記者 徐靜 王睿

　　中國人民銀行、中國銀監會近日聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱《補充通知》)，就嚴格住房消費貸款管理的有關問題做出明確規定。出臺加強房地產信貸管理的政策，既是落實國家宏觀調控政策的要求，更是加強銀行業金融機構風險管理的內在需要。那么，房貸新規重點明確了哪些問題？其對房地產市場的影響是否將在明年逐步體現？房價“拐點”是否將要來臨？　

　　1　政策出臺：標準統一

　　細則解讀：兩大變化

　　業內人士在接受記者采訪時指出，《補充通知》的嚴厲性體現在以下兩個方面：

　　變化一：從嚴界定“第二套房”

　　自9月27日《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)出臺以來，市場圍繞“第二套房”的界定標準展開了激烈的爭論。由于相關標準一直懸而未決，在一定程度上妨礙了房貸新政的落實。部分希望進一步擴大房貸業務的股份制商業銀行，從寬解讀房貸新政，化解了部分政策執行效力。國有、大型商業銀行則因擔心這塊優質貸款份額受損，而遲遲未有統一細則下發。但根據央行公布的11月金融運行數據，相對于人民幣貸款同比少增千億元，房貸增速則未減。央行和銀監會為讓商業銀行切實執行房貸新政，于12月5日下發《補充通知》，規定以“戶”為單位，從嚴界定了“第二套房”的標準。

　　為什么要以家庭為單位認定借款人房貸次數呢？對此，央行及銀監會有關負責人解釋：從中國國情出發，以家庭為單位認定比較合理，而且也符合中國夫妻財產共有的法律規定，這樣既與中國家庭現實一致，又有利于嚴格執行《通知》規定，強化宏觀調控。考慮到“家庭”成員構成有很大區別，《補充通知》特別明確，作為認定借款人住房貸款次數標準的“家庭”成員范圍，僅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　除按“戶”為單位界定房貸次數外，補充通知還規定：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上年度數據為準，其他均按第二套房貸執行。

　　變化二：公積金貸款納入“緊縮令”值得關注的是，《補充通知》規定，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款，也按第2款規定執行。“《補充通知》中將公積金貸款納入‘二套限令’，將使房貸緊縮政策真正‘發威’。”上海某公積金專家指出，目前從房貸規模來看，到今年上半年，全國商業房貸與公積金房貸的比例大致為5∶1。上海今年以來的新發貸款中，商業房貸與公積金貸款比例已達2.5∶1。“如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，將使二次房貸限制政策失去信貸投向控制的意義。”

　　購房人：存在三大疑問

　　疑問一：不符合《補充通知》規定，已發房貸可能被“追回”？

　　近日，有媒體表示，“對于9月27日之后、12月5日前已經發出，但依據標準跟《補充通知》有出入的房貸，有可能要求借款人追加首付款比例。”對于這個情況，記者采訪了興業銀行上海分行和華夏銀行上海分行個人業務部的相關負責人，他們均表示“這種情況不太可能發生。”華夏銀行上海分行相關人士指出，“追加首付款比例違反了當初簽訂合同中的相關條款，所以，不太可能出現這種情況。”

　　對正在進行中的房貸發放，依照各家的執行慣例，都是按照辦理貸款時的標準來執行。

　　疑問二：異地購房如何計算？

　　有“新上海人”之稱的小王向記者表示，之前他在老家買過一套房子，現準備在上海也買房，“《補充通知》出臺之后，是不是對我有影響？”

　　對此，有銀行人士表示，只要之前使用過銀行貸款購買住房，且住房面積高于當地個人平均住房面積，若再向銀行貸款買房，將受到新政的限制。該人士指出，“中資銀行能夠通過央行的征信系統，查到貸款人的歷史記錄。”

　　央行相關人士表示，目前已經根據《補充通知》精神，著手對企業和個人信用信息基礎數據庫系統中相應的模塊進行調整和完善，以支持商業銀行審查借款人資信，懲戒虛假信息提供者，防范信貸風險。

　　疑問三：家庭已經貸款購買首套自住房，若以未成年子女名義再買一套房，是否按照“第二套房”貸款政策執行？

　　根據《補充通知》精神，如果家庭已貸款購買首套自住房，以未成年子女名義再買一套房，將按照“第二套房”貸款政策執行；如果家庭已經貸款購買首套自住房，若子女已經成年，以子女名義再買一套房，仍按照首套自住房貸款政策執行。

　　此外，用現鈔購買的房產或因繼承等原因而擁有房產或宅基地的，并不包括在“二套房貸”的限定范圍中。

　　滬上銀行：執行尚待時日

　　《補充通知》的出臺，受影響最大的就是大部分股份制商業銀行。“此次的‘第二套房’界定標準可以說非常嚴厲，尤其是對第一套已經還清貸款的，再次向商業銀行申請購買第二套住房的貸款仍算作第二套房貸的規定，對有改善住房環境需求的消費者，可能會產生一定的抑制作用。此外，由于多數股份制商業銀行和外資銀行之前都以個人為單位界定第二套房貸，所以，《補充通知》出臺之后，他們的二套房貸標準都得推倒重新制訂。”有業內人士如此表示。

　　記者昨日致電滬上主要股份制商業銀行，均得到了“將嚴格按照央行及銀監會相關政策要求執行”的答復。相關銀行的負責人向記者表示，他們“正在等待總行相關文件，但目前仍按照之前的房貸政策執行。”

　　據記者了解，今天央行上海總部將召集滬上中外資銀行相關負責人進行“座談”，“座談”的主要內容將是商談《補充通知》的實施細則制訂情況。有關人士告訴記者，“各商業銀行總行的實施細則可能在這兩天下發到各家分行。”銀行業內人士認為，銀行貸款政策從總行下發到分行，再到具體支行，大概還需要一段時間。

　　此外，剛剛涉足人民幣業務的外資銀行，是否執行“第二套房”貸款標準同樣引人關注。記者從東亞(中國)、匯豐(中國)等外資法人銀行得到的答復是，各家外資銀行將按照《補充通知》的規定來執行。但當前外資銀行從央行方面所能調閱到的征信系統，僅限于企業，包括個人房產信貸在內的個人征信系統，當前仍是“盲點”。

　　2　市場反應：觀望氛圍嚴重

　　自今年8月開始，針對房地產市場的調控組合拳頻頻發力。從解決城市低收入家庭住房困難的國務院意見，到加強商業性房地產信貸管理的通知、征收土地使用稅，再到如今的《補充通知》，在這個大背景下，目前上海樓市已感覺到了陣陣“寒意”。

　　日前，記者探訪多家上海房地產中介公司，不少中介都表示，目前上海房產中介競爭激烈，房貸新政確實對樓市走向產生了較大的影響，特別是《補充通知》的出臺，使得各家銀行在操作上幾乎沒有自由空間。有二套以上房屋的購房人，其資金門檻確實抬高了。因此，即便是屬于剛性需求的購房人，目前也在觀望中。他們表示，受房貸首付比例提高、年末銀行放貸指標緊張及征收土地使用稅等因素影響，多數購房者還是選擇了觀望。“但這只是暫時現象，畢竟需求擺在那里，明年的房價仍然會穩中有升。”某中介公司職員告訴記者。

　　正在某中介看房的市民范先生告訴記者，最近接連接到不少中介電話，告知其原先看中的浦東某樓盤有不少新房源推出，不僅房型面積符合其要求，樓層選擇也更為廣泛。但范先生隨后在計算單價時卻發現，性價比高的房子價格并無下跌，下跌的大多是地理位置比較偏的房子。范先生告訴記者，此次《補充通知》的出臺，對于第一次置業的市民來說是個利好，他覺得明年政府對于樓市的調控力度會進一步加大，所以，決定還是再觀望一陣。

　　上海中原地產研究咨詢部總監陳寧表示，“第二套房”認定以家庭為單位，短期內二手房市場的掛牌量將上升。但是，由于當前購房者的觀望態勢，后期房源賣不動，部分房源有可能轉售為租，房產市場成交量在一定時期內仍將持續下跌。

　　“房貸新政對承受力相對較強的高端群體影響不大，這部分購房群體一般都會采用一次性付款。”陳寧說，“目前上海中原成交房源中，有38%的購房者一次性付清房款。”

　　3　專家：政策效果有待檢驗

　　房貸新政的市場效果將會如何？在接二連三的緊縮性政策作用下，房地產市場會否真的出現如市場所預期的“拐點”呢？對此，記者采訪了幾位房地產方面的專家。

　　三管齊下效果更佳

　　尹伯成：復旦大學房地產研究中心主任、教授、博導

　　今年9月《通知》出臺后，多家銀行選擇了更具操作性的“個人”標準而非以“戶”為單位。由于各家銀行尺度不一，有的大銀行按照戶，有的小銀行按照個人，從而使一定量的房貸流向了小銀行，有失公平。再加上房貸作為銀行的優質資產，不少銀行也在搶奪，這也加大了調控的難度。比如家里有四口人，如按照以個人為標準，就可以用優惠利率買四套房。

　　《補充通知》的出臺，一定程度上提高了炒房者的成本，對于穩定房價有一定的效果，但效果也許并沒有想像的那么大。據我們了解，在上海有相當一部分的炒房者資金實力雄厚，不需要貸款，或者首付60%-70%，貸款利率上調對于他們影響并不大。

　　房貸新政的出臺，與其說是提高成本，不如說是改變炒房者的心理預期，這才是此次房貸新政的作用所在。人們之所以會對樓市調控產生質疑，就是因為之前的調控并沒有改變炒房者的心理預期。但這次的調控和以往不同，就是從引導心理預期入手去調控市場。作為連接現在和未來的橋梁，預期在市場經濟中有非常重要的作用。

　　一系列的宏觀調控措施，實際上傳遞著這樣一個信號：現在不能炒房，但也不是買房的好時機。

　　就明年上海房價走勢來看，下調的可能性不大。

　　首先，上海的有效供給不足。上海外環內可開發地塊不斷減少，住宅供應量持續下跌，內環、中環、外環內的房價基本合理。至于一些樓盤打折現象，多數出現在外環外，而且幅度不大。另外，由于年底到了，不少開發商為減輕還貸壓力，通常也會推出一些促銷手段，并不能簡單地下結論說上海的房價將由此下調了。

　　其次，龐大的外來人口成為支撐上海房價的強大驅動因素之一。目前很大一部分購房需求都是剛性需求，房市調控對于他們的影響并不大。我認為明年的房價絕對不會像今年這樣瘋漲，但是會穩中有升，這也符合宏觀調控的目的。

　　值得注意的是，國家對于房地產市場的宏觀調控有三塊，其一是廉租房，主要解決低收入家庭住房困難。從今年10月起，上海動用20億元住房公積金增值收益，收儲50萬平方米的廉租房源，并且加快制訂廉租房使用的政策，選擇徐匯、長寧兩個區試點；其二是商品房；其三是經濟適用房(準商品房)，主要針對中低收入家庭的需求。此前有報道稱上海經濟適用房的存量預計在1200萬平方米左右，一旦落實，預計至少14萬戶上海中低收入家庭的住房問題將有望得到解決。我認為三管齊下，才能更好地促進上海房地產市場的穩定發展。

　　均衡供求更重要

　　印堃華：上海財經大學房地產研究中心主任

　　無論是《通知》還是《補充通知》，抑或是之前的二手房5年內轉讓要收重稅，政府的初衷都是為了遏制投機炒房，平抑房價。但此類措施就好比將“打狼的棍子打在羊身上”，受損害的是普通工薪階層，對于真正炒房一族，作用不大。比如《補充通知》對于之前運用自有資金購房，無論其購置了幾套，再用銀行貸款購置，都按照第一套房貸來算。

　　這幾年房價高漲的主要原因是供給不足而非投機炒作。供給不足的主要表現是總量問題而非結構問題，主要原因是新增住房建設用地供給不足，而非存量土地大量閑置。政府通過緊縮房貸、壓縮供給來調控，往往會適得其反，不但會使房地產行業壟斷加劇，不利于充分競爭，而且會進一步損害消費者的利益。

　　最近有報道說深圳的房價在下跌，其實很大一個原因是平均價格在作祟。不少高檔樓盤的預售證拿不出來，新開盤的樓盤大多在比較偏遠的的郊區，房價高不上去，均價自然下來了。至于目前上海樓市成交清淡，是因為年底本來就是樓市的淡季。更重要的一點是，表面上看成交量在銳減，事實上房產的供給量更是銳減。

　　當前誘導房價繼續向上的因素很多，如外貿順差過大、貨幣發行量過多、物價指數上漲較快，等等。想將房價馬上降下來是不現實的。大力推行廉租房和經濟適用房建設，對于下調房價作用有限。

　　不過，房貸新政的切實貫徹執行，從而使房價漲速減緩、穩中有升，這是有可能的。對此，首先應當明確提出調控的出發點并不是要打壓市場，而是為了促進房地產市場持續健康發展；其次，針對房價的調控應當自覺按照市場經濟客觀規律的要求，通過“擴大有效供給，疏導過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”來建立積極的供求均衡關系。

　　有悖“梯級消費”理念

　　龍勝平：華東師范大學東方房產學院教授房貸新政對于平抑房價應該是有效果的，不過成效有多大，仍待檢驗。但有一點可以肯定，新政與房產的“梯級消費”理念是背道而馳的。一般而言，年輕的時候，由于經濟能力有限，先買套小房子。隨著生活水平的提高，再逐步改善住房，一生中以搬3-4次家為宜。新政的出臺，在很大程度上影響了消費的正常理念，要求購房一步到位。

　　當然，目前上海的房產需求還是比較旺盛的。據有關部門統計，2000年以來，以年輕人為絕對主體的外來人口遷入規模，由年均5、6萬人增加到10萬人以上。2006年常住外來人口約占上海人口總量的26%，目前在上海租房的已超過150萬人。另外，目前港臺地區人士在滬購房總量已超過200萬平方米，購房余額逾百億元。外來人口購房占上海商品房銷售總量的53%。同時，境外資金大量涌入樓市，更助推了上海房價上漲。如果不進一步出臺比較嚴厲的政策，房價的繼續暴漲無可避免。