“第二套房”的貸款標準終于有了統一說法。上周，央行及銀監會對外正式公布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》�！堆a充通知》對于貸款第二套房屋的認定標準有了進一步明確。由于“第二套房”的認定比滬上多數商業銀行目前的操作標準要嚴格，一些本來可以打“擦邊球”以“第一套房”名義貸款的家庭，現在都需要調整購房計劃

　　認定以“戶”為單位

　　王先生夫婦現在居住的房屋是3年前以王先生的名義貸款買下的。目前，夫婦打算再購置一套房屋。為了爭取更優惠的貸款利率，王先生計劃讓妻子作為產權人貸款購買房屋。但是，隨著《補充通知》的公布實施，明確了借款人以家庭為單位，其中還包含了配偶以及未成年子女，因此王先生的這條路將走不通。

　　-《補充通知》內容：

　　以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。

　　-業內解讀：

　　在今年9月27日的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中，對于二次房貸究竟是以個人還是以戶進行界定，一直是個有爭議的話題，央行此前也未作明確表態。從近期的實際操作過程來看，大部分銀行還是采取相對較松的信貸政策，基本以個人為單位來執行。而在這次《補充通知》中，對借款人明確了以“戶”為單位進行認定，而且還包含了家庭中的未成年子女，力度很大。

　　據易居臣信貸款部人士介紹，在9月底房貸新政公布后至今，由于滬上大部分銀行對于住房貸款單位界定的執行標準較為寬松，實際需要支付四成首付及1.1倍利率的人群比例并沒有大幅增加。但是，一旦嚴格執行以家庭為界定單位的細則，更多改善兼顧投資的購房者將會進一步觀望。

　　貸款結清，仍算“第二套”

　　秦先生一家2003年買了一套120平方米左右的住宅，當時貸款30萬元，2006年底提前還款全部結清。今年家里需要置換房屋，按照《補充》通知，王先生一家三口人均住房面積超過了33平方米，如果貸款將被算作第二套房屋。

　　-《補充通知》內容

　　對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行。

　　-業內解讀

　　中原地產研究咨詢部經理馬冀分析，針對人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。從上年度上海人均住房水平統計來看，應該是人均33平方米的水平。符合此類條件的借款人還必須同時滿足2個條件：首先，必須還清第一套自住房的前期貸款；其次，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。

　　另外，值得關注的是，補充中關于其他均按第二套房貸執行的內涵，也就是說已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。

　　<作者>=

　　用過公積金貸款，也算“第二套”

　　錢先生單位的福利比較好，買房又晚，因此購買第一套房屋的時候，全部使用了公積金貸款，并沒有涉及商業貸款。目前，因為兒子要結婚，王先生打算以自己的名義為兒子貸款購置一套新房。在《補充通知》實施后，這套房屋由于被算入第二套住房，王先生將承擔更高的商業貸款利率。

　　-《補充通知》內容

　　已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　-業內解讀

　　將公積金貸款納入“二套限令”，將使房貸緊縮政策真正顯力。根據政策，如果之前進行過公積金貸款，那么購買第二套房屋時，如果進行商業貸款，同樣首付必須達到四成，并將支付更高的貸款利息。

　　馬冀分析，目前，全國公積金累積已經達到約10000億元，雖然占銀行體系的資金比重還很小，但從房貸規模來看，到今年上半年，全國商業房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來的新發放貸款中，商業房貸與公積金貸款比例已經達到2.5：1。

　　按照這樣的趨勢發展，如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，那么今后的信貸風險有可能會進一步加大，同時也使得二次房貸限制政策失去信貸控制的意義。

　　作者： 特約撰稿 張薇