編者按:本報10月22日A23版報道《72億地王曲終人不散出讓高收益引物權爭議》發表后，引起不小反響，此次爭議中的“主角”之一成都市錦江區政府官員專門致函并約見本報記者，陳述其對有關事件的看法。

　　本報秉承一貫的客觀報道精神，力求對此事件中各利益方的意見作全面及深入的反映。至于孰是孰非，留待讀者判斷。

　　意料之外的巨大財富在帶來驚喜的同時，往往也帶來煩惱。

　　“其實我們也沒有想到，這里的一畝地能賣到8800萬元。”成都市錦江區政府一位官員說這句話的時候，不知是否正在為“善后事宜”操心呢？

　　9月中旬，位于成都市中心春熙路商圈紅星路步行街旁成都百貨大樓舊址的82畝地塊以72億元高價拍出，隨后引來五位受拆遷影響商鋪業主的強烈質疑。因為覺得補償額太低，不能分享土地增值收益，他們一直拒絕簽訂拆遷協議。

　　而主持該幅地塊出讓的錦江區政府官員，以及受托進行補償評估的機構，同樣相信他們在此過程中是按章辦事，并無不妥。

　　土地性質影響賠償標準

　　去年8月15日，成百地塊拆遷公告發布，當天被定為補償估價“基準日”。受政府委托，四川恒中地產房地產評估有限責任公司對受影響的3家單位、10多戶商鋪及300多套住宅進行評估。廖永忠等五位業主持有的一樓商鋪，評估價為每平方米28020元。

　　恒中評估公司負責該項目事宜的袁星解釋說，按照建設部下發的《城市房屋拆遷估價指導意見》，他們只能以公告發布當日為基準日進行評估，而不考慮之前和之后的租金收益、抵押等因素，因此上述結果充分體現了當時的市場價格。

　　至于地處成都另一市中心商圈的染坊街拆遷，一樓商鋪每平方米最高補償價85600元，袁表示那是由于該地段以今年8月發布拆遷公告時為基準日進行評估，時間跨度長達一年，兩個結果不好直接比較。

　　“即使是同一地塊，補償價格的確定還要考慮當初土地出讓的性質。”袁星說。他指出，成百地塊原業主中，只有一家交納了土地出讓金的單位拆遷補償評估價較高，而廖永忠等五戶業主擁有的商鋪建在劃撥用地上。對此，錦江區政府官員給予了證實。

　　“不同性質的土地如何在評估價格中體現，不是政府的事，應由評估公司考慮。”錦江區政府官員在回應本報記者采訪時表示。盡管五位業主不能接受以上解釋，但在錦江區政府看來，評估價合乎市場實際。區政府官員同時聲稱，現在沿用的是老的拆遷管理辦法，新的執行標準要等到國務院城市拆遷管理辦法修訂后才可以制定，而目前評估價已含土地使用權價值，只是沒有明確提出來。

　　即使如此，在此次拆遷補償的實際操作中，錦江區還是作了靈活處理：在評估價基礎上，以獎勵方式給同意遷出的業主更多補償，其中商鋪上浮40%，住宅上浮60%。

　　按這個標準，廖永忠等五位商鋪業主實際上將獲得每平方米3.92萬元的補償，但這與他們共同認可的心理價位——每平方米5.5萬元還有不少差距。他們堅持，該地塊土地使用權收歸國有再出讓后，產生了想象不到的高收益，應該據此給予更合理的補償。

　　收益分配難以改變

　　“按照有關規定，土地經拆遷整理后，土地收益增值歸國家所有，不納入拆遷補償價格內。”負責成百地塊拆遷的錦江區經濟適用房開發中心給本報的答復如此寫道。

　　據記者了解，該宗土地由成都市土地儲備中心出資拆遷，錦江區政府具體組織實施，因此，72億元賣地收益全部歸政府所有。“土地拍賣的收益歸國家所有，任何人都不能分享。”錦江區政府官員強調。

　　“目前城市拆遷管理辦法缺少實施細則，沒有統一補償標準，產生糾紛是免不了的。”四川盛豪律師事務所首席合伙人杜曉東律師認為。他分析說，現行農村土地征用標準包括了青苗費、人口補償、土地平均產值等，但今年10月1日《物權法》正式實施后，城市拆遷管理辦法暫時沒有與之銜接，因此無法判斷拆遷賠償標準是否會改變。

　　記者從相關渠道了解到，2001年起全國實施的《城市房屋拆遷管理條例》，近日已在修訂中，有望提交明年全國人大會議表決通過。同時建設部也正在對城市拆遷過程中出現的糾紛如何解決擬訂相關辦法，但具體修訂或擬訂內容尚不得而知。

　　“目前《物權法》的實施對城市拆遷還沒有什么直接影響，并不像外界評論的那樣將發生根本性沖擊。”上述錦江區政府官員稱，“至少目前還不能斷定《物權法》可以允許原業主在土地拍賣之后分享增值收益。”

　　它山之石可以攻玉？

　　受拆遷影響的業主暫時無法分享土地使用權回收后的增值收益，并不意味著其他人也沒有機會與政府分一杯羹。

　　近年來，鑒于土地整理成本較高且涉及地塊規模越來越大，財政預算緊張的地方政府傾向于引進外部資金。如成都市郫縣早先便引進中信深圳集團對7000畝土地進行一級土地開發，成華區引進世茂房地產(0813.HK)重建市中心1300畝的猛追灣片區，引進招商地產(000024)整體包裝北湖片區5000余畝土地。這些外來大地產商無不是與政府達成協議，在土地平整上市后，共同分享土地收益(相關報道見本期A23版《新圈地模式：百萬資本博百億市場》)。

　　“北京、上海等地土地一級開發的利潤大概占出讓總收益的8%左右，成都可能要高一些。”成都一位不愿透露姓名的房地產分析師表示，但具體的分成比例，只有企業和政府雙方心里清楚了。

　　此外，也有業界人士建議，采用香港曾通行的“換地權益書“方式，保護受政府征地拆遷影響的業主的利益。上世紀70年代，香港政府征收大片新界農用地作發展用途，是先用“換地權益書”向村民分批收地，等政府有可建房屋土地集中撥付時，才與其交換。此種做法后來深遠地影響了香港地產業的發展，間接幫助了長江實業(0001.HK)、恒基兆業(0012.HK)等一批具有戰略眼光的新興華資地產商迅速崛起。

　　實際上，早在2000年，為了依法收回閑置土地，海南省制定《海南經濟特區換地權益書管理辦法》，對因政府原因造成及抵債給銀行的兩類閑置土地，采取核發“換地權益書”的辦法收回使用權。這樣既有利于政府統一控制土地市場，將分散閑置土地重新規劃利用，還可使“換地權益書”的持有者擁有既可流動又可升值的資產。隨后上海等地也推出同類做法。但無論是海南還是上海，都是針對企業用地推行這一政策，并沒有擴展到個人業主。

　　杜曉東律師表示，在可見的將來，內地土地使用權出讓收益歸國家所有的法律規定應該不會改變，也不會采取類似香港“換地權益書”方式，允許受政府收地影響的個人業主，分享未來土地增值收益。

　　記者觀察在高速城市化進程中未雨綢繆

　　城市土地屬于國家所有。這是剛剛實施的《物權法》中的明確定義。

　　當前房地產市場熱得發燙，多個大中城市土地價格一路飆升，連掌握土地出讓大權的地方政府都有些措手不及。但越來越多受城市拆遷改造浪潮沖擊的原業主們發現，盡管他們在那個地方居住很多年，也有政府機關核發的國土證和產權證，但很難有機會分享這份急速膨脹的財富。

　　順理成章地將土地收益收入囊中的，除了各級政府，還有各路一級開發商。近日成都郊區一宗土地，政府和一級開發商原本期望能拍賣到每畝200萬元，結果成交價是每畝430萬元，地價翻番之下，政府、企業雙方的利潤分成倍增也是可想而知的。至于高出起拍價四倍多的72億元成百地王，參與開發整理的政企雙方的收獲，更是讓他們喜出望外了。

　　而與此同時，不得不離開熟悉的地方的拆遷戶們，卻要為高企的地價“買單”：開發商在賣房子的時候，是把天價土地成本轉移到房價當中去的，土地使用權的增值，直接推動著房價的攀升。

　　在中國不斷加速的城市化進程中，我們期望政府能夠改善居住環境、推進城市發展、加大基礎設施建設，這都需要巨額的投入。對于政府來說，土地收益是完成這些投入的基礎。但同時不能忽視的是，在地價、房價相互推高之時，政府應該加大在經濟適用房、廉租房等方面的投資，讓土地使用權的增值反哺城市化進程中受到沖擊最大的弱勢群體。

　　現在許多城市中進行拆遷補償評估時，依然沿用很多年前房地產市場還沒有“發熱”時的標準，使得大多數原業主搬遷后面臨被城市邊緣化的窘況。因此，完善原地返遷，補償標準與市場價格接軌，無疑是化解未來城市拆遷矛盾較好的出路之一。

　　簡而言之，盡快修訂現有城市拆遷管理辦法，早日與《物權法》銜接，已經刻不容緩。只有從法律的制定和執行上，更充分地尊重個人合法物權，讓更多的人安居樂業，分享經濟發展、社會進步帶來的成果，建設