胥會云

　　上海自貿區內土地二次開發方案確定，現有存量建設用地在批準同意轉型為綜合用地后，可以通過市場評估價補繳土地價款完成轉型。

　　受此利好消息影響，自貿區建設主體中的唯一上市公司外高橋(600648.SH)13日報收28.92元，漲幅4.25%。

　　這份名為《關于中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》(下稱《試點意見》)的通知，由上海市規土局和上海自貿區管委會于7月30日下發，《試點意見》同時于8月1日開始施行，有效期是2年后的2016年7月31日。

　　《試點意見》的核心內容，是自貿區內的土地從單一的工業用地轉為綜合用地。所謂的綜合用地，是指土地用途分類中單一宗地具有兩類或者兩類以上使用性質，且每類性質土地上建筑面積占地上總建筑面積比例超過10%。

　　上海自貿區掛牌以來，28.78平方公里范圍內土地的二次開發一直是區內外企業關注的焦點。

　　外高橋保稅區設立于1990年，是全國第一個保稅區，迄今已經開發了24年之久，保稅區原來的主要產業功能是保稅倉儲、加工貿易、物流，但是成為自貿試驗區以后，必須擴大服務業的開放，就使得原來以貨物貿易為主的區域，也出現了服務貿易甚至金融服務的份額。這也直接導致上海自貿區內辦公樓宇非常缺乏。

　　上海自貿區目前以國際貿易、金融服務、航運物流、專業服務、高端制造五個方面作為主導產業。

　　產業功能的調整必然會帶來形態功能的調整，但上海自貿區建立在原來的四個海關特殊監管區域的基礎上，原來的規劃土地大部分都有項目入駐，所以大量的工業用地要適應未來服務業的發展和服務功能的拓展，就使得上海自貿區內的土地必須進行二次開發。

　　世邦魏理仕研究部高級董事謝晨對《第一財經日報》記者表示，政策本身并未太出乎預期，關鍵是將產出低的存量用地盤活，以適應新的產業導向。“土地轉型后的升值空間也很大，存在巨大的投資機會。”

　　從工業用地轉型到商辦、研發等綜合用地，不僅地價會上漲，而且物業租金也會有較大幅度提升。

　　世邦魏理仕數據顯示，今年二季度，上海自貿區外高橋保稅區內，研發用地平均地價為1萬元/平方米，工業用地為8000元/平方米；廠房租金為1.4元/天/平方米，倉庫租金為1.53元/天/平方米，研發物業租金為3.5元/天/平方米，寫字樓租金為4.3元/天/平方米。

　　《試點意見》稱，綜合用地主導用途不同，供地方式也不盡相同。比如，主導用途為商業、辦公等經營性用地的，就必須采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地；主導用途為研發總部類用地、工業用地、倉儲物流用地的，其產業項目類用地可以采取帶產業項目掛牌出讓方式供地；主導用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協議方式供地。

　　這些綜合用地的出讓底價，依據市場評估結果，結合產業政策、土地市場情況等因素，由上海自貿區土地招拍掛領導小組集體決策，綜合確定出讓底價。

　　但是也有一些底線。比如研發總部通用類用途部分的出讓底價，不得低于相同地段辦公用途基準地價的70%。

　　外高橋集團副總經理劉宏此前接受本報采訪時說，經過相應的調整和改造后，服務業的面積會增加，增加10%或者20%都有可能。

　　外高橋集團主要負責外高橋保稅區10平方公里以及外高橋保稅物流園區1.03平方公里的開發，占整個自貿區的38.78%，經濟總量約占自貿區的90%。