許慧穎

　　可以說，宏觀調控有效地提高了房地產行業的準入門檻，提高了行業的集中度。但會不會刺激房價再次高速攀升？部分業內人士出現此種擔心。拿39號令來說，雖然打擊了以少量資金囤地的行為，也會加速房地業洗牌

　　被“二套住房首付比例提至四成”而勒住脖子的開發商再度緊張起來，房地產已經真正變成有錢人的游戲。

　　長假過后，國土資源部正式發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（39號令）（下稱“39號令”）， 明確規定工業用地必須通過招拍掛公開方式出讓。

　　更為重要的是，39號令最新規定，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，

　　自此，開發商靠買房人的錢滾動開發的歷史將一去不復返。39號令將于11月1日起實施。

　　打擊囤地

　　39號令第二十三條中指出：“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定在付清全部國有建設用地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。”

　　此令一出，媒體紛紛以“國土部規定土地出讓金須一次性交清”為題進行報道。但隔天，國土部相關人士便澄清該說法為誤讀，準確地說是新規定執行后，只要不違反土地出讓合同，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金后，才可以拿到建設用地使用權證。

　　不過，按照上述說法，我們便可以理解為何要一次性付清土地價款。因為分期無法獲得土地證，而土地證是取得開工許可證等一系列有效開發土地許可的關鍵。沒有土地證就不能動工、出售，因此開發商只有一次性或在較短時間內付清土地款以獲得土地證才能順利進行開發。

　　事實上，此前發放的11號令中也明確規定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。

　　但在實際操作過程中，地方利用政策漏洞，根據開發商付款進度和支付比例分期發放土地證。很多項目已經開始銷售但沒有交齊土地出讓金的現象并不鮮見，造成開發商只支付少量首付資金，就可以大量囤地的問題。

　　最典型的例子莫過于當年的順馳。早年間，順馳利用很少流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地，而幾乎所有的地塊均被傳出有拖欠地款的情況。隨著2005年以來的宏觀調控，

　　因此，39號令重新規定：未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。

　　中投證券分析師李少明認為，這是政府在限制利用財務杠桿囤地的行為，今后必須是有資金、品牌等真正有實力的公司才能不被淘汰。

　　集中于少數公司

　　可以說，宏觀調控有效地提高了房地產行業的準入門檻，提高了行業的集中度。但會不會刺激

　　拿39號令來說，雖然打擊了以少量資金囤地的行為，也會加速房地業洗牌。一位業內人士指出，該政策會把有限的土地集中到少量有錢的大公司手中，特別是上市公司，為了擁有高額回報，有可能造成房價出現新高。

　　上市后首次現身媒體面前的SOHO中國主席潘石屹顯然對這一政策十分歡迎，他表示，之前還在發愁上市募集到的資金怎么用，這一政策發布對“財力雄厚”的SOHO中國來說十分有利。

　　而正積極準備上市的陽光100董事長易曉迪則表示，看來他們更要加緊上市的步伐了。

　　這一政策的發布所帶來的另一項連鎖效應便是，地產公司上市潮。

　　從9月28日起至今，幾乎每個工作日都有一個地產公司上市。中遠、SOHO中國、奧園，等等，準備上市的還有回歸A股的首創、富力、中海，即將登陸港交所的有方圓地產、龍湖地產、光大和恒大地產。

　　目前宏觀調控的口子越收越緊，如果上市成功就可以不花一分錢利息融到大量資金，想必這是誰也不想錯過的。