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新浪財經

穩定住房價格須供需聯動

http://www.sina.com.cn 2007年10月20日 04:29 金融時報

  記者 王曉欣

  正在北京召開的中國共產黨第十七次全國代表大會對“民生”極大關注。胡錦濤總書記在報告中提出:“健全廉租房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”。房價與居民生活息息相關,一方面,房產穩定是社會的穩定———社會的和諧得到保障的一個象征;另一方面,由于住房關聯性強,過熱的房地產市場,還會對整個金融體系和經濟運行產生負面的影響。

  今年,央行已連續五次加息。9月27日,央行、銀監會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》,規定申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,第二套房貸款利率提高10%。

  相比以往歷次加息和其他調控措施,此次房貸新政力度大得多。今年央行第五次加息后,5年期以上的

房貸利率已經升到了7.83%,但新政之前銀行是可以給予下浮15%的優惠的,即實際利率還沒有超過7%,為6.66%。但按照新政策的規定,優惠措施被取消,實際利率將上升到8.613%,相當于一下子加了8次半息,實際增幅高達近30%。業內人士指出,目前房貸利率已經處于自2000年以來的最高位?梢哉f,房貸新政影響力不僅僅在于對房地產市場直接的抑制,它最大的影響是一個信號,對房地產市場將呈現一個放大的作用。

  央行宣布10月25日起上調存款類金融機構人民幣存款

準備金率0.5個百分點,這已是第8次上調。調整后,現行存款準備金率由12.5%上調至13%,與歷史最高點持平,這對
房地產業
而言,能夠從一定程度上起到緊縮信貸規模、穩定房價、減緩商業貸款過快增長、抑制投機等諸多預期可能的作用。

  金融是現代經濟的核心,金融對房地業的宏觀調控是在國家繼續調整住房結構,穩定住房價格,促進房地產市場健康發展的背景下進行的。今年8月1日,國家發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,再度重申了“國八條”和“國六條”的有關精神。8月24日至25日全國住房工作會議強調,要積極采取措施,加強廉租住房制度建設,解決好城市低收入家庭住房困難;繼續調整住房結構,穩定住房價格,促進房地產市場健康發展。

  穩定住房價格就是要使住房價格與收入水平保持合理的比例。近年來,我國大中城市居民收入雖然有了明顯的提高,但是,房價上漲過快,房價與收入之比幾乎超過10倍,而北京與上海等地區則超過15倍,甚至接近20倍,遠遠超過世界銀行給出的合理值為5倍的指導線。在房價持續過快上漲下,廉租房制度是我國有效解決城市低收入家庭住房困難的途徑之一。截至今年6月,全國有586個城市建立廉租住房制度,今年計劃安排廉租住房資金79.4億元,超過2006年之前廉租住房總額。

  不可否認,我國住房供需矛盾會在相當長時期存在,宏觀調控要在供與需兩個環節上聯動,加大供給與需求雙向調控的力度。在供給方面,一是要建立健全廉租房制度,保障居民基本住房需要;二是要加大經濟適用房的供給,以最優惠的土地價格、最佳地段,增加經濟適用房的比例;三是提高住房用地在建設用地中的比例,提高中低價位、中小套型普通商品房和經濟適用房在住房供應中的比例。在需求方面,要在增加供給的同時,引導住房需求逐步理性化,通過政策手段有效抑制住房需求。加大供需雙向調控的力度,一方面通過加大經濟適用房和廉租房的供給,滿足基本住房需求,通過控制貸款供給,有效抑制投資性住房需求。另一方面,根據住房需求傾向,注意調整供給結構,以解決“有房住”問題為重點,適當增加居住用地供應,擴大基本住房供給。

  要把住房保障措施落到實處,還必須認真實施經濟適用房和廉租房制度,一是要擴大制度的覆蓋面。沒有建立基本住房制度的城市要加快建立,已經建立的城市要重點完善配套政策;二是對經濟適用房嚴格制度管理,要公開透明,規范運作。建立有效的公共信息披露制度,完善住房征信體系,加強信息化管理;三是廉租房要進一步完善制度體系,要與分配制度改革結合起來,建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度,保障低收入者成為住房政策的受惠者。

  保障中低收入家庭的居住是政府的職能所在,要抑制房價繼續走高,改善中低收入居民住房條件,必須穩定住房價格,穩定住房價格需要供需聯動。

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