近日，上海市規土局發布了《中國(上海)自由貿易試驗區控制性詳細規劃(草案)》(以下簡稱“規劃草案”)征詢公眾意見。

　　僅有28.78平方公里的上海自貿區自成立以來如何在此前綜合保稅區基礎上進行進一步的規劃調整就一直備受關注。由于上海自貿區承擔的試驗任務包括諸多服務業開放，尤其是金融領域試驗的內容，因此，與此前保稅區貿易、物流、倉儲為主的定位將有較大的變化。

　　根據《規劃(草案)》，在規劃管控方面，上海自貿區將采取剛性與彈性相結合的規劃管控方式，土地復合利用也將是功能區分的前提下的創新利用方式。

　　上海自貿區將形成服務分區、綜合分區、物流分區三個功能分區。其中，外高橋服務分區的開發強度最大，容積率將達到2.5—5.0。

　　三塊區域做出功能性區分

　　《規劃(草案)》對上海自貿區分散的三塊區域進行了重新定位。

　　其中外高橋將聯動森蘭區域，依托區域先發優勢，促進外高橋逐步融入上海市北部地區(尤其是浦東新區北部城區)功能，打造成為以國際貿易服務、金融服務、專業服務功能為主、商業、商務、文化多元功能集成的國際商貿城。

　　洋山由于毗鄰臨港地區中心區、重裝備產業區和物流園區的區位優勢，加強與臨港新城各功能區之間的聯動發展，充分利用洋山深水港得天獨厚的深水岸線和航道條件，依托上海自貿試驗區和國際航運發展綜合試驗區的政策疊加優勢，打造成為具有全球競爭力的國際航運服務功能區。

　　而浦東機場則將充分依托浦東國際機場的亞太航空樞紐地位，發揮客流、商流、物流密集的獨特優勢，考慮與周邊國際旅游度假區、商飛基地等區域的聯動發展，在強化國際航空服務的同時，拓展高端商務、商貿等功能，打造成為具有全球競爭力和吸引力的國際航空服務和現代商貿功能區。

　　根據上述定位，未來上述三塊區域將有不同的功能業態，例如金融服務將主要集中在外高橋地區。而目前入駐自貿區的多家銀行也已經將其自貿區分行設在了外高橋內。

　　洋山將主要發展大宗商品交易、融資租賃等功能業態，這與其毗鄰港口和以先進制造業作為主要發展方向的臨港地區有莫大關系。

　　浦東機場則除了發展與航空業相關的航空金融等功能業態以外，在其綜合分區內還將發展高端消費品保稅展示與交易、教育培訓等功能。

　　土地復合利用+規劃剛彈性結合

　　由于上海自貿區內需要二次開發的土地諸多，且將面臨未來新業態的產生和其他服務領域的開放，所以自貿區的控制性規劃并未采用以往單一用途性質的規劃管控模式，而是給予地塊空間管控一定的彈性，以提高規劃的可操作性和可實施性。

　　同時，土地復合利用也被認為是自貿區規劃的重要特征。此前，上海市規土局和上海自貿區管委會聯合印發了《關于中國(上海)自由貿易綜合用地規劃和土地管理的試點意見》(以下簡稱“意見”)。根據《意見》，上海自貿區將鼓勵地塊用途兼容，用地類型實現兩種或兩種以上用途混合。

　　根據《意見》的定義，綜合用地是指土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(商品住宅用地除外)，且每類性質地上建筑面積占地上建筑面積比例超過10%的用地，包括土地混合利用和建筑復合使用方式，與控制性詳細規劃中的“混合用地”規劃性質相對應。

　　而在供給方式上，綜合用地主導用途不同，供地方式也不盡相同。例如，主導用途為商業、辦公等經營性用地的，就必須采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地；主導用途為研發總部類用地、工業用地、倉儲物流用地的，其產業項目類用地可以采取帶產業項目掛牌出讓方式供地；主導用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協議方式供地。同濟大學土木工程學院測量與國土信息工程系教授石憶邵認為，相較于此前開發區經常使用的單一土地性質的模式而言，綜合用地的效率更高。