□據(jù)新華社電 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)27日夜聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整。那么，此次對(duì)住房信貸政策究竟做了哪些調(diào)整？為什么不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款？為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？為什么強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理？

　　對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者的提問。

　　對(duì)有囤積行為的房產(chǎn)企業(yè)不放貸

　　《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。其中規(guī)定：不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等問題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》明確提出要加大對(duì)閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。

　　《通知》明確規(guī)定，對(duì)經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。

　　最低首付款水平各有不同

　　《通知》重申對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

　　對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的借款人，提出較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，《通知》強(qiáng)調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大。

　　為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)較快上漲背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)，《通知》規(guī)定商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自住確定。

　　同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。

　　《通知》中的“首套自住房”，指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)通過個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人信用狀況予以查詢。借款人應(yīng)如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的信息。

　　防止過度授信不發(fā)放追漲款

　　為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人回答說：“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房價(jià)的攀升而增加，如果房價(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升。不發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，是為了防止過度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定。

　　近年來，我國住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。而“房價(jià)重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長很快，風(fēng)險(xiǎn)管控措施尚不完善。《通知》規(guī)定不得發(fā)放此類貸款，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　核實(shí)借款人的信息加強(qiáng)貸前審查

　　《通知》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，商業(yè)銀行可通過查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，核實(shí)借款人的基礎(chǔ)信息、財(cái)務(wù)信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強(qiáng)貸前審查。

　　另一方面，《通知》要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款后，應(yīng)將借款人基礎(chǔ)信息、貸款信息錄入相關(guān)數(shù)據(jù)庫，可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸征信系統(tǒng)。