量跌價漲新政抑制投資短期見效未治本

　　記者陸昀北京報道

　　央行、銀監會9月底提高住房首付和房貸利率的調控政策出臺后，京、滬兩地二手房市場被濃重的觀望氣氛籠罩，成交量大幅下滑。

　　根據21世紀不動產監測數據顯示，10月份，京滬兩地成交量較9月份分別下降了29.8%和31.7%.同期，北京二手商品住房買賣掛牌量較9月份環比上漲8.6%；上海環比上漲6.2%。但是，二手房量跌價漲。數據顯示，9月，京滬兩地二手商品住房買賣掛牌價格持續上漲。其中，北京掛牌均價為11582元／平方米，環比上漲5.1%；上海掛牌均價為15420元／平方米，環比上漲0.4%。新房貸政策出臺后，“十一”黃金周及節后數周的北京存量房市場的交易量環比9月出現明顯下降，總體下降幅度達到25%左右，部分熱點區域的交易量下降幅度超過30%。尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至占總成交量10%以下。

　　從北京市場目前交易情況看，房貸新政對于已有物業的持有并沒有影響。由于需求并未明顯減少，業主的強勢地位依然不可動搖。雖然買賣掛牌量環比有所放大，上漲幅度在8.6%左右，但報價仍在上漲，成交難度增大，買賣雙方陷入觀望。

　　據21世紀不動產北京鴻翔恒達店反映，“十一”過后雖然成交較平淡，但需求并沒有下降，買賣雙方對于提高購買第二套住房首付的新政并沒有太多的關注，影響成交的原因更多是詢價較多促使業主報價增長較快，購房人一時難以接受。另外，地鐵5號線開通后對于周邊

房價的帶動效應，正在向其他有軌道交通規劃的區域蔓延。價格上漲并沒有實際成交量放大的配合，

北京樓市顯露虛火旺盛。

　　上海市場成交量的下滑因素比北京要復雜。房貸新政對購買者心理影響大于實際，由于

上海房價已處于高位，購房人出價日趨謹慎，買賣雙方報價的差距進一步拉大，致使成交更加困難。21世紀不動產貴國店分析，經過進入7月份后的交易旺盛，前期累積的需求已經得以集中釋放，業主頻繁加價的現象有所緩解，加上目前市場價格處于高位，買賣雙方心態需要調整，需求下降較正常，有利于市場回歸理性。

　　從目前看，新政在短期內對投資需求的抑制確實有效，尤其對部分投資過熱的城市和區域起到立竿見影作用。但21世紀不動產高級分析師孟奇提醒，對于緩解城市供需矛盾這僅是治標不治本，尤其對剛性需求為主體的城市。僅通過抑制需求來調控價格，在短暫的觀望期過后，市場依然要面對需求釋放所帶來的價格補漲，并且觀望期間的成本也會隨之轉嫁到購房人的購房成本中，有可能再次助推房價上漲。(8A2)