新浪財經(jīng)訊 4月10日消息，在全世界泡沫最大的中國地產(chǎn)市場，上市房企一季報數(shù)據(jù)亮眼，銷售金額漲幅超100%成為主流。隨著地產(chǎn)市場回暖，高盛中國區(qū)首席投資策略師哈繼銘認為，中國未來的房地產(chǎn)總需求下降，大部分城市房價將面臨結(jié)構(gòu)性回落。

　　在哈繼銘看來，“房地產(chǎn)走到今天，接下來除了極個別的超大城市，房地產(chǎn)還有較大上升空間外，許多城市房地產(chǎn)都將面臨結(jié)構(gòu)性回落的挑戰(zhàn)。”

　　他在中歐國際工商學(xué)院發(fā)表主旨演講時分析稱，“中國未來的房地產(chǎn)總體需求一定是下降的。”隨著人口老齡化的到來，越來越多人開始接近退休年齡，并逐漸失去了中年時期的購房動力，更傾向于賣掉房子套現(xiàn)養(yǎng)老。

　　再說年輕一代，由于計劃生育政策，這一代人口的數(shù)量相對較少，所以需求本身就下一個臺階。其中一部分人，父母又為他們準(zhǔn)備了房子，透支了年輕一代的購房需求。總體來看，房價將存在系統(tǒng)性、結(jié)構(gòu)性的下跌，但超大城市例外。

　　談到房地產(chǎn)泡沫，哈繼銘認為，“中國的房地產(chǎn)泡沫是全世界最大的。”他解釋稱，從房價收入比來看，香港百姓一家不吃不喝買一套房需要15.6年的時間。但在深圳買同樣一套房需要接近30年，上海北京兩個一線城市都需要20多年。再看國外，紐約倫敦人買一套房需要10到12年時間，東京新加坡需要8年左右。從房價收比來看，中國的地產(chǎn)泡沫無疑全世界最大。

　　巨大的地產(chǎn)泡沫與人們的高儲蓄率關(guān)系密切。根據(jù)哈繼銘的觀點，當(dāng)老百姓沒有太多的投資選擇余地的時候，總要尋找一個載體來儲蓄，放銀行利率太低，放股市里面風(fēng)險大，所以大家都愿意去買房子。其買房動機不是自己住，也未必要出租，就是把房子作為一個“蓄水池”。將退休金投資在房子上，退休以后再賣掉套現(xiàn)養(yǎng)老。投資在房子上以后，發(fā)現(xiàn)房價還是一路暴漲，又覺得將來孩子買的時候會太貴，于是提前將孩子的購房需求也釋放了，這樣房價被一路推高。

　　就北上廣深等一線城市而言，地產(chǎn)價格暴漲的背后還有人口流動的支持，仍存在一定的上漲空間。“但20多倍、30倍的房價收入比，明顯預(yù)示著這個地區(qū)的房子是過于昂貴的。” 哈繼銘坦言，回顧歷史可以看到，中國的房地產(chǎn)價格被前期大力扶植房地產(chǎn)的政策一路推高，但由于風(fēng)險較大，政策開始出現(xiàn)調(diào)整，如果風(fēng)向變了，那么接下來的地產(chǎn)繁榮或許只是曇花一現(xiàn)。（新浪財經(jīng) 張蕾 發(fā)自北京）