杜艷

　　10月24日11時許，來自央行的電話鈴聲打破了幾大銀行個貸部門平靜的中午。五大國有商業銀行和大型股份制銀行陸續接到來自央行的電話通知，要求其業務負責人于當日14時到央行開會，研討“第二套房貸”相關事宜。

　　一石激起千層浪。自9月27日央行和銀監會聯名下發房貸新政，要求提高第二套房及以上的首付款比例并上調利率，歷時已經一個月，但有關第二套房的界定各方大有分歧：細則完全由銀行自定？那么由此帶來的標準分歧，勢必在激烈的市場競爭中趨于最寬松的選擇；央行統一標準？這將直接關乎銀行的操作成本。

　　截至記者發稿時，央行這次緊急召集的會議并未清晰回答市場的這些疑問。

　　會議未果

　　此次會議從通知下達到正式開會僅相隔3個小時。最終，只有總行在京城的幾家大型國有和股份制銀行參加了會議。

　　會議召集之緊急事出有因。一方面，各商業銀行新政細則廣有分歧，導致政策推行緩慢；另一方面，24日國務院召開常務會議，再次強調四季度要全面落實房地產調控政策，努力控制房價過快上漲。消息人士透露，國務院“不甚滿意”的態度成為央行決定緊急召開會議的重要原因。

　　據與會人士透露，會議由央行副行長蘇寧親自督陣，各家銀行主要圍繞“二套房”的標準展開了討論。期間爭議與分歧頗多，最終會議也沒有達成共識。

　　顯然，房貸新政出臺之后，市場的強烈分歧及對正常房貸業務開展所帶來的影響，出乎了政策推行者的預期。

　　記者了解到，除少數大銀行外，不少中小銀行還在冷眼觀之，“先看看別人的標準再說”，另有部分銀行的細則雖已出臺，但由于在報備過程中，下屬各分支行依然有點“無所適從”。

　　某銀行上海市一位支行行長透露：“我現在還沒有接到明確的文字通知，那就先按照原來的辦法操作，這樣并不違規。”

　　這一看法頗能代表部分群體的意見，另有些銀行的分支行則謹慎行事，暫停了部分正常的房貸業務，市場對于此項政策執行的混亂可見一斑。

　　由于迄今監管層并未對 “第二套房”給予明確界定，只要求各商業銀行制定細則，然后向央行和銀監會報備。

　　目前，市場大致分為兩派，以工行、建行、交行等國有大行為代表，主張以戶為單位來界定是否屬于 “第二套房”，而一些中小股份制銀行則主張以“單個借款人”為單位。兩項標準差異懸殊，讓政策的制定者難以迅速完成意見的統一。

　　操作之障

　　會議的結局完全在市場的預料之中。業界資深人士指出，標準問題是新政的關鍵，如果完全交由市場制定，勢必百花齊放，最后的結果是 “從寬發落”，抑或在博弈中“不了了之”；如果由央行統一標準，則平添了“一刀切”的計劃色彩，況且標準統一到什么程度，亦是一個關系到執行效果的難題。

　　市場分析認為，國有銀行一般傾向選擇以“戶”為標準，這似乎更合乎監管層打擊炒作、抑制房價過快上漲的初衷。但具體到“戶”的內涵，又是一個界定不清的概念。

　　一說認為是以夫妻為單位，也就是說，以央行的征信系統為基礎，能夠查找到的夫妻雙方有一方存在借款行為的，再貸款購買房產就視為 “第二套房”。但另一說認為，這種“戶”的界定找不到足夠的法律和理論支撐。

　　而即使確定以夫妻為單位界定，依然問題重重。

　　問題之一在于，一種看法認為，只要夫妻一方在征信系統中顯示存在過貸款購房的，不管還清與否，再貸款購房的均視為第二套房；另一看法則認為，只有征信系統中依然還有未結清貸款的，再次貸款才視為第二套房。

　　問題之二在于，如果以夫妻為單位一刀切，勢必會打擊很多正常的住房需求，不符合促進房地產健康發展、鼓勵健康消費的初衷。

　　比如，如果夫妻有套小面積房子，有了孩子后賣掉再買一套大的，屬于應該保護的正�！疤荻冗f進”的自住需求。顯然，單純以夫妻為界定打擊了許多該受保護的正常需求。而最終的政策導向，很可能會刺激超前消費、一次性消費行為。

　　而如果以單個借款人為單位，雖然可以避免掉“戶”的許多麻煩，具有信息清晰的優點，但投機炒房者可以以不同家庭成員的名字完成多套房的低成本投資，與政策的初衷相去甚遠。

　　更進一步的問題還在于，無論以“戶”還是以“單個借款人”為單位，都需要有及時、準確、全面的征信系統的支撐，這對央行現有的征信系統將是一個巨大的挑戰。

　　由于央行的征信系統并未建成覆蓋全面的聯合征信平臺，所以只借助央行的征信系統，在借貸人不主動提供真實的信息記錄的情況下，征信系統無法完成夫妻關系的準確鑒別。況且，由于征信系統的更新具有約一個月的時滯，借款人完全可以利用時滯，在多家銀行完成多套按揭貸款。

　　在此次新政中，外資行也囊括其中，但是某外資行人士透露，目前央行并未向外資行開放征信系統，要完成借款人房貸信息的審核，只能靠“個人誠信”，效果可想而知。

　　錯位的板子？

　　某商業銀行人士分析，造成目前分歧的最根本原因在于對市場風險的不同考量。

　　央行進行宏觀調控無可厚非，但在商業銀行看來，目前個人住房按揭貸款的不良率依然遠遠低于平均不良貸款的水平，是一塊優質資產，房貸市場依然是商業銀行激烈競爭的市場。

　　據某商業銀行人士透露，風聞央行要實行房貸新政，該銀行于十一前“熬夜放款”，年度貸款額度已經基本完成。

　　另有商業銀行人士告訴記者：“沒有銀行會心甘情愿縮減這個市場，那些嚴收房貸的銀行只是貸款額度用完而已�！�

　　在他們看來，從利率和風險匹配的角度考慮，央行提高“第二套房”首付比例和利率的做法，并不能找到理論依據。

　　按照當前的高院司法解釋，對于只有一套自住房的借款人，如果無法償還貸款，銀行不能執行債權。以此來看，單純從風險角度考慮，銀行更應該提高的是只有一套自住房借款人的首付比例。

　　有專家認為，靠以利潤最大化為目標的商業銀行來執行細則，效果不容樂觀。專家建議，要真正打擊投機炒作，使得房地產市場長期穩定發展，物業稅和資本利得稅也許是更好的選擇。

　　來源：經濟觀察報網