■本報記者 唐瑋

　　在各商業銀行對第二套房的界定方法“分歧”兩個月后，央行和銀監會終于統一了規則。12月11日發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。12月12日，資本市場對這一政策的反應是，房地產板塊和銀行板塊全線下跌。

　　央行和銀監會的有關負責人表示，對第二套房貸的限制政策的主要目的是，抑制房地產信貸業務的風險和緩解房價快速上漲、供應結構不合理的現象，對此，有專家認為這項政策確實抑制了房地產市場的需求，但執行的有效性還有待觀察。

　　規范銀行操作

　　《補充通知》的主要內容有三，一是明確第二套房的界定單位是“戶”；二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行；三是將住房公積金貸款也納入其中。

　　“從內容來看，這是一項非常嚴厲的措施。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇對中國經濟時報記者說，雖然這項補充政策統一了銀行的規則，但對于房地產市場影響還是很大的。

　　今年9月“房貸新政”出臺后，多家銀行選擇了更具操作性的“個人”標準而非以“戶”為單位。郭田勇分析說，統一規則對銀行來說還是很重要的，此前判斷第二套住房到底是以個人為單位還是以戶為單位，各家銀行尺度不一，有的大銀行按照戶，有的小銀行按照個人，這將一定量的房貸吸引到了小銀行，有失公平。“但這種做法，有點像把計劃生育的管理辦法往房貸中套，過去是‘只生一個好’，現在是‘只貸一套房’，不免有點一刀切”。

　　而北京師范大學金融研究中心主任鐘偉依舊對第二套房用途的剛性界定表示懷疑。他向本報記者指出，很難判定購置第二套房的原因，可能是為了改善居住條件，便于子女的教育，或者家庭成員不在同一城市的就業，給父母居住等等。而設計這樣的政策，首先假定的是，第一套房居住，第二套房投資或者投機。

　　控制房貸風險

　　人民銀行黨委委員、副行長劉士余在解讀《補充通知》時指出，房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉（加）按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險，已引起有關部門的高度關注。另外，從國際上曾經發生的房地產市場危機事件中，包括日本和香港的房地產泡沫，尤其是今年爆發的美國次貸危機等，我們也可以發現一些值得注意的教訓。

　　控制房貸風險是政策的目的之一。鐘偉卻認為此目的的有效性有待于觀察。“出臺限制第二套房貸的政策，隱含的前提是第一套房貸的風險比較低，第二套的風險是比較高的。但是至今還沒有數據證明申請多套房貸的比申請一套的風險更大。

　　“如果每個家庭都只能按基準利率申請一套房貸的話，房貸就像救濟糧一樣，富裕階層可以申請多套，中低收入只能申請一套，所以在有限的房貸下，必須優先保證中低收入的房貸，抑制多套房貸，從民生角度上看是有道理的。”鐘偉說，但是從風險控制角度是不成立的，美國次債危機暴露出來的問題，恰恰是中低收入的違約風險更高。中國的情況，并不是說中高收入的信譽比中低收入的群體好，但已經申請了房貸，并且按期歸還的人，違約風險肯定比第一次按揭貸款的人低，對銀行而言，肯定是一個更安全的客戶。對于已經歸還房貸的購房者來說，限制多套也是不太合理的。

　　鐘偉分析說，從銀行貸款的角度觀察，開發商違約率可能達到7％，而個人按揭貸款的違約率不足2％。事實上，商業銀行對開發商的貸款是沒有多少盈利的，而對開發商的貸款是與按揭貸款捆綁在一起，商業銀行大多希望通過按揭貸款盈利。按照市場化方式，應該是上調開發商的貸款利率，按揭貸款的利率不應該提高反而應該下降，因為客戶質量比較優質。而事實并非如此，對所有購房者的利益都有所損害。

　　“假按揭、加按揭、轉按揭等違規行為和變通做法也還是存在的”，國泰君安金融分析員伍永剛向本報記者表示，這一定程度上增加了銀行的操作風險。通知中也要求了銀行對借款人提供的個人住房信息、收入信息、家庭信息的真實性要有嚴格的審查甄別措施，監管部門也要求嚴厲查處各種違規現象。

　　房價是否會降

　　住房問題是重要的民生問題。大多人關心的是，經過一系列的調控政策，房價會降低嗎？

　　郭田勇認為，這一系列政策顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心，房地產投資在短期之內會出現下降，房價會出現相應的調整。

　　而鐘偉卻認為，房價可能不會出現明顯的下降。“細則出來了后，經過一段時間的觀望后，雖然交易量會出現萎縮，但房價并不會出現下跌。現在和2004年下半年的情況其實是一樣的，銷售和購買都出現萎縮，房價卻沒有回落，只是交易清淡，對開發商來講，也沒什么損失。而問題在于，如果我們假定商品房的需求是真實的，這種需求必定還是會表現在市場中，到時候，房價可能會出現報復性反彈。”

　　“這一次更顯示出一種‘從緊’的態度”，郭田勇認為，2007年以來的新一輪房地產漲勢兇猛，現在政策意圖的主要指向是抑制房地產投資增速，平抑房價。可以看出政策的態度，如果一些較緩和的措施出臺之后，能夠使房地產降溫，可能后續動作不會推出。一旦溫和的手段沒有達成預期的效果，政府有可能出臺更嚴厲的調控措施。通知里也指出，這次政策的背景之一是“調控政策尚未得到全面落實”。

　　鐘偉的建議是政策順應市場的要求。“而不是走到市場的對立面。如果市場說，房價過高的原因是土地供應過少，就應該增加供應，如果信貸市場表現出按揭貸款是比較優質的貸款，就應該創造條件，如果房地產開發風險高，就應該提高貸款利率等。”

　　“現在看來，如果這個措施得到有效落實，那么