蔡胤

　　放寬首貸房認定標準的城市，又多了一個。

　　日前，青島市國土資源和房屋管理局在其網站發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(下稱《意見》)，指出對居民家庭購買首套住房，在首付款比例、貸款利率等方面給予優惠，出售唯一住房又新購住房的居民家庭，償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

　　在首套房認定放松前，青島也曾對限購政策進行了松綁。今年7月31日，青島市國土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”發布消息，宣布部分放寬限購，9月1日再次宣布，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策，由此，青島房地產限購政策全面松綁。

　　本月初，《第一財經日報》記者從青島房地產中介人士處了解到，7月31日青島市部分解除限購后，青島新房和二手房的成交量和成交價格并未出現上漲，在限貸執行嚴格的背景下，取消限購對市場拉動效果有限。

　　這與青島樓市庫存頗高有關。據上海易居房地產研究院統計，青島在今年1月份商品住宅庫存去化周期為13.7個月，下半年該市庫存去化周期明顯上升，7月末已高達26個月。

　　“庫存壓力下，房企自然會倒逼地方政府積極救市，目前救市在行政方面的障礙并不大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進指出，過去青島借旅游地產名義開發了大量住宅，并且到北京等地進行營銷，呈現出短期繁榮，推高了房企的預期，但尷尬在于，此前的購房者多為投資客，并不自住，無論青島當地還是外地的客源量，都沒有預計的那么大。

　　對于此次青島的首套房認定新政，科威國際不動產青島區域總經理孫杰昨日接受記者采訪時評價稱，按照以前的規定，“即使賣了再買也按二套”，而今對首套房認定趨向寬松，但未來首套房利率優惠多少，還要等細則。

　　關于本次新政對青島房價的影響，孫杰提醒，想漲價的二手房房東應該認清，從目前的宏觀經濟環境看，地方政府的救市措施，目的在于促進經濟增長，而非讓房價上漲。他認為，青島房價上漲空間有限。

　　“總體來看，無論現在是否有銀行開始執行，但未來信貸政策將呈放松趨勢，對于市場預期仍然會造成影響�！辨溂业禺a[微博]市場研究部張旭對本報記者分析表示，未來，若首套房認定標準放松，對樓市的影響要明顯大于限購的松綁，剛需及首次改善客戶將成為受益最大的群體。

　　張旭分析，根據以往的經驗，由“認房又認貸”變為“認房不認貸”后，名下無房但有貸款記錄的首次置業者以及“賣一換一”的改善人群將會享受首套購房優惠，對市場影響較大。

　　對于房地產市場的未來行情，一些開發商的態度是“謹慎樂觀”。首創置業經營管理中心總經理趙強日前對本報記者預計，明年可能進入樓市上升周期。

　　“白銀時代特點是短周期波動，可能糟糕一個年份之后，市場又能好兩年�！痹谮w強看來，未來的房企競爭中，誰能踩中短周期，誰就是贏家。同時，趙強也意識到，今后房地產市場可能會從賣方市場變成買方市場，買方需要的是性價比高的產品，未來，隨著競爭越來越充分，房企毛利率整體下滑是無法回避的趨勢。