央行、銀監會聯合下發關于加強商品房信貸管理的通知

　　不給囤房的開發商貸款  

　　據新華社電中國人民銀行、中國銀監會27日晚間聯合下發關于加強商業性房地產信貸管理的通知。根據通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。

　　第二套房首付 40%

　　通知指出，將嚴格住房消費貸款管理。商業銀行應重點支持借款人購買首套中小

戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于 20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%。

　　空置3年以上的商品房不得抵押

　　通知稱，將嚴格房地產開發貸款。對項目資本金(所有者權益)比例達不到 35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　通知要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。

　　商業用房貸款首付不得低于 50%

　　通知對商業用房購房貸款進行規范，要求利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的 1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%。

　　政策解讀

　　不得對囤積土地、囤積房源的

開發商發放貸款

　　《通知》在重申原有房地產信貸調控政策的同時，重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。《通知》明確規定，對經國土資源、建設主管部門查實的有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款，旨在利用信貸手段進一步促使房地產開發企業加快土地、住房開發速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款對于為什么規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款？對此，央行和銀監會有關負責人回答說：“個人住房循環授信”等貸款產品的主要特點是信用額度隨房價的不斷攀升而增加，如果房價出現劇烈波動，貸款的信用風險將顯著上升。《通知》規定不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業銀行過度授信，維護金融穩定。

　　目前我國房地產市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業銀行面臨的市場風險顯著增加。《通知》規定不得發放此類貸款，有利于降低信貸風險，維護房地產金融市場的健康平穩發展。

　　小資料

　　如何界定“第二套房”

　　就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”這一問題，央行有關負責人解釋稱，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　有關負責人說，《通知》要求商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。