央行銀監會聯合啟動房貸新政　　

　　近一個月來有關房貸新政的傳言終于成為現實。9月27日晚，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱“《通知》”)。其中，根據通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　《通知》還指出，貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。　　

　　增加“購二套房以上者”負擔

　　自從央行在9月15日進行了今年內第5次加息后，5年期及以上的商業貸款基準利率已經達到了7.83%，新規實施后，購買“第二套及以上”的住房，將要接受8.613%的高利率。

　　由于銀監會允許房貸在基準利率7.83%基礎上執行15%的下浮，也就是說，將來實施新規后，購買第一套房最多可以享受6.655%優惠利率；而第二套房及以上的購買者，就必須按照8.613%的利率支付房貸。假設一個被確認為購買第二套房的人，共貸款60萬元，貸款期20年，以等額本息還款方式來計算，如果按照9月份加息調整后的優惠利率6.655%計算，每月的月供是4528.36元；而采用執行新規后上浮的新利率，每月月供將是5249.93元，每月增加了721.57元。分析人士表示，這相對來說不是一筆小的支出。

　　如果此前購房者沒有獲得優惠利率，接受的是7.83%利率，假設購房者購買第二套房時，共貸款40萬元，貸款期20年，以等額本息還款方式來計算，月供為3303.56元；而當新規實施后，房貸的每月支出是3499.95元，接近3500元，比原來的負擔增加了196.39元，若此利率將來維持20年，則總計比原利率下多支付47133.38元。

　　在

公積金貸款方面，假設購買一套總價為80萬元的“第二套住房”，首付比例提高至40%后即為32萬元，余下48萬元的貸款總額，還款期為20年，按9月15日調整后的利率5.22%計算，以等額本息還款方式，月供是3226.41元；新規實施后，利率將為5.742%，月供改變為3367.81元，兩者相差141.4元，20年期本息總計則需多支付33935.05元。

　　分析人士表示，提高了“第二套房及以上”的首付比例，以及提高相應的房貸利率，加大了房地產投機的成本，對炒房的行為將形成一定的抑制。

　　如何界定“第二套(含)以上住房”

　　既然要針對購第二套及以上住房的人提高房貸首付比例和利率，那么如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”呢？

　　央行和銀監會表示，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　《通知》要求，商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。

　　在記者的采訪過程中，有銀行業的相關人士表示，此前不少銀行在放貸時主要看貸款人的信用記錄，基本上沒有考慮到底是貸款人的第幾套住房。而現在對于“首套自住房”定義是指“第一次利用貸款所購買的用于自住”的房屋，該人士表示，這就意味著如果購房者已經一次性付款買了一套住房，然后又利用貸款買一套住房，那么這不屬于《通知》中的“第二套住房”。但是，銀行在判斷首套自住房是否用于“自住”，成本會比較高。

　　另外，有分析人士指出，由于不同的銀行之間信息未曾聯網，無法甄別同一個家庭以不同家庭成員的名義分別購房。有銀行的房貸經理向記者表示，在實際的操作中，他們目前主要根據央行的個人征信系統里的資料來判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個人征信系統里有過房貸記錄，接下來的房貸就將視作第二套房貸。但對所謂的“第二套住房”應該是個人購買的第二套住房還是一個家庭購買的第二套住房，目前各家銀行也在探索解決辦法。

　　同時，也有銀行人士指出，假如某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時，如果執行第二套房貸的首付比例和利率，則達不到打擊投機的目的。還有，按照央行現有的征信系統，只有當購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統中查到該購房者名下有幾套房，而據了解，目前央行的征信系統并未與房管部門的系統互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個人到底有多少套房。

　　據透露，多家商業銀行都正在探討如何有效執行新規的具體細節。

　　降低銀行信貸風險

　　除了針對購買“第二套及以上住房”作出相關調整外，《通知》還提出了其他防范房地產信貸風險的措施。

　　《通知》指出，將嚴格房地產開發貸款。對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物；要求商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款；對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；為了防止商業銀行過度授信，不得發放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。

　　此外，《通知》還對商業用房購房貸款進行規范，要求利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。

　　在接受本報記者采訪時，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，在目前沒有更好的界定辦法的前提下，央行個人征信系統的完善就顯得至關重要。各家銀行在審核個人房貸申請時，應該可以通過央行的個人征信系統，查到申請人以前的貸款記錄，不僅是在本行的，還包括在其他銀行的貸款記錄。據了解，目前央行正在建設的全國個人征信系統已經可以查詢個人的購房數量。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容則指出，如果要使房貸新政起到預期的調控效果，還需要建立有效、誠信的房地產評估市場，防止房地產的評估價被人為抬高，同時，要建立對第二套住房的識別體系，使銀行自身有動力對購買第二套住房者進行嚴格識別。

　　郭田勇認為，從銀行貸款發放安全性來看，第二套住房首付比例以及貸款利率提高對銀行有利。進入加息周期以后，還貸者壓力陡增，銀行面臨越來越大的房貸風險。提高首付比例和增加利率剛好可以給銀行提供良好的工具，幫助銀行對客戶進行篩選，從而提高房貸的安全性與盈利能力。“從單套住房貸款發放來看，由于利率的提高，銀行從中獲利增加”。

　　本報記者　駱海濤

　　見習記者　楊小亮　　

　　貸60萬20年期首套與第二套房利率及月供對照　　　　

　　第一套　　　　第二套

　　利率6.655% (優惠利率)　8.613% (利率提高 10% )

　　月供4528.36 元　　　5249.93 元(每月增加 721.57 元)

　　一手市場六至七成購房者為多次置業　　

　　廣州：一手房市場受影響較大　　

　　本報訊　(記者／張睿)中國人民銀行、銀監會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整。廣州房地產業內人士稱，鑒于目前廣州一手住宅市場有六至七成的買家為二次(及以上)置業者，因此，一手市場的成交或受一定影響；但對于能否打擊炒樓，不少業內人士和普通市民均表示，效果有待檢驗。

　　業界：能否抑制炒房關鍵看利潤

　　根據中原地產研究部的統計數據，廣州一手房的買家中，60%為二次置業，而二手房的買家中，70%為首次置業。因此，中原地產項目部總經理黃韜表示，第二套住房貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，雖然其目的是提高炒房成本，但最終能否真正打擊炒家，效果還有待檢驗。繼不繼續炒房關鍵是看預期，利率的上漲幅度跟房價的漲幅無法比，如果看好房價繼續上漲，那么炒房只會愈演愈烈，即便成本提高了，利潤如果仍舊很高，也阻止不了炒家入市。

　　而來自經緯地產市場研究部的報告顯示，目前廣州由于商品住宅價格飛速上漲，已經將大部分人擋在了一手住宅市場之外，現在高房價下的“購買力循環體系”是以持有一套或多套物業的二次以上置業者支撐起來的。據統計，作為目前的核心買家，二次及多次置業者占據了消費者中的七成以上；而且還有諸多從股市和其他領域取得財富的“新貴”涌入這個人群。

　　今年以來，雖已5次加息，7次上調存款準備金率，但對穩定樓價的作用不明顯。從已經執行的樓市政策來看，多半對首次置業者的影響大，而對二次及多次置業者的影響甚微。此次收緊多套物業持有者的房貸，在樓市的核心客戶已經是二次及多次置業者的情況下，對這批置業者會有較大影響，業內不可忽視。

　　市民：正常置業成本增加

　　在某大型事業單位工作的王小姐(化名)目前正打算購置第二套房，這個貸款新政讓他們一家犯了難。

　　據王小姐介紹，目前她和先生住的房子，是婚前她和家人的名義買下的，且她僅為第二產權人。他們最近打算改善居住條件，購買第二套房。雖然昨日出臺的新政策還沒有明確“如何界定第二套房”，但銀行方面昨日卻通知他們，說如果這套房是兩人一起買，那這套房要算王小姐的第二套房，需要提高首付比例，利率也要提高。王小姐對此很擔心，決定改變夫妻倆共同署名的計劃，單署先生的名。“實在不行等以后政策穩定了，且房產證拿到手之后再去加上我的名字，就算不加也行，總不能白白吃虧。”王小姐說。

　　她表示：“政策應該是針對炒樓者，但我們是正常地改善居住條件的二次置業者，這個政策雖然不能改變我們的購房計劃，但會給我們帶來‘傷害’”。而且現在的界定也很模糊，如何界定第二套呢？“我媽媽在老家的房子房產證上也有我的名字，也要算一套嗎？”

　　佛山：房地產界反應平靜

　　本報訊　(記者／洪俊武)9月27日，央行與中國銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。雖然這對今年的中國樓市不啻于又是一枚重磅炸彈，但對即將進入“十一”黃金周的佛山樓市而言，這一切目前似乎還沒有引起太大的波瀾。

　　昨日，記者第一時間就該通知采訪了佛山的幾大商業銀行，但得到的答復都是“目前還沒有收到省行的任何文件”。

　　“具體如何執行要等省行下達文件。”中國建設銀行佛山分行辦公室相關負責人梁先生告訴記者，在此前坊間已經傳出了提高第二套住房貸款利率的消息，但至今也一直沒有收到省行下發的任何相關文件，具體什么時候執行、如何執行……這些目前都還不得而知。

　　對房貸新規定，佛山的房地產界則依舊表現平靜。雖然許多業內人士都肯定了新規定對抑制樓市投機的積極作用，但對所能產生的效果普遍持觀望態度。而有部分開發商甚至不知道新規定出臺，還向記者詢問通知的詳細內容。

　　而在昨日剛開始接受客戶誠意金的某個樓盤里，銷售現場依舊人潮涌動，推出的小戶型住宅遭遇瘋狂搶購。許多受訪市民都表示還不知道此次的房貸新規定，而對新規定的影響也還沒有去考慮。

　　深圳：調控后房價將趨理性

　　本報訊　(見習記者／朱寶　記者／佘慧萍)經過1—5月的房價飆升和7—9月的持續觀望，在深圳房交會即將舉行之際，上調第二套(含)以上住房貸款首付比例及利率的市場傳言終于得到驗證。央行與銀監會采取的一系列調控措施在深圳的房地產業界引發熱烈討論。

　　對投資客打擊很大

　　民間房地產研究人士半求認為，9月27日出臺的房貸新政對投資客打擊很大，第二套住房貸款首付比例不得低于40%貌似提高10%的首付款，但實際借貸成本是增加了20%。調控前20萬元首付，買100萬元的房子，轉手賣出120萬元，利潤20萬元，利潤率100%，而調控后40萬元首付，同樣買100萬元的房子，轉手賣出120萬元，其利潤為20萬元，利潤率50%，利潤率下降。對投資客而言，增大了退出風險，打擊將很大。

　　也有業內人士認為，27日發布的調控措施對深圳樓市影響不是很大。“7、8、9月的觀望與成交量下跌，已使得投資客從深圳轉移，‘十一’黃金周之前發布調控措施，加之投資成本加大，更使得投資客對深圳樓市繼續觀望，不排除部分投資客降價脫手。”中原地產總經理李耀智稱。

　　中小房地產開發商處境尷尬

　　《通知》還對房地產商囤積土地、囤積房源等行為也進行規范，明確將嚴格規范開發貸款管理，土地儲備貸款管理，這些措施受到自助購房者充分肯定，但也使得一些中小房地產開發商憂心忡忡。

　　業內人士認為，土地拍賣價格的高企與對房地產開發商貸款條件的設定，將使得中小房地產開發商處境尷尬。

　　“中小房地產開發商資金本身較薄弱，他們通常采取聯合開發的模式，通知的發布，對中小房地產開發商的打擊較大。中小房地產開發商之前土地儲備較少，土地拍賣價格較高，嚴格貸款條件后，中小房地產開發商貸款吃緊，無盤可開，處境將十分困難。”李智耀稱。

　　半求也認為通知的發布對房地產開發商的打擊是必然的，他認為，這將帶來新一輪房地產開發商優勝劣汰的競爭，較弱勢的房地產開發商將面臨滅頂之災，退出房地產市場。

　　也有業內人士認為，不僅中小房地產開發商會受到影響，房

地產中介受到的影響也較大。“在觀望期時已有房地產中介紛紛關門的傳言，通知的發布會使得房地產中介競爭加劇。”半求認為。

　　業內人士對通知的發布普遍持肯定態度，認為通知將使得“十一”黃金周后的深圳樓市回歸理性。