程志云

　　第二套房首付比例不得低于40%，商業用房購房貸款首付不得低于50%，項目資本金比例不到35%商業銀行不得放貸……9月27日，一系列與房地產相關的金融政策出臺。業內人士稱，這是決策層第一次大規模動用金融政策調控房地產業。

　　在房價兩度出軌之后，第三輪地產調控終于落地。

　　房貸調控

　　在新政策發布幾天前，市場間就已有傳聞，幾家商業銀行已經先行調整了第二套房的首付比例。不過，這只是一攬子政策的部分內容。9月27日，《央行銀監會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》發布，相關政策悉數亮相。

　　根據《通知》內容，開發商的信貸緊縮政策被強化了。除了延續了以往對開發商“項目資本金達不到35%或未取得四證的商業銀行不得發放任何形式的貸款”的老規矩之外，還增加了對于開發商惡性行為的懲罰性措施。

　　對于住房按揭貸款，《通知》進行了細分。對購買首套自住房的居民，提供金融支持，貸款首付款比例不得低于20-30%；而對于對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

　　一位工商銀行人士認為，新政主要針對房地產投機行為，包括目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機。據悉，諸如嚴格銀行土地貸款規則等系列調控政策還將會陸續出臺。

　　一位接近監管層人士說，上半年宏觀經濟數據出臺前后，銀監會就曾向各商業銀行發出風險提示，加強針對商業性住房信貸的風險管理和內控機制建設，進行壓力測試，有效測算房地產市場風險暴露度。不久前，銀監會研究局還專門走訪了各大商業銀行，并召開了房貸政策研討會。

　　9月21日，銀監會研究局和辦公廳召集各大商業銀行風險、資金、研究部門負責人召開了一個內部研討會，此次會議邀請了世界銀行、高盛、摩根大通、巴克萊、穆迪公司等國際金融機構的專家研討美國次級信貸危機，并重點討論了危機對中國銀行業的影響。

　　一位與會者說，銀監會高層認為，房價上漲過快可能引發房地產金融風險。今年以來，房地產、股票等資產價格泡沫成分不斷增加，商業銀行潛在的資產減值風險、存貸期限錯配風險及系統性風險正在積累。

　　第三次調控

　　一位業內人士說，此次是國家第一次大規模動用金融政策調控房地產業。該文件與此前發布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國務院24號文)相結合，形成了新一輪房地產宏觀調控的政策核心。

　　從2003年開始，政府開始對房地產進行宏觀調控，此后卻陷入了越調房價越高的境地。

　　2005年，第一輪調控執行最為得力的措施是抑制投機，典型者如上海征收交易稅，同時嚴格監管開發投資。上海房價一度回落。

　　2006年5月，“國六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應。不過，市場供應仍舊不足，有限的供應有很大一部分又被“特權房”需求占用。房價又一次小幅度反彈。

　　及至2007年，全國房價再次大幅度高企，一些以前漲幅較低的二線城市的房價都翻番了。

　　一位信托公司的分析師說，前兩輪宏觀調控的邏輯，是希望控制土地供給和房地產企業的資金來源，并以此打壓房地產企業，迫使房地產企業以更低的價格出手更多的房子，以此達到降低房價的目的。

　　但是，投機性資金已不僅僅是溫州炒房團和小規模游擊隊性質的外資基金。通過近兩年來商業銀行房貸大規模的競爭和推廣，越來越多普通市民的投資需求被刺激起來，購房需求和房價不停的相互刺激。

　　幸存的少數開發商則通過資本市場募集大量資金，囤積土地。他們可以控制產業鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就可以通過各種手段抬高房價。

　　一位接近銀監會人士說，由于投機炒作成風，房價不斷上揚，通脹壓力使得央行持續提升利率，這同危機爆發前的美國市場情況非常類似。但是中國房地產信貸沒有信用分級和風險定價，假按揭和假收入資產證明并不少，信貸資產沒有證券化，房地產信貸風險情況不明且風險相對集中在銀行體系內。

　　一位業內人士認為，房地產調控歷時4年，政府動員了9個部委和全國各省市地方政府，啟動了稅收、土地、行政等諸多手段對房價進行了兩輪“圍剿”，但卻忽視了金融在房價上漲和購房需求中的關鍵因素。在經歷了兩次挫折后，此次房貸政策的調整，表明房地產調控轉向以金融調控為核心政策組合上。

　　房地產業變局

　　一位接近監管高層人士說，這次出臺的系列政策目標不是降低居民購房能力，而是促成房地產業態的變局。

　　根據《通知》，決策部門還將通過銀行信貸等資金支持廉租房、經濟適用房的建設，增加住房供給，解決好低收入家庭住房困難問題。

　　早在1998年房改時，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”就被確定下來。隨后幾年中，房地產行業迅速市場化和產業化，成為國民經濟的支柱產業之一。2000年以來，個人住房按揭貸款業務逐漸推廣，城市人口購房需求和能力有了質的提升，房地產行業迅速做大，但也形成了“重市場輕保障”的格局。

　　房價高企帶來了諸多社會問題，尤其是占城市人口70%以上的中低收入家庭幾乎無力購買住房或者改善居住環境。

　　按照國務院24號文的思路，今后住房保障核心將由經濟適用房轉向廉租房建設。今后，國家將采取類“新加坡模式”完善住房供應體系。根據新的思路，廉租房和經濟適用房的建設、監督和管理由國家相關部委主導，土地由國家嚴格規劃，地方政府按照規定規劃廉租房土地與商品房的土地的比例。廉租房的土地可以以低價甚至免費劃撥的方式提供，以招投標方式確定開發商招投標建設。資金方面，一部分由政府預算提供，另一部分則由金融機構提供支持。

　　本報獲悉，銀監會還有可能引入一些開發廉租房的房地產基金作為直接融資渠道，通過廉租房長期租金作為相對穩定的回報。

　　業內人士稱，建立大規模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問題，還可以起到調節房價的作用。從長期的市場變化來看，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。

　　最終的房地產市場格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購買第一套住房的時候享受補貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場原則投資商品房。

　　來源：經濟觀察報網