，61家住房困難戶喜遷新居；11月，會昌縣64家住房困難戶剛剛領到排山巷第一期廉租住房的鑰匙，黃坊第二期廉租住房又打響開工的喜炮；寧都縣、信豐縣、瑞金市等地的廉租房建設更是如火如荼；僅僅今年，17個縣(市)開工建設面積就達11.6萬m2，并計劃在2008年對贛州市中心城區和下轄17個縣(市)所在縣城人均住房面積8m2以下的城市低保戶住房困難家庭全部做到應保盡保。

　　2005年9月27日，在贛州市中心城區首批廉租房實物配租現場，402戶最低收入家庭經搖號分配，歡歡喜喜地從市四套班子主要領導手中接過鑰匙牌，有的激動得當場嚎啕大哭，有的拉著領導的手久久不愿松開，有的笑得合不攏嘴……

　　定位：住有所居，應保盡保

　　住宅商品化后，我國多數居民以較快的步伐改善了住房條件，但還有部分城市住房困難家庭買不起商品房，也租不起商品房；此外，大量進城務工的農民也亟待解決住房困難問題。1998年7月，國務院下發了《進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的通知》，明確提出了“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房”的要求。實現“住有所居”，讓低收入家庭分享改革發展的成果，成為考驗政府履行公共服務職能的重要指標。

　　早在1996年中心城區實施第三步房改開始，贛州市便對租賃直管公房的困難救濟家庭實行租金減免政策。減免的范圍由原來的“五保戶”、殘疾及撫恤對象、烈士及紅軍遺屬、離退休干部等社會救濟對象，擴大到現在的低保戶、下崗職工等。但因為直管公房數量有限，再加上直管公房中有等級危房31.8萬㎡，比例高達43%，對于無住房或租(借)私人住房、柴間、倉庫、地下室的貧困家庭來說，靠租金減免政策解決不了實際問題。

　　“屋里小半間，走動讓一邊，三代同堂住，睡覺肩挨肩。”贛州是一個經濟欠發達城市，所轄縣(市)中有8個國家級貧困縣，住房困難問題比較突出。以贛州中心城區為例，據有關城市居民住房調查顯示，該地區有住房困難的家庭超過1萬戶。由于種種原因，一些城市拆遷戶也因住房安置不到位或不及時而上訪不斷。

　　2003年，經過反復調研和征求意見，贛州市決策層形成了一個新的思路：建立以實物配租為主、租金減免為輔的廉租住房制度。

　　贛州市委、市政府對加快廉租房建設十分重視，并將其列入為民辦實事、辦好事的德政工程。2004年3月，在贛州市廉租住房建設協調會上，與會者一致認為，廉租房建設不能走“蜻蜓點水”式的老路，大膽提出“籌資1.3億元，力爭用3-5年時間，建設20萬m2廉租房，基本解決中心城區最低收入家庭住房困難問題”的構想。

　　江西省委常委、贛州市委書記潘逸陽多次深入城區困難群眾家中，了解他們居住情況，在此基礎上對廉租房建設提出了明確要求：廉租房要實用、便民、利民，應該建設在交通方便的地方和商貿中心區域；要科學運作，保證質量，加快進度，確保廉租房成為陽光工程、優質工程。

　　為此，贛州市選擇了在中心城區最好的地段建設廉租房小區。兩期廉租房工程均選址在贛江岸邊，風景秀麗，前臨繁華的紅旗大道和商品批發區所在的八一四大道，周邊是均價在3000元/m2以上的高檔商品房小區。政府這樣做的目的是根據低收入家庭的特點，方便他們生活就業和子女上學。目前，贛州市政府已經通過規劃，將在廉租房小區旁邊修一條沿江商業街。

　　2005年9月，贛州市委、市政府提出：今后要把建設廉租房作為一項重要工作抓緊抓好，使大多數低收入家庭都能住上舒適的新居，實現“住有所居”的和諧社會目標。2007年初，贛州市委、市政府對所轄縣(市)實行了廉租住房建設的年度目標管理，并將其列入縣(市)黨政領導干部的政績考核內容。目前，相關部門正在著手進行年終的目標管理考核。

　　“不再滿足于幫助困難居民住房進行修修補補，而是要加快廉租房工程進度，從根本上為貧困家庭解決‘住房難’。”這是贛州廉租房建設的基本服務理念。

　　建設：政府主導籌措資金

　　以前，廉租房建設因為需要大量資金投入而在眾多地方備受冷落和排斥，各地都沒有較為成熟的經驗。建設資金從哪里來、誰來承擔建設任務……這一系列問題也曾困擾過贛州，成為制約廉租房建設的“瓶頸”。

　　由于人口多，底子薄，贛州市財政并不十分寬裕。2003年，贛州市地方財政收入僅為19.67億元，市本級地方財政收入只有3.24億元，可用財力更少；土地出讓金也少，直到2006年，該市土地出讓金凈收益只有4.9億元(其中市本級1.2億元)；住房公積金增值收益規模也很有限。

　　不過贛州市還是決定：廉租房建設實行政府主導，房管局實施，部門配合，統一規劃。市房管局負責廉租房建設和管理，具體工作由其下屬的公房管理處負責實施。

　　“房產管理部門的職責就是努力改善全體居民的居住條件，對于廉租房建設，我們的目標是爭取全國一流。”贛州市房管局局長劉宏長介紹說。

　　據介紹，該局成立了廉租住房建設領導小組，由一把手親自掛帥，并制定了一系列工作制度與方案，增設了工程技術科，挑選業務技術高、工作責任心強的人員組成精干隊伍。

　　“以房養房”、向開發銀行貸款、社會捐助、捆綁危舊房改造帶動廉租房建設……贛州市房管局曾醞釀了一個個全新的廉租房建設構想。但由于種種原因，這些廉租房建設資金的來源途徑最終并沒有走通。

　　面對廉租房建設資金陷入“瓶頸”的困境，贛州市政府最終決定，建設資金由市財政兜底，每年列入財政預算。2004年5月，市財政先期撥付了200多萬元作為廉租房建設啟動資金；由市財政擔保，市房管局從贛州市商業銀行貸款1400萬元。此外，從2003年開始，贛州市房管系統下屬企事業單位通過減員增效等改革措施，全系統扭虧為贏，到2006年底，除稅收之外累計上交近3000萬元，每年由財政納入預算后全部返還，用于廉租房建設，極大地緩解了廉租房建設資金難題。

　　2004年9月，贛州中心城區首期廉租房建設工程在渡口路破土動工。

　　在工程設計上，該項目利用落差建起地下倉庫，既節省了因填土石而增加的建設成本，又保證了房屋安全；目前，這些地下倉庫通過出租取得收益，正好彌補了該小區維護管理資金不足的“短腿”，可謂“一箭三雕”。

　　在戶型設計上，根據貧困家庭的實際情況，主要以二室一廳為主，并配有一室一廳和三室一廳，每戶平均套型面積控制在55m2左右。所有戶型都設計了獨立的廚房、衛生間、陽臺，功能齊全。在小區內還設計了幼兒園、活動室、超市、物業服務和社區居委會等用房，完善小區配套功能。新建廉租房水、電、氣到位，不需要再度裝修即可入住使用，做到“面積雖小但功能全，投資不高但質量高”。

　　為了加快廉租房建設步伐，贛州市委、市政府為廉租房建設出臺了一系列優惠政策。建設用地由政府按土地收儲價格劃撥，行政事業性收費全免，經營服務性收費按標準下限減半繳納。江西省委常委、贛州市委書記潘逸陽和前后兩任市長多次深入廉租房工地，并在房管局現場辦公，聽取專題匯報，對加快廉租房工程進度、確保工程質量等提出明確的要求；分管副市長多次召開專題協調會議，解決建設過程中的具體問題；財政、規劃建設、國土資源等相關部門各司其職，全力支持廉租房建設。市房管局局長劉宏長不時帶領班子成員、負責建設的干部深入城區危房戶家中，了解住戶實際情況和需求。

　　建設過程中所涉設計、土建、施工、監理等項目，全部面向社會公開招標，市招標辦、監察局及房管局監察室全程參與，優選設計、施工和監理單位，既降低工程建設成本，又從源頭上預防腐敗。通過項目招標，僅首期開工的廉租房就節約資金300多萬元。

　　另外，在財務管理上，該市制訂了嚴格的廉租住房建設財務管理制度，單獨設賬，專戶管理，封閉運行，由財政按工程進度核付工程款，切實保障廉租住房所需建設資金。具體實施單位贛州市公房管理處還與章貢區人民檢察院簽訂了“廉租住房建設工程專項預防工作協調配合辦法”。

　　反腐倡廉“約法”三章、工程項目廉政實施辦法、重大事項集體決策制、全程跟蹤問效制等一批制度的相繼出臺，進一步為廉租房建設項目“保駕護航”。

　　分配：“三公”原則搖號制

　　陽光是天下最好的“防腐劑”。廉租房分配只有依靠“陽光”操作才能體現公平公正。

　　贛州房管局相關人士向《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)介紹說，早在2005年9月，贛州市房管局就制定了“城區廉租住房分配搖號規則”，采取公開搖號的方式分配。堅持“三公”原則，即公開分配的范圍和條件、公開分配的房源和戶型、公開分配受理的程序和過程，張榜公示，并通過配租戶代表現場搖號分配房號，整個過程紀檢、監察部門介入，接受社會各界和媒體的全程監督。

　　如何把有限的房源分配到最急需住房的家庭？贛州市房管局局長劉宏長介紹說：“我們采取的是‘積極穩妥、循序漸進’的原則，對符合廉租房申請條件的家庭，實行審核、公示、登記、審批、搖號、配租；對沒有被搖號分配的家庭，實行輪候配租的辦法，直至解決為止。”

　　同時，按照“三級審核兩榜公示”的要求，嚴把廉租房對象準入關。分配工作由贛州市房管局牽頭，章貢區政府、區民政、公安、監察部門、各街道辦事處、社區居委會各司其職，協同配合，在中心城區四個街道辦事處同時進行廉租住房申請受理工作，在申請人戶籍所在社區進行第一次張榜公示審查結果。此后，由房管部門聯合區民政、公安、監察、街道辦等部門，聯合審核申請人資格，將審核結果進行第二次張榜，公示后確認廉租房配租條件的申請人。之后，符合配租條件的申請人全部參加電腦搖號分配儀式，市公證處全程監督搖號并現場公證搖號結果，電視臺全程現場直播。此外，該市還推行人性化操作，將需要安排在一樓的殘疾人單列一組單獨搖號。

　　據了解，贛州市對廉租戶的標準也在不斷調整和擴大。2005年9月，贛州首次實物配租的對象是廉租房工程建設工地的被拆遷戶、承租公房被拆遷戶中未安置的低保戶、低保戶中的無房戶。2007年春節前，第二批3.03萬m2廉租房分配到戶，分配對象為市重點工程拆遷戶中的無房戶且人均年收入在2760元以下或人均住房建筑面積在6m2以下的低保戶，并對百歲以上老人的家庭給予優惠政策，有435戶家庭享受到實物配租政策。第三批廉租房分配將于今年12月29日開始，分配對象為人均住房建筑面積在6m2以下的低保戶，或者申請家庭有百歲老人、烈屬、二級以上(含二級)殘疾軍人、撫恤軍人、市級以上(含市級)勞動模范，且年人均可支配收入在2760元以下的無房戶。

　　在新建廉租住房還不夠分配的情況下，贛州市決定對郊區鄉鎮人均住房建筑面積6m2以下的城鎮低保家庭全部實行住房租賃補貼。目前，相關申報審核工作正在進行中。今年，贛州中心城區對人均住房建筑面積6m2以下的城鎮低保戶將做到應保盡保。

　　管理：市場化、制度化和人性化

　　目前，贛州市首期渡口路廉租房小區已入住837戶，共計2522人，人員結構較為復雜。面對廉租房住戶這一特殊群體，如何讓他們住得舒心、安心，如何維持小區正常運轉，以及治安管理、騰退等問題，成為考驗贛州市房管局領導班子管理能力的又一道難題。

　　從2003年起，贛州市房管局就開始著手準備起草《贛州市中心城區廉租住房管理辦法》，2005年12月7日正式出臺。此舉為贛州廉租房管理提供了可靠的制度保障。

　　2005年9月27日，贛州市中心城區首批廉租房搖號剛剛結束，贛州市公房管理處下屬的南外房管所東門房管站，就被明確為具體負責廉租房日常維護和管理的機構。渡口路廉租房小區在全市率先進行物業服務招投標，最終選擇了贛州市久治物業管理公司。章貢區又在渡口路廉租房小區組建了居委會，成立社區黨總支，充分發揮好黨員的先鋒模范作用和做思想政治工作的優勢。駐地房管站、居委會、物業服務公司分工協作，一起維護小區的管理和安寧。

　　贛州市房管局相關人士介紹說，廉租房能否管好，與居民的合同履約意識和誠信教育密不可分。為此，在入住前，贛州市公房管理處先期對廉租房住戶進行“入戶教育”，學習國家相關廉租房法律法規和《贛州市中心城區廉租住房管理辦法》，并向他們詳細解釋了廉租房合同有關條款，使他們明確自己的權利和義務。

　　根據經營管理費和維修費等具體情況，目前贛州廉租房中心城區內的租金初定為0.7元/平方米(含物業管理費)，由承租戶自己到銀行繳納。

　　為了讓廉租房“陽光工程”惠及更多住房困難家庭，贛州市依照廉租住房管理辦法，對所有廉租住戶，實行了動態管理，不符合條件的住戶必須定期騰退。為此，房管干部還要每年逐戶上門調查核實是否符合廉租條件，登記每戶的經濟收入、人口、住房變動情況，做到一戶一檔制管理；按照國家建設部的要求，規范管理廉租住房所有檔案資料。

　　“用自來水、開關防盜門、垃圾袋裝后放在小區垃圾池……這些市民生活中看似簡單的事情，在廉租房小區卻經常碰到求助情況，我們只有不厭其煩，手把手地教，因為只有從生活中點滴小事抓起，才能管好小區。” 說起管理初期的經歷，一線房管干部陸哲華介紹說。

　　掛牌上崗、便民服務卡、限時辦結制、服務承諾制……點點滴滴的人性化管理舉措的陸續推出，加強了廉租房住戶和管理機構間的溝通和信任。贛州市公房管理處主任盧筱紅對此頗有心得：不要小看“一杯熱茶、一個微笑”的作用，一些廉租房住戶以前因為流離失所，相對比較自卑，只有把他們當作平等的朋友，才能真正拉近彼此的距離，從而管好廉租房。

　　為了幫助廉租房住戶逐步改善生活，贛州市房管局號召全系統黨員干部職工優先結對幫扶廉租住房小區住戶。2007年2月13日，贛州市首家廉租房“愛心服務社”在渡口路廉租房小區揭牌成立。該服務社占地面積200m2，由房地產系統職工、單位捐款捐物7萬余元發起成立，廣泛爭取社會各界的支持，結合小區內貧困戶日常生活用品欠缺的情況，發放“愛心救助卡”，采取定期、不定期形式無償發放捐贈物品。截至目前，受益戶數達到420戶。

　　為了讓廉租戶住得安心，贛州市房管局投資10多萬元，在渡口路廉租房小區無償提供近200m2房屋創辦小區文化娛樂活動室，每周一、三、五定期開放，在豐富廉租住戶的業余文化生活的同時，讓住戶走出原有的封閉環境，相互交流關愛；社區還有專門的警務室和維權維穩服務站。隨著社區社會工作志愿者服務協會、健康醫療服務站、扶貧幫困服務站、社區文化服務站等機構的建立健全，渡口路廉租房小區居民文化生活貧乏、“就業難”、“看病難”、“維權難”等一系列問題逐步得到較好地解決。目前，該小區已為60歲以上老人全部建立醫療健康檔案；已幫助336名下崗失業人員實現再就業，免費接受就業培訓有132人次。

　　“天道酬勤，凡事感恩……”《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)記者在渡口路廉租房小區，隨處可以看到寫有勵志標語的標牌。

　　制度化和人性化的小區管理得到了廉租房住戶的支持和參與，小區管理也逐漸步入良性循環。據介紹，從2005年至今，小區的房租和物業服務費100%收齊。

　　目前，贛州市正在籌建第三期廉租房，初選的地塊依然是市中心最佳位置之一。