康怡

　　北京二手房市場近期的交投頗為清淡，知名房地產(chǎn)中介公司“我愛我家”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅8月份后半個月，北京就有七成左右原打算購買二手經(jīng)濟(jì)適用房的購房者取消了購買計劃，從8月中旬到現(xiàn)在，二手經(jīng)濟(jì)適用房的成交量和上一階段相比，下降了25.93%。

　　這一切都是因為8月7日的 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，使得北京二手房市場觀望情緒彌漫，整個市場都在等待著有望月底出臺的北京經(jīng)濟(jì)適用房新政策。

　　二手經(jīng)適房市場遇冷

　　8月20日，已經(jīng)在“我愛我家”房地產(chǎn)公司辦完經(jīng)濟(jì)適用房出售手續(xù)的王芬，還在中大恒基回龍觀營業(yè)點內(nèi)不停的打探著前來咨詢的買房者的心理承受價位。她擔(dān)心自己開出的價格低了。

　　近日，像王芬這樣急于將手頭的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手的業(yè)主并不在少數(shù)。

　　據(jù)“我愛我家”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從8月中旬到現(xiàn)在，二手經(jīng)濟(jì)適用房的掛牌量和上月相比，增加了53.24%。而其中還有15%的業(yè)主因擔(dān)心政府回購而影響其收益，愿意降低房價出售住房。

　　據(jù)了解，在已經(jīng)成交的經(jīng)濟(jì)適用房中，未滿5年的占了多數(shù)，而且價格都有略微的下調(diào)。

　　8月13日國務(wù)院頒布的24號文中明確規(guī)定，未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

　　王芬擔(dān)心，政策執(zhí)行后，如果真的是采取政府回購，那么價格方面肯定會大打折扣。

　　但是市場上，愿意接手的買方并不多，大多數(shù)人仍然采取觀望的態(tài)度，這是因為24號文對經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬作了明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房為“有限產(chǎn)權(quán)”，只有當(dāng)購房人向政府補(bǔ)繳了土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　因此，由于“有限產(chǎn)權(quán)”屬性的限制，未滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房還面臨著被政府再次回購的可能，因此購買者并不踴躍。

　　對于已經(jīng)滿了5年的經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)2004年5月北京市國土房管局頒布的 《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，原業(yè)主需按成交額的10%繳納綜合地價款。

　　不過，業(yè)內(nèi)傳聞?wù)f受24號文的影響，“滿5年上市的二手經(jīng)濟(jì)適用房需繳納的綜合地價款將提升至20%”，為此不少滿5年的二手經(jīng)濟(jì)房業(yè)主也開始急于出售套現(xiàn)了。

　　政策沖突

　　北京市針對24號文的相應(yīng)配套細(xì)則也在制定中，北京市建委住宅發(fā)展與保障處工作人員透露，此細(xì)則近期將由市政府統(tǒng)一發(fā)布，但是發(fā)布的時間還沒有確定，不過根據(jù)24號文要求，將在9月底完成。

　　據(jù)了解，北京經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)細(xì)則將主要以 《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》為主，結(jié)合24號文做相應(yīng)的修改和細(xì)化。

　　《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區(qū)(縣)住房管理部門提出申請，由政府對該房屋進(jìn)行回購。

　　這就意味著北京市的政策是經(jīng)濟(jì)適用房滿5年也不能自由交易。但是此次24號文規(guī)定，滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房是可以上市交易的。

　　同時24號文還規(guī)定，“凡過去文件規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。”為此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為即將出臺的北京經(jīng)濟(jì)適用房細(xì)化規(guī)則會對這一條例進(jìn)行修改。

　　根據(jù)北京市建委在官方網(wǎng)站發(fā)布的消息，自6月7日該《辦法》向全社會征求意見以來，北京市民的意見和建議主要集中在新政策的準(zhǔn)入條件和已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易兩個方面。

　　據(jù)了解，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象將從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭。

　　“如果滿5年的可以銷售，那么綜合地價款的提高將會是必然的�！薄拔覑畚壹摇钡暮�景暉認(rèn)為。

　　另據(jù)北京市建委透露，目前購買經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)已確定在60平米左右。為此，有專家指出，將經(jīng)濟(jì)適用房的面積由原來的70平米降至60平米左右，每年可以多增加7000-8000套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　胡景暉對此也給予了較高的評價，他認(rèn)為北京經(jīng)適房新政的制定要盡可能的消除經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性，完善它作為一個解決自住問題的商品的屬性。“但這就要求制度設(shè)計得更加嚴(yán)密，不能留空子。從規(guī)劃，建設(shè)和分配各個環(huán)節(jié)都要細(xì)化。”

　　

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，北京經(jīng)濟(jì)適用房長期以來都是一個負(fù)面的典型，量比較大，出現(xiàn)的問題比較多。例如審批不合理、出讓環(huán)節(jié)腐敗、建筑規(guī)劃不合理、房屋建筑質(zhì)量不高，社區(qū)配套設(shè)施不全，周圍交通不便，購買人多為富裕家庭等等現(xiàn)狀，以及后續(xù)的經(jīng)濟(jì)適用房高出租率、上市交易等不合理現(xiàn)象都使得經(jīng)濟(jì)適用房備受詬病。

　　陳國強(qiáng)呼吁此次相關(guān)細(xì)則的出臺應(yīng)該更加透明，而且

執(zhí)行力要加強(qiáng)。

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　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報網(wǎng)