一度鬧得沸沸揚揚的“房貸新政界定”，終于畫上了句號。日前，央行和銀監會針對《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕452號）出臺了一個“補丁文件”——《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，以高調的、強硬的姿態為所有爭論作出一個徹底了斷。

　　眾所周知，自今年9月27日出臺“452號文”以來，央行、銀監會與商業銀行之間、各家商業銀行之間、商業銀行總部與地方分行之間的諸多利益博弈激烈進行。爭議和矛盾的焦點在于如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”還是以“個人”為單位是焦點中的焦點。結果表明，國有銀行如建行是以“家庭”為單位，而股份制銀行和外資銀行如浦發銀行則以“個人”為單位。

　　細察這一“補丁新政”，可謂全方位嚴格化。首先，明確以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。其次，推翻了原有偏寬松的相關規定，10月份央行、銀監會曾齊集五大國有商業銀行召開聯席會議，就“第二套住房”標準定下三點基調：一是

公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項。二是已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。而“補丁新政”則不僅認定只要首套屬貸款買房，“第二套”就不能再享受優惠，而且公積金貸款也不再享有“豁免權”。第三，對于貸款人的采信制度嚴格化，以限制貸款人拿著虛高的收入證明騙貸等。

　　值得加以褒揚的是，該“補丁新政”有一處比較“人性化”的地方“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。實質上，它體現出政策分群體對待的指導思想。2006年，全國城鎮居民人均住宅面積（建筑面積）約為26平方米，也即若三口之家的首套住房面積在80平方米以下者，第二套房貸就能繼續享受優惠，而這種家庭收入水平多在中等上下。而那些首套住宅就是中大

戶型的二次置業家庭，則一般收入水平較高，按理也該取消房貸款優惠。

　　12月3日至5日召開的中央經濟工作會議，將已實施十年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”，這表明2008年央行將繼續加強和改善宏觀調控，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用。其背景是目前我國信貸發放過多、貿易順差加劇、通貨膨脹形成、流動性過剩等。

　　值得玩味的是，這一“補丁新政”恰恰就在中央經濟工作會議閉幕的當天（12月5日）正式下發的。由此完全可以推測，央行和銀監會雖然早就有嚴格管束之意，但其采取行動的最后決心則源于中央的“從緊的貨幣政策”。那么，這一“補丁新政”將產生什么影響？

　　從銀行體系分析，各種性質的商業銀行都將受此政策約束，各家銀行及其地方分行或多或少地都要重新調整房貸細則，原本執行力度較大的國有銀行只需稍做調整即可，而原先按“個人”為單位從寬界定的部分股份制銀行，如浦發銀行則需要“大動筋骨”，另外以前運作環境比較寬松的外資銀行，這次亦很難繼續享受“非國民待遇”。

　　從住宅市場層面分析，這一房貸新政勢必為樓市“再潑上一瓢涼水”。事實相當明了，9月底出臺原版房貸新政之后，立即成為引發部分熱點城市樓市步入盤整的“導火索”，如深圳、廣州、上海等。嚴格地緊縮房貸，必將直接抑制市場需求，不僅打壓了投資、投機性需求，連部分改善性需求亦被抑制，更嚴重的后果是引發市場整體觀望情緒。目前，少數城市

房地產市場出現拐點跡象明顯，無論作為賣方的開發商，還是作為買方的民眾，都應對此有充分的心理準備。

　　（上海易居房地產研究院發展研究所所長助理）

    楊紅旭

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