葉國靖

　　前天，胡潤百富榜新鮮出爐，當越來越多的地產富豪因醬市場的放大作用而財富激增的時候。此時，這個行業可能因“太容易賺錢”而忽視真正的變革。作為行業的領跑者，萬科又一次選擇了不同的路徑，選擇了自我顛覆。

　　王石曾偏執地說：“總有一天，城市會不需要住宅。但最后一套住宅必定是萬科建造的�！闭�是萬科今日的高度專業化，為其未來全面提升產品品質與服務提供了可能。

　　1910年，沃爾特·格羅皮厄斯向德國通用電氣公司(AEG)的艾米爾·拉特諾提交了一份合理化生產住宅建筑的備忘錄，這份備忘錄到今天仍然是對標準化住宅單元的預制、裝配和分布的先決條件的最為透徹的闡述。

　　在提出“住宅產業化”概念近7年后，萬科終于告別實驗室在上海推行其首例“流水線”生產住宅的項目——由專業工廠生產出整面墻壁后，只需對每面墻拼裝就蓋出標準的模塊式房屋。2007年7月，首個以“住宅產業化”方式建造的

商品房住宅新里程２１＃、２２＃樓在上海項目封頂，即將接受市場的考驗。

　　相形之下，日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家。上世紀60年代中期，日本住宅建筑工業化有了相當發展，混凝土構配件生產首先脫離建筑承包企業，形成獨立行業。構配件與制品的工廠化生產和商品化供應發展很快，參與住宅生產的各類廠家越來越多。住宅的生產與供應開始從以前的“業主訂貨生產”轉變為“以各類廠家為主導的商品的生產與銷售”。日本政府圍繞住宅生產與供應，將各有關企業的活動加以“系統化”協調。正是在市場關系發生這種重大變化的情況下，才提出了發展以承擔住宅生產與供應的企業群為對象的“住宅產業”。

　　日本國內最大的住宅部件和裝飾材料銷售廠家之一SANGETSU公司已有50年經營歷史，1999年的銷售額為130億日元。該公司是一家“沒有工廠的銷售商”，它沒有加工工廠，而是由各產品生產商為公司提供產品。公司要做的是將不同種類的產品部件和材料集成，提供系統的配套供應和服務。承建商建房，可由該公司提供產品，或由公司根據承建商要求，委托生產廠家生產。

　　住宅工業化最發達的國家瑞典，80%的住宅采用以通用部件為基礎的住宅通用體系；丹麥是第一個將模數法制化的國家；美國人住宅用構件和部品的標準化、商品化程度幾乎達到100%。

　　在中國這個龐雜的市場體系下，一家企業開始了新里程，同時，一場行業變革也正被發起。

　　《第一財經日報》：就我國目前的情況而言，相比日本、美國、瑞典等西方先進國家，住宅產業化的程度處于哪個階段？

　　秦朔：我個人認為，目前我國的住宅產業還處于啟蒙期和嘗試期。

　　房子不僅僅是私人產品，也是公共產品，具有社會屬性，是公共空間的一部分。粗糙、粗鄙、粗俗的住宅產品是一種視覺污染。

　　國內的住宅產品生產方式比較落后，高污染、高耗能。很多人一想到房地產工地，想到裝修，就會感到壓力和緊張。

　　這幾年，房子的價格屢創新高，同時，它的使用價值反而被忽略了。在居住空間里，各項功能得到滿足，很大程度上取決于生產方式。我們期待更有品質的增長，更加清潔的、長久的增長。事實上，國內的個別優秀企業已經在住宅產業化道路上進行探索。

　　《第一財經日報》：就住宅產業化探索與實踐而言，哪些西方國家給您留下了深刻影響？

　　秦朔：發達國家的住宅產業化起步早、程度高。我去過歐洲、日本、美國，在那里，住宅產業化在預制件、可拆建、部品標準化等方面都已經得到相當的發展。

　　遠大空調有限公司創辦人張劍在日本住過一個酒店，他發現它的浴室居然可以拆卸，又可以簡易地組裝起來，很大沖擊。之后，遠大與日本鈴木合資組建遠大鈴木住房設備有限公司（即遠鈴整體浴室）。

　　遠鈴整體浴室摒棄以往傳統浴室泥瓦匠砌的落后方式，實行標準化、工業化大工廠制造，確保每一件產品簡潔、清潔、高效。雖然商業上未獲成功，但這種嘗試代表了一種方向。

　　我在美國買過美國人造房子裝修房子所使用的一些軟件，印象很深，部品高度細化。我發現很多美國人自己蓋房子，用的木頭等材料非常標準化。

　　住宅工業化最發達的國家之一瑞典，80%的住宅采用以通過部件為基礎的住宅通用體系。

　　再看看國內，總體來說，處于粗放型的狀態，與國外同行相比，產業化水平相對滯后，其科技進步貢獻率低。房地產行業創造了巨大財富，但并沒有創造出與財富相匹配的社會價值。

　　《第一財經日報》：我國的住宅產業化，目前存在的難點與障礙在哪兒？

　　秦朔：住宅產業化就是以提升產品的品質性能、提升生產效能、提升客戶的價值為目標，通過研究客戶需求、設計標準化、產品定型，進而工廠化預制、現場裝配的住宅生產方式。

　　就我國的住宅產業化，目前存在的難點與障礙集中在以下幾個方面：

　　首先，國內的開發商太急功近利，坐地生財，只是把資本和土地作為要素，資產價格不斷上漲，忽略了住宅產品本身的品質建設。因為，對于開發商而言短期牟利，這似乎沒有必要。

　　而在充分競爭和高度發達的不動產市場，房地產公司不得不采用高度專業化和長期收益為主的商業模式，在細分市場上取勝，靠長期經營獲利。因此，美國的產業化進程完全依靠市場化方式推進。

　　其次，一些地產企業缺少社會責任，七八成項目公司都是抱著撈一票就走的心態，無心專注開發，不關注消費者的切身利益。

　　再則，國內的消費者饑不擇食，過度看重投資功能，而忽略了產品本身。只有嚴格的消費者，挑剔的消費者，才能推動整個行業的健康發展。

　　第四，政策環境和行業認同，有待于進一步的提升�？上攵�知，如果先行嘗試住宅產業化，勢必它的成本也將相應上升。如果對于這樣的企業行為，政策配套上給予更多的肯定與嘉許，就在行動上支持了它。比如，在土地招拍掛的時候，政府對于綠色住宅予以額外加分，把一部分行業先知的利益考慮進去。

　　《第一財經日報》：按照您的說法，住宅產業化在本質上是與國家積極提倡的“節能減排”相吻合的。

　　秦朔：是的，住宅產業化與“節能減排”是一致的。住宅產業化對節能環保大有裨益。通過工廠化生產和現場裝配施工，可大幅減少建筑垃圾和建筑污水，降低建筑噪音，降低有害氣體及粉塵的排放，減少現場施工及管理人員。工廠化的生產方式，使大多數工人在車間里生產預制件和構件，而不是在現場澆搗水泥漿，產生滿臉水泥漿的現象。

　　住宅產業化既符合

科學發展觀，又能更好地服務于消費者。最終，好的產品是會說話的。

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