11月30日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，對(duì)廣大老百姓所關(guān)心的經(jīng)濟(jì)適用住房的功能定位、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范。

　　功能――

　　淡化商品性突出保障性

　　對(duì)象為城市低收入家庭

　　經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施10年來，一直是面向城市中低收入家庭銷售的“政策性商品房”。此次新的《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。一方面極力淡化經(jīng)濟(jì)適用房的“商品性”而強(qiáng)調(diào)突出“保障”二字，一方面縮小供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確。

　　同時(shí)，《辦法》明確提出，經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接。此舉意味著曾經(jīng)既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。

　　優(yōu)惠――

　　行政劃撥優(yōu)先供應(yīng)土地

　　免除各種行政事業(yè)收費(fèi)

　　目前，地價(jià)不斷攀升，在一定程度上導(dǎo)致建設(shè)成本不斷上升和房?jī)r(jià)過快上漲。作為保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，如何更好地履行政府公共服務(wù)的重要職責(zé)？《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓��?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。這樣，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地成本近乎為零，可以大大降低成本價(jià)格。

　　在此基礎(chǔ)上，各地政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。而且在建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款，以利于縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，增加供應(yīng)量。

　　另外，政府將重點(diǎn)監(jiān)控和查處開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后變相進(jìn)行商品房開發(fā)的行為。

　　規(guī)劃――

　　區(qū)位布局靠近學(xué)校醫(yī)院

　　單套建筑面積60平方米

　　相比中高收入家庭，購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭對(duì)公共交通、醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)的依賴性更強(qiáng)，需要離這些基礎(chǔ)設(shè)施近一些。《辦法》充分考慮到這一點(diǎn)，提出經(jīng)濟(jì)適用房在進(jìn)行區(qū)位布局時(shí)要充分考慮低收入家庭對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施要求，盡量靠近公共基礎(chǔ)設(shè)施，并且鼓勵(lì)在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　另外，為充分體現(xiàn)保障性質(zhì)，同時(shí)盡可能擴(kuò)大保障范圍，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右，并要求采取競(jìng)標(biāo)方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，做到在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能“適用”，做到“小而舒適”。

　　價(jià)格――

　　保本微利利潤率不高于3%

　　明碼標(biāo)價(jià)不準(zhǔn)變相收費(fèi)

　　經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)價(jià)格低廉，但目前有些經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格偏高，已不再“經(jīng)濟(jì)”。價(jià)格怎么定？《辦法》確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，而地方政府直接組織建設(shè)的項(xiàng)目只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。

　　在銷售中，經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。另外，為避免不必要的成本，《辦法》要求經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，必須填寫價(jià)格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。

　　管理――

　　銷售權(quán)重新收歸政府

　　有限產(chǎn)權(quán)遏制牟利

　　以前，準(zhǔn)入和退出機(jī)制存在的漏洞曾使經(jīng)濟(jì)適用房大量流向非保障對(duì)象，出現(xiàn)了“開寶馬車住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象。對(duì)此，《辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入退出機(jī)制作出了嚴(yán)格細(xì)致的規(guī)定。

　　首先，銷售權(quán)重新收歸政府。由開發(fā)企業(yè)掌握銷售權(quán)，是導(dǎo)致此前經(jīng)濟(jì)適用房制度出現(xiàn)種種問題的重要原因，《辦法》將銷售權(quán)收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價(jià)格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。

　　其次，從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為�！掇k法》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不再是此前的完全產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，如果因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人想上市轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購；同時(shí)，購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。(記者 王 煒)