地方政府“賣地沖動”暗合地產商“跑馬圈地”

　　本報記者 公培佳 北京報道

　　四兩撥千斤是太極招數，如今成了深諳資本游戲精髓的地產商圈錢、圈地的如意法寶。不過，這一法寶有望成為歷史。

　　10月9日，國土資源部發布第39號令，除明確將工業用地納入招拍掛范圍之內外，還叫停了此前地產界普遍運用的“分期拿證”。被今典集團董事長張寶全認為“分期拿證后去銀行抵押融資繼而再拿地”的資本游戲，遭到了封堵。

　　對此，全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析認為，嚴控土地措施越來越密集，宏觀調控在對癥下藥。有觀點甚至認為，從此開發商囤地遇阻，“地王”難現，高房價勢必會退燒。

　　叫停“分期拿證”

　　10月9日，國土資源部第39號令發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，對國有建設用地使用權招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發放國有建設用地使用權證書等作出明確規定，自今年11月1日起施行。

　　記者翻閱“39號令”看到，規定中明確了將工業用地納入招拍掛范圍：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”

　　除此之外，“39號令”還規定：“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。”這意味著，以往被地產商普遍采用“按交付出讓金比例分期拿到建設用地使用權證書”的辦法，將不得繼續。

　　規定一發布，媒體紛紛以“地產商拿地需一次性付清土地出讓金”為題報道。10月11日，國土資源部政策法規司負責人對記者進行了澄清說明：拿地須一次性付款是誤讀，如果不違反合同約定，開發商拿地還可以分期付款，只是不可以分期拿證。

　　據了解，實質上，在此前的“11號令”中即已明確規定：受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，領取土地使用權證書，取得土地使用權；但在實際操作中并未嚴格執行。本次土地新規是對未繳清出讓金而發放建設用地使用權證書的情況進行重新明確，為的是規范出讓管理，抑制地方政府賣地沖動，防止欠繳土地出讓金。

　　一把雙刃劍

　　土地新規到底有多大威力？

　　“以后再玩‘四兩撥千斤’的資本游戲就難了！”陳志勇是2006年剛在北京通州開發第一個土地項目的河北房地產企業老總，經營公司規模屬于中小企業，“一旦在京拿地困難，只有退回河北二三線城市”。

　　10月11日，他給記者詳細敘述了在業界早已公開的秘密：以拿一塊總價款1億元出讓金的土地為例，依據此前合同，在先期付20%款項后，即可領到按20%比例的土地證，從而進行開發，并預售樓盤；地產商這時要做的是用這個土地證到銀行抵押貸款，然后拿貸款和回籠資金付余下土地出讓金，往復循環。陳志勇坦承，整個過程中，開發商利用少量資金即可撬動多個項目，即便是“地王”承擔的風險也幾乎降到了最低點，而銀行和購房者卻要去承擔。

　　上述專家分析認為，“39號令”恰恰針對的就是地產商空手套白狼的資本游戲，最終也會將原本由地產商承擔的風險歸位，從而降低銀行和購房者的風險。“可有效抑制開發商蓄意囤地行為。”聶梅生稱。而這也正扼住了“低成本循環運作——高價拿地——推高房價”鏈條的咽喉。

　　然而，記者采訪中聽到的更多的聲音卻是：土地新規很可能是把雙刃劍。

　　“動輒上億元的項目，有多少房企能承擔？”鏈家不動產分析師張言11日對記者稱，“新規實施將對開發商資金實力提出更高的要求，在打擊囤地的同時也抬高了市場門檻，地產界重新洗牌在即，強者恒強的后果是市場加速壟斷趨勢，這對降溫房市并沒有多大利處。”

　　有觀點和陳志武的主張不謀而合：被寄予控制土地成本厚望的新規，在規范拿地行為的另一面，依然會變相控制土地供應量。

　　實質上，有“11號令”前車之鑒，“39號令”面臨的最大難題仍然是“上有政策，下有對策”，最終被地方政府愈演愈烈的賣地沖動消解于無形。

　　國土部門掌握的數據顯示，像碧桂園、富力地產動輒數千萬平方米的巨量土地儲備現象存在，說明地方政府存在嚴重的默許拖欠土地出讓金、縱容“地王”的利益博弈。

　　祭出“組合拳”

　　顯然，土地新規并非單兵作戰。宏觀調控針對土地的“組合拳”近段時間越來越密集。國家發改委在最新一期的經濟形勢分析報告中指出，今后是房地產市場調控的關鍵期。

　　國土資源部部長徐紹史近日表示，就土地執法工作，國土資源部在2007年已形成多條主線：國家土地督察系統對地方土地管理情況開展專項督察，截至目前，已向12個省市發出了整改意見書；與監察部聯合開展查處土地違規違法案件專項行動，與農業部等七部委聯合開展農村土地突出問題專項治理等。

　　記者10月10日從國土資源部了解到，徐紹史和國家土地副總督察甘藏春近日連續分赴東北、華北和華中等地，就“百日行動”進行組織動員重點打擊“以租代征”、違反土地利用總體規劃、擴大工業規模、未批先用等違法違規行為。

　　專門針對地方違規批地的多項行動成果初顯：9月27日，國土部召開緊急新聞發布會，通報了16起土地違法案件；李嘉誠旗下的和記黃埔在東莞閑置土地，被重罰7900萬人民幣，更是引起業界地震。

　　不僅如此，陸續出臺的針對土地的調控措施還包括：依法報國務院和省級政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出；縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年；同時，嚴禁新征用或購買土地搞集資合作建房。

　　“十一”前夕，央行和銀監會還明確要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳納土地出讓金的貸款。”監管部門進一步加強土地出讓管理、抬高開發商資金門檻。

　　9月12日，國土資源部下發《關于加大閑置土地處置力度通知》，通知要求各地要加大閑置土地的清理力度，年底前完成清退，并將土地閑置的罰款標準定為土地出讓金的20%。廣東東莞市4.57萬畝閑置土地已處置完畢面積4.3萬畝。

　　另據記者了解，2007年還將確立國家土地督察機制，國家土地總督察辦公室和9個地方局的組建工作將全面完成。