政策從緊系列報道之二

　　本報記者 公培佳 北京報道

　　從緊，從緊，這個明年宏觀調(diào)控的基調(diào)，就像市場的一個魔咒。

　　預(yù)期是一種可怕的東西，12月13日，中國股市再遇“黑色星期四”，上證指數(shù)下跌137.5點，失守5000點關(guān)口，地產(chǎn)、銀行板塊在此前連續(xù)3天深幅殺跌之后，繼續(xù)成為主要做空力量，尤以地產(chǎn)股上機構(gòu)出逃的跡象最為嚴(yán)重。14日，金融股回暖，但地產(chǎn)股依然萎靡，一周深跌10.03%。

　　從時間邏輯上說，讓地產(chǎn)金融股持續(xù)領(lǐng)跌的消息，源于11日央行明確第二套房貸以戶為標(biāo)準(zhǔn)。但從更內(nèi)在的邏輯來看，提高存款準(zhǔn)備金率等貨幣從緊政策集中發(fā)力，信貸急劇緊縮，才是真正砸向房地產(chǎn)行業(yè)的重拳。

　　除了地產(chǎn)板塊的股市表現(xiàn)，在房地產(chǎn)真實的市場上，能最先感知樓市冷暖的房產(chǎn)中介資金鏈，已被接連出臺的從緊政策和預(yù)期出臺的從緊政策繃斷。

　　本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)中介如此脆弱，禍根還出在其“準(zhǔn)金融運行模式”上，這是一個資金黑洞，一旦貨幣政策有從緊的風(fēng)吹草動，首先暴露的就是它。

　　對此，接受本報采訪的中國房地產(chǎn)及住宅研究會的專家和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、擔(dān)保公司、銀行等單位的負(fù)責(zé)人，均承認(rèn)中介“準(zhǔn)金融模式”危害太大。

　　“未來幾個月內(nèi)，房產(chǎn)中介資金鏈斷裂將使風(fēng)險在整個樓市蔓延。”北京聯(lián)達(dá)四方地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒甚至發(fā)出如此危言。

　　驚慌失措的地產(chǎn)股

　　誰沒有真正讀懂政策從緊的意義，誰就付出代價，機構(gòu)和散戶都一樣。

　　“就在一周前，主流觀點還在做多地產(chǎn)股，我就是那時重倉殺入的，現(xiàn)在已被深套。”13日，在朝陽路銀河證券營業(yè)廳門口徘徊的小散戶趙陽欲哭無淚。記者采訪到的投資者中類似趙陽的不勝枚舉。

　　到周四，地產(chǎn)金融板塊整體已連跌4天，過半個股跌幅在10%以上。到底是誰在拋棄地產(chǎn)和金融股呢？有基金經(jīng)理向記者證實，市場分歧加劇，正是機構(gòu)在出貨，而且動作相當(dāng)大，理由是利空消息密集沖擊。

　　12月8日，央行宣布今年第10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。11日晚，央行“第二套房”貸款統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)公布，為9月27日以來的房貸新政打了“補丁”。市場認(rèn)為這才是一個開始，明年的政策會更緊。

　　記者從多家銀行了解到，隨著年度放貸任務(wù)完成，現(xiàn)在他們已“無錢可貸”，尤其是部分股份制銀行由于額度超標(biāo)，不但暫停發(fā)放貸款，還在加緊修改明年信貸條款。央行統(tǒng)計顯示，11月金融機構(gòu)人民幣貸款同比少增1000多億。而中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌稱：“政策從緊，主要是針對個人住房貸款。”

　　“明年貨幣政策用‘更緊’比較準(zhǔn)確。”銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾認(rèn)為，今年來的貨幣政策調(diào)控力度已經(jīng)相當(dāng)緊了。

　　收緊錢袋，直接影響的就是地產(chǎn)股和金融股。

開發(fā)商融資難度加大，必將調(diào)整經(jīng)營策略，加快房屋銷售、土地開發(fā)和資金回流速度。華泰證券一位高級研究員對記者稱，樓市“見風(fēng)”，地產(chǎn)股就會“使舵”，此時減持占比較大比例的地產(chǎn)金融股成了機構(gòu)的首選。

　　事實上，股市只是晴雨表，反映到現(xiàn)實中，樓市已是連續(xù)3個月喊冷，而最先感知樓市冷暖的房產(chǎn)中介，受到市場和政策兩面夾擊，早已風(fēng)雨飄搖。

　　二手中介嚴(yán)重貧血

　　12日下午，朝內(nèi)大街一家房產(chǎn)中介內(nèi)，十余個工位上僅坐著3個工作人員。員工小秦介紹，現(xiàn)在生意蕭條，員工已陸續(xù)走了近一半了，但老板怕影響不好，硬撐著沒關(guān)店。

　　從深圳到北京，房產(chǎn)中介集體過冬。記者近日在京城走訪多個中介開店密集區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少已人去店空，營業(yè)的也門可羅雀。12月初北京爆出的中介“信一天”多家門店關(guān)門事件，至今并無改善，“信一天”留存員工人心惶惶。

　　曾經(jīng)京城街頭中介扎堆成為一景，而在楊少鋒看來，資金不足盲目擴張正是禍端，“樓市紅火時還可掩飾，一旦樓市降溫，就會禍起蕭墻”。

　　本報調(diào)查了解到，

二手房中介要靠傭金吃飯，店面大肆擴張，貧血隨之而來。統(tǒng)計顯示，北京1800余家正規(guī)中介開了約6000家門店；而去年全市登記二手房交易量不足10萬套，平均每個門店16套，收取傭金比例1%-3%。以此計算，每月需要數(shù)萬資金打點的店面生存困難。

　　進入今年10月，京城二手房交易急劇萎縮：從1月的80.26萬平米降至10月的15.36萬平米。世華地產(chǎn)董事總經(jīng)理梁文華表示：“如果哪一家說10月份盈利，我不相信。”全行業(yè)虧損，還怎么生存？

　　怎么生存？“我們辦法多著呢！”小秦不愿多說，同事小鄭抽了根煙后卻侃侃而談：“我們掙錢的常用手段很多，玩好了，收益豐厚。”

　　據(jù)他介紹，中介主要是靠吃差價和挪用交易資金過活：比如一套房源出來時，業(yè)務(wù)員付少量定金私人盤下，一個月左右的過戶時間完全可以高價賣出，然后才支付尾款；除了暗吃外還有明吃，中介常與房主約定賣高價后分?jǐn)偫麧櫋?/p>

　　至于挪用購房款，則是黑幕驚人，客戶動輒數(shù)百萬上億元的資金，中介公司甚至可以零成本地挪用，進行拆借、炒房、炒股。“中天玩的正是這招。”楊少鋒稱，資金鏈本來就命懸一線，市場一波動，政策稍一緊，中介就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，盲目擴張、違規(guī)操作的中介首當(dāng)其沖。

　　顧云昌承認(rèn)，最近中介案發(fā)集中，根源就是中介資金鏈出了問題。這些中介的資金鏈到底有多脆弱呢？

　　“準(zhǔn)金融”資金鏈黑洞

　　記者在采訪中找到了答案：地產(chǎn)中介越來越像金融機構(gòu)，不但有現(xiàn)金流，還可以擔(dān)保貸款、放款，在嚴(yán)重缺乏監(jiān)管的情況下，資金鏈存在著深不見底的黑洞。

　　“一筆交易資金在中介賬上大概一個月。”北京樺達(dá)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長曾新慧稱。以每套房子100萬元計算，有點規(guī)模的中介賬面現(xiàn)金就會有數(shù)千萬。

　　事實上早在今年初，建設(shè)部和銀監(jiān)會就要求二手房交易在銀行設(shè)立專項監(jiān)控賬戶；目前除了深圳、北京少數(shù)城市外，進展并不理想。但奇怪的是最近中介出事就頻發(fā)在這兩地。

　　北京一家銀行信貸部人士透露，無利不起早，銀行對于第三方監(jiān)管并不積極。公開數(shù)據(jù)顯示，北京市場通過資金監(jiān)管成交的房子不到一成，去年二手房近8萬套成交量，在中介沉淀下了至少6000億的現(xiàn)金。

　　手握重金，又可隨便支配，誘惑多多。中介借此完成了類似銀行的吸儲功能，加上自己成立擔(dān)保公司進行貸款、放款，一個“準(zhǔn)金融機構(gòu)”雛形顯現(xiàn)。

　　“深圳中天事件卷款的并非中介，而是擔(dān)保公司。”中聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理助理楊磊稱，中天背后，出逃的蔣飛還以法人身份控制著一家擔(dān)保公司。

　　記者了解到，中介背后總有擔(dān)保公司身影，有些兩者完全是一人控制，甚至走一個賬目；擔(dān)保公司本身就已類似金融機構(gòu)，不過不能吸儲，也沒正式納入監(jiān)管。

　　北京安華投資擔(dān)保公司的謝經(jīng)理稱，正規(guī)擔(dān)保公司在處理客戶產(chǎn)權(quán)清晰的貸款時，會將資金直接由銀行轉(zhuǎn)入客戶賬戶；但在處理客戶“贖樓”或

公積金貸款申請時，為了加快運作流程，大都將資金存進擔(dān)保公司的指定賬戶；前提是擔(dān)保公司與中介無瓜葛，中介碰不到這筆款，否則就容易出事。

　　顯然，中介天天都在碰這些款子，這就是他們成立擔(dān)保公司的圖謀。

　　上述銀行人士介紹，地產(chǎn)擔(dān)保主要是替客戶轉(zhuǎn)按揭，擔(dān)保成功后，銀行將贖樓款先放款到擔(dān)保公司賬號，再由擔(dān)保公司放款到銀行贖樓；其間一筆贖樓款在擔(dān)保公司停留長達(dá)幾個月，完全可以拆東補西、高息放款。

　　如果擔(dān)保公司錢緊，中介購房款則流入補充，兩個賬瓜葛一起，一旦政策從緊，投資客打進來的房款收緊，資金鏈就很容易斷裂。

　　“監(jiān)管不到位，市場不成熟。”顧云昌稱，要吸取中天事件教訓(xùn)。而更多的人認(rèn)為，中介資金鏈斷裂只是第一步，樓市過冬，一旦整個地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈大面積繃斷，受傷的最終還是樓市和銀行，一場金融危機或許出現(xiàn)。

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