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　　本報記者 劉科 發(fā)自杭州

　　5月16—18日，一年一度的杭州房交會如期舉行。值得一提的是，此次房交會在首日僅有一套房子成交，與此前的歷屆房交會相比，堪稱慘淡至極。與去年熱火朝天的杭州樓市相比，今年卻墜入了降價漩渦不能自拔。5月18日，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在全國70個大中城市中，杭州新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅居首。4月共有22個城市的二手住宅價格環(huán)比下跌，其中，跌幅最大的也是杭州，達(dá)0.8%。

　　觀察中國房地產(chǎn)市場的每一輪政策變化，調(diào)控松綁無一不是從地方政府救市開始，而在救市之前，各方會有較長時間的博弈。眼下的杭州市場，正處于一個政府、開發(fā)商、消費者三者相互博弈的時期—地方政府想救市，又不能公開救；央行[微博]要保證首套房房貸，商業(yè)銀行卻不太愿意執(zhí)行；一些地產(chǎn)商想降價，卻只能偷偷地降；有地產(chǎn)商依然唱多，但消費者觀望，而有些消費者已經(jīng)沖進(jìn)去買了。

　　半數(shù)新盤去化率不足兩成

　　5月15日下午5時，綠城中國發(fā)布公告，確認(rèn)融創(chuàng)中國擬收購綠城中國，宋衛(wèi)平、壽柏年、夏一波所持有不低于30%權(quán)益的綠城中國已發(fā)行股本。成立于1995年的綠城是杭州最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，截至去年年底，綠城中國在全國47個城市持有104個項目。

　　綠城中國董事長宋衛(wèi)平在隨后的公開信中稱，“三天前，我去無錫，6年前綠城拿的地，如今蓋起了當(dāng)?shù)爻鲱惏屋偷暮梅孔樱瑑r格也不貴，但被限制的客戶太多，成了難以消化的庫存。”

　　從宋衛(wèi)平的這種委婉表述，或可體會長三角地區(qū)樓市高端產(chǎn)品面臨的深寒窘境。“今年最難賣的是大戶型，做豪宅更痛苦。”綠城富春玫瑰園項目的一位人士告訴時代周報記者，“大家有濃厚的觀望情緒，房源去化速度慢，價格有下行的壓力。”

　　自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響馬年樓市第一降以來，不少開發(fā)商的項目紛紛跳水。進(jìn)入第二季度，杭州樓市承受著更大的風(fēng)險壓力，許多品牌開發(fā)商都開始降價，以萬科為例，其在杭州的項目在今年4月開始打折，這被許多業(yè)內(nèi)人士視為是整個行業(yè)下滑的信號。來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉在杭州已經(jīng)拉響降價號角，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項目，首推房源折后小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預(yù)計價格(4.5萬-5萬元/平方米)整整降了5000元/平方米。

　　5月初，位于杭州市轄內(nèi)縣級市富陽的九龍倉世紀(jì)華府項目則由原價13000元/平方米跌到幾近半價的7500元/平方米出售，這一大幅降價的另一個效應(yīng)是該項目售樓處隨后被老業(yè)主砸壞。在過去的幾個月中，杭州這座城市正飽受著降價潮的影響，商品住房成交量價齊跌。

　　2014年第一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。真正疲軟的是杭州的住宅市場。

　　來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)開盤樓盤去化不足兩成。另一方面，杭州樓市的存量房不斷高企，截至5月16日，杭州全市庫存定格在123676套，主城區(qū)庫存57590套，而一年前，這兩個數(shù)據(jù)分別對應(yīng)88255套和47253套。短短一年間，杭州全市庫存上升接近3.5萬套！按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛分析認(rèn)為，開發(fā)商如今面臨著很大困難，而杭州作為中國房地產(chǎn)市場上一個標(biāo)志性的城市，若出現(xiàn)崩盤，決不可能是單一城市的崩盤，一定波及到全國。

　　央行喊話遭遇執(zhí)行難

　　樓市的這種慘淡表現(xiàn)直接影響了土地市場。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名，最終均加價100萬元直接成交。賣地是地方政府的一項關(guān)鍵財政收入來源，中國經(jīng)濟研究院在2014年4月發(fā)布的一項調(diào)查表明，杭州對土地財政的依賴度排全國第一。值得注意的是，杭州土地市場的溢價在下降，今年主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。

　　依賴土地財政的地方政府并不希望這種勢頭繼續(xù)下去，杭州一家開發(fā)商人士告訴時代周報記者，有蕭山區(qū)政府官員在上月曾到該公司拜訪過，推介今年出讓的土地，不過該開發(fā)商目前沒有拿地計劃。

　　對于經(jīng)濟下行和樓市過冷的風(fēng)險之擔(dān)憂，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度越來越謹(jǐn)慎。杭州多家銀行人士表示，不同程度地收緊了房貸政策。事實上，這種現(xiàn)象并不獨在杭州特有。對此，5月12日，央行召集15家商業(yè)銀行舉行住房金融服務(wù)專題座談會，會上要求各家銀行提高個人按揭貸款發(fā)放效率，并要求各家銀行提高對包括房貸在內(nèi)的個貸業(yè)務(wù)的重視程度。

　　不過，商業(yè)銀行在執(zhí)行過程中仍存有變數(shù)，一家國有商業(yè)銀行浙江省分行營業(yè)部人士告訴時代周報記者，該行首套房貸仍維持基準(zhǔn)，現(xiàn)有政策不會立刻調(diào)整，但樓盤區(qū)域不好、有降價風(fēng)險的或者客戶信用記錄不良的，貸款利率都要基準(zhǔn)利率往上浮一些。

　　微妙的“救市”心態(tài)

　　如果說開發(fā)商的心糾結(jié)在樓盤推與不推之間，銀行糾結(jié)在放與不放之間，市場信號則掙扎在救與不救之間。

　　自今年以來，杭州市已經(jīng)召開多次與開發(fā)商的溝通會。一位4月與會的開發(fā)商人士告訴時代周報記者，有企業(yè)代表曾表示需要政府進(jìn)行政策上的松綁。

　　盡管洶涌的降價潮已讓地方政府擔(dān)憂，但地方政府相當(dāng)謹(jǐn)慎，在任何公開場合都不會提及放松限購的字眼。

　　杭州濱江集團的一位人士告訴時代周報記者，自3月以來，該公司已經(jīng)先后多次參加財政部、浙江省發(fā)改委等各級政府主管部門召開的相關(guān)調(diào)研會議，“密集調(diào)研的背后，可能就是政策調(diào)整的一個信號，政府正從各個層面來了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)在，為宏觀政策的推出做準(zhǔn)備。”

　　目前，在中央樓市調(diào)控紅線之下，尚無地方政府明文解除限購令，但暗度陳倉的做法在安徽銅陵等三四線城市已有出爐。就杭州市場而言，盡管政府方面尚未有明確救市的消息放出，但下半年政策微調(diào)的趨勢卻是逐漸明朗。4月16日，浙江省政府舉行經(jīng)濟形勢座談會，浙江省委常委、省長李強指出，防風(fēng)險，主要是防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動和企業(yè)資金鏈、擔(dān)保鏈風(fēng)險，努力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預(yù)報制度，房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價發(fā)布前，必須通報市有關(guān)部門。雖然沒有直接涉及限購松綁，但政府在暗中幫助開發(fā)商渡過難關(guān)的動作仍清晰可見。4月25日，杭州市國土資源局蕭山分局發(fā)布相關(guān)通知，在購地保證金為出讓地價的10%保持不變以外，設(shè)置了1000萬元的上限。杭州市國土資源局蕭山分局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，“用這個辦法，鼓勵大家來蕭山拍地。”

　　4月29日，杭州市蕭山區(qū)區(qū)長辦公會上還通過了一條關(guān)于拆遷戶安置的新政策，將從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵貨幣安置。按照該新政策，拆遷戶一年內(nèi)若購新房的話，政府將補貼拆遷戶房子總價的2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]分析認(rèn)為，這體現(xiàn)了地方政府對樓市明顯降溫的一種擔(dān)心，此舉是為了應(yīng)對樓市降溫作出的局部針對性措施，“這是救市，但只是很小的動作”。