邯鄲樓市大考：三四線樓市“去泡沫化”樣本

　　本報記者 張曉玲

　　實習記者 王 帆 深圳報道

　　河北邯鄲，一個中心城區人口100多萬的地級市，突然被曝樓市危局。

　　來自邯鄲多個業內人士的消息顯示，當地龍頭開發商金世紀地產董事長史虞豹兩個月前跑路，至今下落不明。他身后留下的，是十幾億的民間集資黑洞。

　　金世紀地產推翻了邯鄲房地產界的多米諾骨牌。據當地有關部門查明，邯鄲多家房地產企業均參與高利貸融資，所涉金額高達93億，邯鄲房企民間借貸的風險集中地浮出水面。

　　按照邯鄲普遍的高達20%到30%的民間借貸利率，房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步，方能保證開發商支付利息。然而，近兩年來，邯鄲的房價增長已經十分乏力。

　　業內人士指出，邯鄲的樓市危局或意味著以民間借貸為主的地產金融風險已經進入了集中暴露期。

　　本地龍頭的倒下

　　7月上旬，金世紀地產貼出三則公告，金世紀地產投資者稱公司將“暫時停止財務往來結算”、“進行債權債務審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補償款和租金及前期利息。

　　隨后，關于金世紀地產實際控制人卷款潛逃的消息在投資者間傳得沸沸揚揚，但21世紀經濟報道記者未能證實。7月底，數百位業主上街維權，邯鄲市政府牽頭成立“政府幫扶金世紀工作組”，以幫助解決金世紀地產集資和債務違約等問題。

　　負責金世紀地產相關審核工作的一位工作人員介紹，2006年起，金世紀開始向內部員工以無抵押純借貸形式融資，承諾的月息從2分到3.5分不等。

　　據官方網站顯示，金世紀地產成立于2000年，目前，集團下屬有邯鄲、臨沂、蘇州、重慶、鄭州、斐濟房地產等分公司，除邯鄲本部外，其他各地分公司的開設時間主要集中在2008年之后。

　　上述公司人員介紹，隨著金世紀的擴張，開發的項目越來越多，其集資借貸的利息也越來越高，最開始只有投資500萬以上才給月息3分，后來只要投資100萬以上，月息就高達3分，并且，借貸范圍也從內部員工開始擴展出去。

　　21世紀經濟報道記者了解到，除了無抵押借貸外，金世紀地產還以商鋪拍賣、商鋪抵押等形式向投資者融資，其承諾的年回報率均在20%以上，合同期限為5年到10年不等。合約期滿后，金世紀承諾按照投資金額加成20%的價格進行商鋪回購。

　　有了解邯鄲當地民間集資情況的知情者表示，金世紀基本包括了邯鄲當地幾乎所有的集資借貸形式，許諾給投資者高利息和高投資回報率，投資者很難抵擋誘惑。在金世紀之后，邯鄲的其他開發商也紛紛效仿。

　　不過，隨著龍頭的倒下，此前一些尚在苦苦支撐的涉及民間集資的開發商也開始拒付利息，危機發酵。

　　事實上，早在7月1日，邯鄲另一家較大的開發商卓峰房地產公司已經開始停止付息。隨著追要本息的人越來越多，事情逐漸演變為項目停工、公司癱瘓、法定代表人失聯。目前，卓峰房地產的法定代表人馬海晨已取保候審。

　　據邯鄲市打擊和處置非法集資領導小組負責人介紹，領導小組通過對主城區有項目的141家房地產企業進行調查，發現32家企業存在非法集資和高息吸儲行為，涉及金額達93億元。

　　受此事件影響，邯鄲的樓市幾乎出現了“停滯”，多個項目停工，出現爛尾，多個售樓處停售，市民更是稱不敢買房，害怕開發商攜款潛逃。

　　泡沫累積：民間借貸“看上去很美”

　　按照邯鄲普遍的高達20%到30%的民間借貸利率，房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步，方能保證開發商支付利息。

　　然而，近兩年來，邯鄲的房價增長已經十分乏力。數據顯示，2012年，邯鄲商品房的成交均價達到了4760元/平方米，而今年8月，其月成交均價也僅為4900元/平方米。

　　房價增長乏力的背后，是幾近畸形的供求關系。據邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，在邯鄲以及類似的三四線城市，供應絕對過剩，城鎮化的速度又遠遠低于預期，導致去化速度明顯跟不上。

　　在這場不顧市場需求的房地產大躍進中，邯鄲地方政府對房地產的高度依賴起了推波助瀾的作用。

　　邯鄲市統計局數據顯示，今年上半年，全市房地產投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%；上半年，土地出讓收入加上相關稅收，當年房地產行業收入占其財政收入的40%左右。

　　上海易居研究員嚴躍進分析，除增加財政收入外，一些三四線城市的土地出讓還承載著產業人口導入的功能，這更增加了地方政府推地的熱情，但邯鄲的人口可能更多流向了周邊的北京、天津、石家莊等地，發展本地產業的訴求不達預期。

　　張大偉分析，如此大規模的非法民間集資，地方政府不可能不知情，很可能部分公務員也參與其中，在三四線城市，財富人群恰恰是以國企員工和公務員為主。地方政府的監管缺失也是造成事態嚴重的一大原因。據一位受損投資者稱，在今年8月23日停止如約付息后，邯鄲思特利仍通過競拍獲得了新的土地。

　　而民間高息借貸之所以在三四線城市大行其道，主要原因是三四線城市房企融資渠道的受阻。

　　近年來，房地產調控升級，銀行貸款越來越受限，三四線城市開發商首當其沖。眾多開發商轉向了成本更高的信托、私募等融資渠道。近期渣打銀行[微博]一份關于房地產開發商的調研報告顯示，近幾個月來，信托貸款成本出現顯著上升，高達17.6%。

　　盡管成本高昂，信托、私募等仍然只是發達地區企業的“專利”，對于金融欠發達的中小城市而言，開發商最有效的融資渠道仍然是最古老的民間借貸。

　　廣州一位大型開發商人士坦言，去年底至今，公司已經收到很多個三四線中小房企的收購請求。但是打開其資產包一看，大多數是低效資產；而且，很多公司負債情況錯綜復雜，其中不乏高利貸。

　　在房價上漲的市場中，民間借貸是一個“看上去很美”的游戲，開發商獲取發展資金，民眾享受高額回報，皆大歡喜；而一旦樓市出現低迷，量價增長一齊放緩，開發商難以回籠資金，危局很快出現。

　　三四線城市之憂

　　邯鄲的情況，是部分中小城市的地產生態縮影。張大偉指出，三四線城市或多或少都存在類似的問題，地方政府土地依賴嚴重，經過數十年的發展，供應過剩的問題暴露，遇上樓市低迷，開發商資金鏈緊張，背后的民間高息借貸風險容易暴露。

　　事實上，在今年樓市的調整期中，開發商牽涉其中的民間借貸糾紛案件已經在大幅增加。

　　今年5月，廣東惠州開發商光耀地產曝出破產傳聞，其導火索亦是民間高利貸。光耀地產董事長郭耀名對21世紀經濟報道記者說，其多年累積的高利貸債務已達十幾億，是拖垮公司的罪魁禍首。

　　同是5月，福建龍巖天成集團董事長黃水木失聯，在其公司從事房地產開發的多年時間里，長期以2分至5分不等的利息從民間獲得融資，登記的受損債權人達200余人。

　　另外，在今年潛逃至境外的還有廣西柳州正菱集團董事局主席廖榮納，正菱集團發跡于裝備機械，2008年大舉進入地產投資領域。潛逃后，廖榮納被曝留下近百億債務，其中民間融資就達30多億元。

　　2013年底，世聯行董事長陳勁松就曾對21世紀經濟報道記者說，中國房地產市場雖整體不存在泡沫，但在部分城市存在類似鄂爾多斯的地方樓市泡沫破裂的風險。

　　相關金融監管部門負責人近期表示，當前非法集資風險總體可控，但處于多發狀態，尤其是房地產等領域進入風險集中釋放期，涉及案件明顯增多。

　　張大偉預測，如果資金持續緊張的話，不排除未來會有更多類似的違約事件發生。中國房地產學會副會長陳國強則相對樂觀，他指出，類似的已經爆發出來的事情會對其他開發商有一定的警示作用。為了確保回籠資金，開發商在營銷策略上應該更積極靈活，以確保企業生存為第一前提。

　　另外他指出，目前出臺的一些資金鏈政策的微調，更多地有利于品牌房企，中小企業難以獲得實質性的利好，因此長期來看，更應該確立穩健的經營風格，財務杠桿不宜過大。