新華網上海7月21日電(記者徐壽松)自7月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率開始年內第三次上調，同時住房公積金貸款利率也相應提高。加息可能成為當前樓市的“退燒藥”嗎？多數業內人士認為，加息、減稅短期內難改房地產市場升溫格局。對于當下的樓市而言，降溫還要問源頭。

　　加息意味著溫和增加負擔

　　銀行貸款基準利率上調0.27個百分點和個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點，對房地產市場的影響將體現在兩方面：對于購房人而言，加息意味著溫和增加負擔。以50萬元20年期房貸為例，加息前，按實際最優惠利率6.12%計算，利息總額為368045.35元，月還款3616.86元。加息后，最優惠利率調整為6.2730%，利息總額為378723.29元，增加約10678元；月還款3661.35元，實際月供增加約45元。

　　盡管單獨看一次加息增加的還款額不算大，盡管5年以上長期貸款利率調整幅度相對較小，凸顯了央行盡量減少加息給購房人群帶來還貸負擔的一片苦心，但聯系到最近7個月內3次加息、33個月內(自2004年10月以來)7次加息，購房人因此累積的房貸負擔已不小，以50萬元20年期貸款計算，還款額增幅超過了10%。這對于普通工薪階層還是有壓力的。

　　經濟學家易憲榮據此認為，高利率勢必會抑制房產投資者的需求，會大大改變買房人對未來的預期，扎堆購房的現象也會減少。但前6次加息后的樓市走勢證明，這種“通過影響房產需求方來影響供給方從而讓房價降下來”的美好愿望從未實現過。

　　事實上，房地產的需求在城市化進程以及居民收入提升的大趨勢下，難以抑制。在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機需求一起釋放，“該買的還是買”。對于開發商，加息理論上會帶來開發成本提升。摩根大通中國證券市場部董事總經理李晶說，因為借錢要付的利息高了，房地產業高負債經營的行業特性決定了加息將提升開發商的財務費用。但渤海證券的地產分析師秦洪認為，開發商在房地產業景氣高昂的大背景下，會通過提價等方式輕松地化解這一成本。的確，相對于房價高漲帶來的收入，加息對開發商而言不過是“毛毛雨”。譬如地產龍頭萬科日前公布的6月份銷售數據顯示，火熱的行情為其帶來了每平方米銷售收入增加1000多元。

　　房價飛漲原因何在？

　　中共中央黨校研究室副主任周天勇教授判斷，單獨的加息不會對房市有太大的影響。而近來關于房價的新聞總讓人心驚肉跳：“6個月上漲50%”“一個樓盤的市值可以買下整個伊利集團”“新拍出的樓面地價接近在售房價”……3年了，樓市調控曠日持久，房價還未低頭卻又抬頭，原因何在？

　　從供求關系看，有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求導致房價上漲。國家發展和改革委員會公布的數據顯示，1至4月，全國新建商品住宅銷售面積大于竣工面積2倍多，且銷售面積增幅高于竣工面積增幅6.7個百分點。

　　從成本構成看，地價上漲過快，導致房價成本大增，繼而急劇拉升房價。地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力。以長三角一些城市為例，近來住宅樓面地價頻頻越過萬元／平方米的關口。6月21日，上海楊浦區的新江灣城D1地塊競拍成交的樓面地價就已高達12509元／平方米，接近其周邊在售新房的成交價。這不過是近來房地產市場逆調控異動的縮影。房地產研究者顧海波指出，土地成本最終會打入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。

　　從交易秩序看，“炒風”乘勢而起，非正常因素助推房價節節高。中原地產分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房價主要體現在兩方面：一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價，也屢見不鮮。這進一步烘托、放大了供求緊張，為房價上漲火上加油。

　　從資金面分析，行業外資金，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房價上漲；境外資本大量涌入，加劇了樓市格局改變，在相當程度上強化了房價看漲預期。

　　降溫還要問源頭

　　究竟啥是樓市降溫的“及時雨”呢？其一，供求決定價格，增加供給是降溫的必要條件。當前樓市問題的主要矛盾是有效供給不足，自主、投資需求強烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節節攀升，買方恐慌性入市追漲。要樓價趨穩、甚至下調，最有效的方法莫如增加供應。

　　“通過增加供給來抑制房價的快速上升，這已形成了一個共識。”巴黎百富勤公司分析師秦紅雨認為。調控樓市，當務之急是強力推進沖擊型的有效供給，而不是用控制需求的方式來堵。眼下，開發商之所以有“誰捂(盤)到最后，誰受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。要改變后市看漲預期，合乎市場規律的做法就是得強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時輔以廉租房等住房保障措施的協同推進。

　　其二，打擊坐莊，整頓交易秩序，掃除囤積居奇。樓市在打擊囤地、囤房方面，得動真格。囤地在本質上跟坐莊沒什么兩樣。都是憑借資金、信息優勢，壟斷資源，囤而不動，待價而沽，只不過達成目的所使用的手段各自不同罷了。可喜的是，國土資源部門今年加大了土地供應。1-5月份，住宅用地的土地供應量比去年同期增長35.5%，普通商品房的土地供應總量比去年同比增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量更是比去年增加了166%。

　　這當然是個好消息，問題是，供出的土地能及時形成有效供給嗎？要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點：一是批出的土地不能閑置，而是要進入生產領域，形成房屋；二是要所形成的產品必須是主流購買力所中意的房屋，交通便捷、低總價、配套全。前者要求嚴格執行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求推進“90／70”項目，形成沖擊性供給。