王曉欣 竇爾翔

　　今年上半年全國房屋銷售價格同比上漲6.3％，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2％，創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。而且，與2004年的房地產市場價格上漲不同，今年房價的上漲已從大城市蔓延到中小城市。9月27日，中國人民銀行、銀監會共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整。歷經了三年兩輪的宏觀調控，房地產價格依然持續上漲，可想，房地產調控何其艱難！政策來自于決策，決策來自于分析。對我國房地產行業價格企高的“秉性”和“秉性”以外的致因進行全方位探討，有利于提高決策效率、建立房地產調控長效機制。近日，記者采訪了北京大學金融與產業發展研究中心研究員竇爾翔。

　　記者：我國房地產價格上漲既有房地產本身的行業秉性，即“泡沫易生行業”，又有行業以外的多重致因，只有找到導致我國房地產價格上漲的深層原因及其特有屬性，才能制定科學的調控政策。你認為，我國房地產價格上漲的深層次原因是什么？

　　竇爾翔：房地產行業之所以價格容易“企高”，是與其“泡沫易生行業”的秉性分不開的。其具體表現，一是土地資源的絕對稀缺性。從動態來看，土地供應的稀缺性會逐漸增強，導致其供給彈性逐漸下降，土地價格將會逐漸升高。房地產需求的加速增長，將會放大土地資源的稀缺性，土地價格將呈加速上升態勢。二是房地產“金融”特性顯著。房地產屬于資金密集型、低流動性行業。其高價值性決定了房地產的生產和需求環節需要巨額資金的支撐，從而使房地產業對房地產金融制度（工具）具有強依賴性。其不易分割性和“低流動性”，則放大了這種依賴性。房地產金融產品的多寡及政策寬松度將影響房地產發展的擴張和價格增幅。三是房地產具有雙重使用價值。房地產既可當消費品，也可當投資品。前者需求彈性小，后者需求彈性大，這將導致消費者在交易中對房地產價格的談判能力下降，一方面使消費者在與投資者的價格競爭中處于劣勢；另一方面，使消費者與供給者的競爭中處于被動接受價格的地位。兩種使用價值難以區分以及房地產市場的壟斷格局都易使房價攀升。四是房地產價值的虛擬性。

　　記者：那么，你怎么看待“秉性”和“秉性”以外的原因對房地產價格的影響？

　　竇爾翔：我國房地產過度上漲的壓力還來自除秉性以外的諸多方面，具有多角度性、立體性和系統性。

　　從供求視角看，住房過度私有化的非理性需求觀念有著重要的影響。在

二手房市場不夠健全的情況下，過度私有化會使新房價格不斷攀升。房產過度私有化，對消費者不利，一是固定私有房屋存在不能充分利用的情形；而租房則可以根據需要調整房屋的大小和

戶型。二是固定私有住房下，物業費、暖氣費、衛生費等的打理和繳納都由個人來完成；而租房條件下，租戶可能只完成其中的一部分任務，具有分工效應，有利于成本節約。三是過度私有觀念，容易導致房地產賣方市場，削弱購房者談判力；而租房條件下，房東與租房者具有大致相對等的談判能力，有利于交易的公平性。

　　供給推動價格增長表現為，第一，供給創造需求。近幾年我國房地產開發水平迅速提升，各種房地產概念蜂擁而出，各具特色的房地產產品層出不窮。豐富的房地產供給，刺激了購買者的消費欲望和投資欲望。第二，供給結構不合理。一是房地產存量市場和增量市場結構不平衡，二級市場發展嚴重滯后，新增房地產需求主要集中在增量房地產市場。這樣不但使存量房屋不能充分利用，也使增量房屋表現為相對稀缺性，從而抬高了房價。二是房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產銷售市場，導致房價上升。三是房地產產品結構不合理。不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應不足，而且作為住房保障的經濟適用房也供應不足。而大面積、高檔住宅供給過度，供給結構的不合理使高價房推動了商品房平均價格上升。第三，不斷縮減現存供給。舊城改造就是典型的通過破壞現存使用價值而縮減現存供給，創造新的需求例子。

　　從政策視角看，中國房地產市場與股市發展有相似之處，屬于政策和資金推動型市場。其一，在亞洲金融危機后，出于拉動內需的需要，我國曾明確將房地產業作為經濟增長的支柱性產業。GDP考核制度激勵地方政府發展房地產業，土地出售權力地方化、房價高增長等較大的尋租空間所帶來的現實收益進一步刺激了地方政府發展房地產業的強烈愿望。其二，雙向貸款機制，既為供給方打破了資金瓶頸，也使需求方的潛在需求轉化為現實需求，并為投資者的房地產需求不斷偏離基本住房需求，而上升到享用型需求、投資需求、投機需求。可以說，銀行的雙向貸款機制在本質上是“房地產市場供求主體的制造機制”。一方面風險向銀行的集中；另一方面為防止風險暴露而在客觀上形成的各方經濟主體默契聯合“維漲”房價的格局。這也是調控政策執行效果不夠理想的原因所在。因此，房地產政策應該根據調控對象的特點和性質而定，政策特征應當是通過特殊供給機制保障基本住房需求，通過利率、稅收等手段打擊投資和投資需求。

　　從成本視角看，房地產成本包括三大部分：地價成本、房價成本、資金成本。土地成本上漲。由于房產產品對地產資源幾乎具有完全依賴地特征，地產成為房產發展的前提，土地儲備行為變成房地產開發商的戰略行為，土地成本成為決定影響房地產價格的決定性因素，土地價格形成機制也成為房地產價格形成機制中的重要部分。市場化土地交易價格機制的引入助長了地產價格的上漲；土地交易價格的漲幅超過房屋銷售價格的漲幅，二者相互攀升；建筑裝飾材料等價格大幅上漲、房價上漲與房屋購買擴張形成互相推動的力量。資金成本上升，緊縮銀根政策對房地產供給的影響大于對房地產需求的影響，房地產商具有將成本轉移的欲望。

　　從預期視角看，我國房地產市場存在諸多預期，一是經濟增長預期，二是城市化預期，三是利好事件預期。奧運會、APEC、世博會、新的區域開發政策或特區政策等利好事件會促使利好城市的房地產價格持續上漲。貿易順差和

人民幣升值預期及政策預期都將增強房地產市場的需求趨勢。

　　記者：我國房地產過度上漲原因之一，是房地產的投資功能被放大，你認為，應該怎樣解決這一問題？

　　竇爾翔：房地產市場與資本市場具有投資功能，因而兩個市場存在替代性。投資品種類總量愈多，投資品間的替代性愈弱。我國金融市場和房地產市場都不夠完善，兩類市場的替代性較強，特別是2001年以來股市的長期低迷，資金紛紛從股市撤退，使人們更愿意置業投資，增強了房地產市場的投資需求，強化了房價推高的剛性趨勢。目前我國自主投資實業受到諸多準入限制，制度成本和交易費用也比較高，使得個人貨幣資本要么存在銀行，要么投資于股市，要么投資于房地產。而銀行的低風險低利率特征、證券市場的高收益高風險特征、銀行投資和證券投資的虛擬性、房地產市場的良好預期和多重功能性，使人們更愿意投資于房地產。若能增加銀行理財產品，使證券種類多樣化，發展私募股權基金，鼓勵各類小型實業公司的發展，就會從總體上緩解流動性過剩的狀況，從而減少房地產的投資投機需求。

　　從監管視角看，監管不力是造成我國房地產價格企高不下的重要原因之一。一是經濟適用房監管效率低下。一方面經濟適用房消費的甄別機制不健全，出現不少高收入者消費經濟適用房的現象。另一方面，供給者違規供給大面積、豪華型住房的現象，甚至以經濟適用房的名義獲取優惠政策，實則供給“非經濟實用房”的情況。二是地方政府“賣地”行為監管效率低下，開發商囤積土地行為監管效率低下，銀行違規發放房地產信貸的行為監管效率低下，商用(事業用)土地違規轉化為居住用房的違規行為監管效率低下。這些都是降低正確房地產政策有效執行的原因，使政策的有效性大打折扣。

　　從市場結構視角看，我國房地產市場具有寡頭壟斷和官商合作的特征，具備扭曲均衡價格的現實因素。一是自然壟斷和行政壟斷相結合。我國對房地產的開發權實行行政審批，造成商業壟斷和行政壟斷相結合的壟斷局面，使其均衡價格高于自然競爭水平。二是寡頭壟斷局面。房地產供給“挾持”房地產需求、投資（機）需求“挾持”消費性需求、房地產商“挾持”政府、所有的參與主體都在“挾持”銀行的局面，造成房地產供求行為的扭曲。三是房地產定價權力結構失衡。四是話語權的結構性失衡。

　　房地產市場自身所有的秉性是決定房地產市場發展內在規律的基礎，在房地產多重致因中，有的是客觀存在的趨勢，有的可控性較差，這提醒我們應當將政策調控的重點放在可控性強的因素上。從調控原則上講：一是土地是特殊的有限資源，政府必須建立強有力的管理體系；二是房地產市場應當保持規范運作模式，政府必須制裁“囤積居奇”、散布不當信息、壟斷市場的行為；三是優先滿足基本生活需求，后滿足享用型需求，限制投資性需求，打擊投機性需求；四是打破房地產市場的壟斷局面；五是積極探索房地產投資基金等房地產金融的中國模式，將住房抵押貸款功能從銀行剝離出去；六是構建面向低收入者的住房的“行政供給”機制和構建面向高收入者的“市場供給”機制的“雙軌運行機制”，避免一刀切式的過度市場化或過度行政化傾向。