市場將在半年到一年時間內理性回歸

　　房地產新政抓住了根本

　　□ 楊少鋒

　　伴隨今年4月以來全國范圍的房價飆漲，就在開發商眾口一辭宣稱房價將一漲到底的時候，新一輪宏觀調控終于如期到來,并引發樓市的連鎖反應，樓市開始降溫。相比之前的宏觀調控，可以說，這一輪的調控政策終于號住了房地產的脈搏，是又準又狠。

　　意在防范風險

　　雖然新政一如既往地遭到某些所謂地產專家的批駁，認為并無益于降低房價。然而，筆者認為，新政頻頻的背后，政府決不僅僅只是為了穩重房價。

　　目前國家宏觀調控的政策主要在兩個方面，一是金融，二是土地。需要注意的是，近期所有政策都在傳遞一個信息：住宅首先需要滿足老百姓最基礎的居住需要。——

房價的過快上漲已經威脅到中國的金融安全和社會穩定。所以，如果系列政策還不能抑制房價過快上漲，金融工具中的物業稅、租賃稅、遺產稅、交易稅、所得稅都將陸續出臺或者大幅提高，未來住宅的投資功能會被迅速擠壓，持有成本會急劇上升。

　　房貸新政在很大程度上嚴重打擊了投資者對樓市預期的信心，許多投資者開始慎重考慮繼續投資房產的計劃。當然，新政在一定程度上打擊了出于居住升級目的消費者的利益，但這種“誤傷”難以避免。

　　目前，樓市核心問題是投機成分過大。對于健康的房地產市場來說，一定比例的投資會促使行業發展，但如果投資比例過高，將導致價格嚴重偏離實際價值、嚴重扭曲真實的供求關系。這種投機資金必須要擠出市場，否則，從長遠看可能造成難以彌補的傷害。

　　本輪新政除抑制房價過快上漲和投機需求外，深層次的原因是防范金融風險。許多房地產商堅持房價不會下跌的理由無非兩點：一是中國土地稀缺，而人口眾多，需求旺勢；二是中國經濟正快速發展。但這兩個理由都未必靠得住。當年，香港、日本不是都處于經濟發展的黃金周期么？相對中國大陸，香港和日本的土地更稀缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但房價過快上漲一樣導致地產泡沫的破滅。此次美國次債危機讓中資金融機構開始意識到，金融風險已經是現實中必須面對的問題。

　　從央行貨幣政策執行報告上看，從去年6月末到今年6月末，金融機構的房貸和開發貸款余額增加了9000億元，第二季度末已達到驚人的4.3萬億，第三季度的增長更快。銀行資金過快地向一個行業集中，不但將導致結構性安全問題，還將嚴重影響其他行業的健康發展。需要特別注意的是，銀行風險同房價上漲的幅度是成正比的，房價上漲一倍，意味著以銀行資本購買實物資產的代價翻了一倍，也就是說，房屋的增值，意味著銀行金融資本的貶值。一旦房價下跌，房屋資產的水份被擠出，可能導致銀行金融資本的大幅縮水，這才是地產金融危機的核心。

　　毫無疑問，目前大部分一線城市的房價已經嚴重超出實際價值和市場承受力。如果按照美國的信用審核體系，一線城市申請按揭貸款的購房客戶至少有一半可以列入“次級信用者”，這種風險在房價上漲、實物資產表面增值的時候是不會暴露的，一旦房價下跌，風險就可能集中爆發。

　　同樣，由于大量土地囤積在流通環節，也客觀上導致土地資產被嚴重高估。以筆者掌握的數據，2001年初至今年5月，開發商累計購置土地22億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米,加上近期多個城市成交的地塊，近10億平方米的土地囤積在開發商手中，足夠供應全國市場5年的開發量。由于目前國內規模較大的土地持有商都是上市公司，非理智的屯地行為可能將土地價值高估的風險轉嫁到證券市場。同時，通過開發貸款，土地風險又轉嫁給銀行。

　　因此，中國房地產的問題表面看是房價過快上漲造成購房難的社會矛盾，核心原因則是土地和房屋的實物資產過快上漲所帶來的金融風險在悄悄逼近。這也是國家宏觀調控政策的深層次原因。

　　市場將理性回歸

　　房貸新政威力不但在于阻止投資者進一步進入市場、控制普通消費者不要超前消費住宅之外，還使得持有多套住宅的投資者看低樓市前景而拋售手中房屋。而土地新政的核心一方面是通過嚴查囤積土地、限期開發等政策，加大土地持有成本，迫使開發商加快開發進度；另外一方面則是加大土地供應量、減少單幅土地出讓規模，實際上就是將有限的資源分散配置，應該說，將使得未來供給大幅加大。

　　一方面是需求的急劇減少，一方面是未來供應大幅加大，未來開發商將面臨巨大的銷售壓力，進而導致資金壓力，迫使開發商降低利潤期望值，下調房價，因此，我們有理由相信目前的高房價將不會維持太久，市場將在半年到一年時間內理性回歸。

　　需要強調的是，房地產行業對一個國家經濟發展的貢獻是不能抹煞的。筆者只是認為，我們需要的是一個長期健康、穩定發展的房地產市場，而不是一個充滿泡沫、隨時可能崩潰的房地產市場。所以，呼吁房地產的理性回歸，也許才是符合每一個從業人士、每一個普通百姓利益的做法。(作者為北京聯達四方房地產經紀公司總經理)

　　部分房企借殼案例

　　被借殼公司 現用名 借殼的房企

　　SST幸福 SST幸福 華遠地產

　　*ST濟百 天業股份 山東天業房地產

　　ST吉紙 蘇寧環球 江蘇蘇寧環球集團

　　*ST煙發 園城股份 園城實業集團

　　ST江紙 中江地產 江西江中置業

　　*ST慶豐 萬好萬家 萬好萬家集團

　　長春經開 長春經開 長春經開區創投控股

　　中關村 中關村 北京鵬泰投資

　　武昌魚 武昌魚 北京華普產業集團

　　深南光A 深南光A 中航第一集團公司

　　中寶股份 新湖中寶 浙江新湖集團

　　東華實業 東華實業 廣州粵泰集團

　　泛海建設 泛海建設 光彩事業投資集團

　　*ST中天 世紀中天 金世旗國際控股公司

　　先鋒股份 萬通地產 北京萬通星河實業

　　深寶恒 中糧地產 中國糧油食品(集團)

　　迪馬股份 迪馬股份 重慶東原房地產

　　天創置業 天創置業 北京國電房地產

　　ST運盛 運盛實業 上海九川投資

　　S科學城 銀泰股份 中國銀泰投資

　　天大天財 鑫茂科技 天津鑫茂科技集團

　　ST寧窖 大龍地產 大龍偉業房地產

　　ST豐華 豐華股份 沿海地產投資(中國)

　　白貓股份 白貓股份 新洲集團

　　香江控股 香江控股 鄭州鄭東置業

　　億城股份 億城股份 北京乾通投資

　　(家路美制表)

　　部分境外上市的房企

　　公司名稱 上市所在地

　　SOHO中國香港

　　遠洋地產香港

　　碧桂園控股香港

　　中國地產香港

　　鴻隆控股香港

　　世茂房地產香港

　　盛高置地香港

　　綠城中國香港

　　雅居樂香港

　　富陽地產香港

　　富力地產香港

　　北辰實業香港

　　上海復地香港

　　中海發展香港

　　合富輝煌香港

　　陽光控股新加坡

　　(家路美制表)