葉檀

　　國家發(fā)改委昨天公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，接受調(diào)查的70個城市10月房價創(chuàng)下2005年以來最大單月漲幅，較上年同期上漲9.5%。

　　這說明嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策作用不大，并且也難以對日后的房價產(chǎn)生根本影響。原因在于，增加開發(fā)商與投資者的信貸成本等都是治標(biāo)之策，而未觸及土地、貨幣與稅收三大核心。

　　9月末出臺的房貸新政意在加大投資者的成本，而國家發(fā)改委與商務(wù)部10月聯(lián)合出臺的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》抑制外資流入房地產(chǎn)，在于減少房地產(chǎn)市場資金的流入：從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵進入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)；更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。

　　限制資金目的是抑制房地產(chǎn)投資，將追逐人民幣資產(chǎn)的國際投資熱錢驅(qū)逐出去。但結(jié)果并不樂觀，提高融資成本不能改變

人民幣升值與土地與人口矛盾之下的房地產(chǎn)升值預(yù)期；我國2001年以后房地產(chǎn)價格逐年高漲，抑制房地產(chǎn)業(yè)的國際熱錢出臺太晚，滯后于現(xiàn)實發(fā)展。事實上，早期進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資大多獲得了100%以上的利潤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成熟市場3%至5%的回報率。以往抑制外資進入房地產(chǎn)并未有顯著效果，漏洞之多讓人對今后政策效果存疑。

　　國土資源部日前新出四招打擊囤地：要求實行“凈地”出讓，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間，加大閑置土地的處置力度。這些亦新亦舊的招數(shù)在市場中并不是抑制地價的針對性招數(shù)，加大閑置土地的處置力度是老辦法，每宗土地的開發(fā)時間以往有規(guī)定，但受制于拆遷、生熟地等制約條件，無法落實到位，至于凈地出讓與控制單宗土地規(guī)模加大了地方政府的先期投入成本，恐怕也非地方政府所樂見。

　　我們看到的是相反的情況，在招拍掛中一些地方政府實行了新辦法：一是沒有推出土地的長遠(yuǎn)規(guī)劃，每次推地間隔很長時間，使房地產(chǎn)商無法形成明確的預(yù)期，只能加入搶地行列，以免發(fā)生地荒；二是實行土地出讓新規(guī)則，如媒體報道上海有關(guān)部門10月份發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價規(guī)則的通知》，現(xiàn)場競價采取競買人書面報價的方式進行。即由競買人當(dāng)場書面填寫現(xiàn)場報價單，以密封的形式交予。之后，相關(guān)工作人員會在當(dāng)場拆封報價，并采取“價高者得”的原則。如果有出價相同者，再次履行一遍現(xiàn)場競價的程序，直至有人勝出。值得一提的是，如果最高報價低于該幅用地底價的，現(xiàn)場競價就會終止。這種競標(biāo)法實際上是采用了博弈理論，使開發(fā)商為了拿地只能一次性地報出高價。至于房價低洼地區(qū)的城市以地價批地給開發(fā)商，希望振興本地樓市，甚至為推高地價以雇傭公司進行假競標(biāo)之事，更是屢有曝光。近兩個季度，土地價格增速超過房價漲幅。

　　從資金到土地，我們都看到了抑制與推高房價的兩股力量，而后一種力量由于直接接市場地氣，顯然更為兇悍，更為本質(zhì)。以目前的土地出讓與房地產(chǎn)融資模式，除非使保障型住房占據(jù)60%以上的份額，或者推出物業(yè)稅、或者進行土地的根本變革，否則房地產(chǎn)價格很難下降。

　　目前房價上漲與觀望情緒并存，說明目前的政策只略微觸及心理層面而未觸及構(gòu)成房價的制度性因素。雖然上海等地10月份二手房成交量大幅下滑至10%到30%，新房成交量下滑30%，但這是政策消化期的正常現(xiàn)象。根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，消化期過后就是報復(fù)性反彈期。在此期間如果按照規(guī)劃大量推出限價房與保障性住房，有可能拉低房價的平均增幅，但

商品房價格仍然會上漲，按照人民幣升值幅度，房地產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)的重要組成部分，還有兩到三年較大的增長空間。(作者為財經(jīng)評論家)