“零首付”首現(xiàn)北京：樓市已臨小拐點 房企日子不好過

　　“大拐點是指出現(xiàn)負增長，這種情況目前并不普遍，只在極個別城市出現(xiàn)；小拐點是指增速下降，從1-4月份的投資、銷售及房價數(shù)據(jù)以及目前市場表現(xiàn)來看，大部分城市已經(jīng)面臨小拐點，并將在較長一段時間內(nèi)處于這種狀態(tài)”。

　　新華網(wǎng)北京5月21日電(記者 萬方)就在人們堅信樓市將走向分化，一線城市樓市依然堅挺的同時，北京一處樓盤傳來“零首付”購房的消息。消息一出引起一片嘩然，開發(fā)商以此作為促銷手段和噱頭并不罕見，但在房價居高不下的北京卻屬首例。

　　新一輪觀望潮侵襲之下，房企正經(jīng)受著深度調(diào)整期的煎熬。在庫存高企、銷售承壓的雙重壓力下，有業(yè)內(nèi)人士表示，當前房地產(chǎn)市場已逐漸步入買方市場，樓市迎來“小拐點”。

　　“零首付”首現(xiàn)北京 打政策擦邊球

　　推出“零首付”促銷的珠江四季悅城位于北京東五環(huán)外，經(jīng)記者向該樓盤銷售人員求證，開發(fā)商確實對十套房源給予“零首付”優(yōu)惠。據(jù)其介紹，有意購房者需先交15%定金，首付款由開發(fā)商墊支，而購房者需在半年內(nèi)將墊支的首付款還清。“這個優(yōu)惠活動一經(jīng)推出，已有不少電話打來咨詢，目前大概有500人排隊”，該銷售人員稱。

　　從反響來看，開發(fā)商墊支首付的招數(shù)確實賺足了眼球，對于部分資金暫時緊張的購房客來說也起到一定吸引作用。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，在市場不景氣的當下，開發(fā)商為了吸引更多的購房者，最終達到樓盤快速成交的目的。這種吸引眼球的促銷模式，其根源是市場趨冷。

　　那么“零首付”的促銷模式是否合規(guī)？對于購房客和提供貸款的銀行來說，是否存在風險？

　　張大偉指出，一般來說，墊首付有兩種。第一種是購房者與開發(fā)商合作，提高房屋的評估值。這種操作模式屬于騙貸，在最近幾年市場規(guī)范后幾乎絕跡。另一種是指在一定時間(一般為一年)內(nèi)，開發(fā)商允許購房者緩交首付。他表示，這種墊首付其實在打政策擦邊球。在我國期房預售制度下，各地建委取得預售的時間都早于銀行要求的抵押貸款時間。一般來說，在這個時間差內(nèi)購房者的首付停留在開發(fā)商賬戶中，銀行要求項目封頂后，才可以做抵押貸款，而各地規(guī)定一般是項目完成20%左右可以預售收取首付。所以這種墊首付可以說是促銷，并不違規(guī)。

　　珠江四季悅城的“零首付”模式更接近于第二種，雖然說其瀕臨政策邊界，并未違法違規(guī)，但仍然存在著風險。法律人士指出，對于金融機構(gòu)來說，這種操作手法誤導了銀行對于購房者資產(chǎn)、信用的評估結(jié)果；而從購房者來看，首付款仍要在短時間內(nèi)還清，對于那些本就購房資金不足的購房者，也存在到期資金不足，與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的風險。

　　房企日子不好過 樓市進入“小拐點”

　　自年初以來，多地傳來開發(fā)商推“零首付”樓盤的消息，但此類樓盤多聚集于二三線城市，此番在北京“現(xiàn)身”實屬罕見。這也引發(fā)了市場對于一線城市樓市的擔憂，一向堅挺的一線樓市難道扛不住壓力，也已“入秋”？

　　房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌對新華網(wǎng)記者表示，“零首付”在北京出現(xiàn)，在一定程度上表明，樓市下行情緒在一線城市有所蔓延，但仍需看具體樓盤及地理位置。

　　對于一線樓市中出現(xiàn)的這個信號，張大偉分析，應從需求比來看。從供應層面看，去年一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，這種情況下企業(yè)負債明顯提高，利潤率出現(xiàn)下滑，在市場不景氣的背景下，房企必須增加供應。從需求層面看，他認為一線二線城市的需求并不剛性，相比三四線城市，一線二線房價處于高位，一旦信貸收緊，需求可能出現(xiàn)明顯萎縮，再現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。

　　此外，房企對銷售業(yè)績的需要可能導致一線市場更看重跑量的作用。據(jù)統(tǒng)計，截至日前，34家房企公布了前4月的銷售業(yè)績，20家房企同比下調(diào)。加之一線城市房企大部分為上市企業(yè)，在業(yè)績和股價上承受更大壓力。在種種因素的作用下，一線城市的變化可能會出乎市場預料。

　　“零首付”現(xiàn)身北京，無疑給日前圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的拐點之爭再加了一味料。

　　在顧云昌看來，樓市目前已經(jīng)進入小拐點，“大拐點是指出現(xiàn)負增長，這種情況目前并不普遍，只在極個別城市出現(xiàn)；小拐點是指增速下降，從1-4月份的投資、銷售及房價數(shù)據(jù)以及目前市場表現(xiàn)來看，大部分城市已經(jīng)面臨小拐點，并將在較長一段時間內(nèi)處于這種狀態(tài)”。

　　顧云昌指出，造成這種變化的主要原因還是供需關(guān)系發(fā)生變化，而這種從賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)變，對于購房者來說呈現(xiàn)出利好趨勢，因為它意味著市場的力量會更多地推動房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新與競爭。