杭州如何消化天量庫存

　　證券時報記者 李小平

　　引發杭州樓市降價潮的天量庫存，并未隨開發商的降價促銷而下降。“住在杭州網”數據顯示，截至3月28日，杭州市區可售商品房房源為11.52萬套，較年初增加了2000多套，同比增長41.07%。

　　樓市庫存與土地供應直接關聯，2009年以來的土地盛宴是杭州樓市供大于求的首要原因。不過，杭州本身吸附力下降、潛在購買力放緩、潛在庫存量過大也是導致杭州天量庫存的原因。

　　庫存變動路徑

　　在杭州樓市庫存的變動軌跡中，2011年和2013年的增長較為明顯。

　　數據顯示，2011年，杭州市區(含蕭山、余杭)共成交商品房4.26萬套，同比下降39.2%。雖然成交大幅下滑，但商品房新增供應量僅下滑5%，為7.89萬套。供求失衡使得杭州樓市庫存逐月上升，至2011年底，杭州市區商品房庫存已經從年初的4.03萬套上升至7.88萬套，增長118%。

　　樓市調控導致的成交縮水，是杭州樓市庫存增長的重要因素。2011年1月，被稱為“史上最嚴調控措施”的“新國八條”出臺，在“限購”及隨后出臺的“限貸”政策影響下，各地樓市迅速萎縮。

　　以杭州為例，該市2011年新建商品房成交量較2009年的高點減少了6.87萬套，降幅超過六成。查詢杭州樓市2011年報告，庫存危機被多次提及。

　　2012年2月，杭州樓市終于不堪重負，掀起了一輪全方位降價潮，沉悶的市場得以激活。雖然當年9萬套的新增供應量創下了歷史新高，但合計銷售8.5萬套。

　　進入2013年，杭州樓市庫存再度開始攀升。2013年2月庫存破8萬套、6月破9萬套、9月破10萬套。到了2013年底，杭州商品房可售房源量攀升至11.32萬套，遠超北上廣深等一線城市。若按照2013年的月均成交量來計算，需要16個月的時間予以消化。

　　年終信息顯示，2013年杭州新建商品房成交為8.59萬套，在銷售成績沒有明顯增長的情況下，新增供應量卻達到了11.58萬套，供應面積同比增加359萬平方米，漲幅達35.3%。

　　近兩年杭州樓市供應量之所以陡增，要追溯至2009年以來的土地盛宴。以地王頻出的2009年為例，當年杭州市區土地出讓金達1054億元，位居全國城市首位，緊隨其后的才是上海的1043億元和北京的928億元。

　　潛在購買力放緩

　　杭州樓市去化不盡如人意，與當地潛在購買力增速放緩不無關系。

　　基于較發達的經濟和優美的環境，杭州源源不斷地吸引周邊區縣的購房人群。數據顯示，2013年外地戶籍購房者占到杭州主城區成交的42%，雖較2012年提高4個百分點，但不及2011年48%的比例。

　　近年來，以外貿和制造業為主的浙江經濟持續不振，2013年杭州規模以上工業增加值累計同比增長8%，為2010年以來的最低增速。經濟增速的放緩，對區域實際購買力和杭州樓市信心產生較大沖擊。

　　杭州市統計局數據顯示，2011年至2013年，杭州市的常住人口與戶籍人口差，即人口凈流入雖然基本保持穩定，但已呈現下降態勢。2013年全市戶籍人口706.6萬人，常住人口884.4萬人，差值為177.8萬人，這一數據較2012年有所下降。

　　上述差值曾從2007年113.9萬人迅速增至2010年的181.4萬人，換而言之，杭州城市吸附力有所下降。

　　對北上廣深而言，一線城市的發展機會引來一批又一批的畢業生，這些涌入的年輕人，也是未來的潛在購買力。

　　與之相比，杭州卻只是浙江人的杭州。杭州樓市的購買人群中，來自溫州的成交量曾一度超過2成，但這2年溫州經濟自身難保，當地人即便心系杭州，購買力也在下降。

　　購房者年齡方面，去年的杭州樓市成交中，33歲以下人群為購房主力，占比60%左右。而2005年到2013年，杭州18歲~35歲人口占比由26.9%下降至25.1%，從相關數據來看，人口結構的變化趨勢同樣不支持成交持續上漲。

　　自2013年10月開始，杭州樓市持續一年的高成交量開始下滑，按照目前的成交量，連續6月交易萎縮已成定局。

　　另據搜房網調研數據，我國購房者的置業周期2013年10月明顯延長，一年內準備買房的人群占比不到37%，而2013年5月的調研數據為49.6%，下降明顯。原因是2011年限購壓抑的需求已基本釋放，而新的剛需群體仍處于培育期。

　　天量背后的天量

　　記者注意到，杭州樓市目前的天量庫存，僅僅是已領出預售證房源的存量，也就是隨時可以供購房者購買的房源，其后還隱藏著另一個天量潛在庫存。

　　出于營銷策略需要，一些樓盤不會一次性申領出全部房源的預售證，而是分批申領、分批銷售。這部分房源數量有多少，很難有確切的統計數字。這些難以估算的潛在存量，就包括一些套牢中的開發商。

　　譬如，中華企業(600675)和雅戈爾(600177)。根據公告，前者在2013年報中對杭州中企御品灣項目計提1.1億元的存貨跌價準備。該項目是中華企業2009年12月以1.8萬/平方米的樓面價拿下，創下了當時區域內新地王，預計今年6月首開。2013年6月，雅戈爾曾公告為當初激進拿地付出了高達4億元的成本，宣布計提資產減值準備。

　　根據2013年住杭研究院資料，2009年~2012年，杭州市區(不含蕭山、余杭)還有43宗涉宅用地未開盤，可形成供應量達到336.51萬平方米，這相當于2013年全年的杭州主城區住宅的去化量。

　　上一波供地潮形成的庫存尚未消耗，杭州2013年土地市場吸金又創下1326.9億元新高，成交額位居全國第三，可建筑面積更是高達2156.7萬平方米。

　　統計顯示，杭州市區2013年僅住宅用地就出讓103宗，體量達到1277.18萬平方米(扣除已開盤的8個項目)。相當于2013年杭州市區住宅去化量的1.6倍，按照2013年的去化速度，可銷售20個月。

　　有研究機構稱，2013年杭州市場總貨值量為3000億元，當年銷售1599億元，真實去化率約為50%，屬于普通水平。但杭州2013年宅地出讓逾1300億元，將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。

　　記者從多家房企獲得證實，杭州市蕭山區負責人及該區國土局負責人日前開始拜訪開發商，推介今年出讓的土地。

　　其中一家被拜訪的房企負責人介紹，此次行程由蕭山區委書記親自掛帥，帶來土地推介手冊，講解今年的土地出讓計劃。

　　面對甚囂塵上的降價潮，為杭州樓市松綁的呼聲開始響起。透明售房研究院院長丁建剛認為，杭州樓市高庫存高風險，房價已經實現穩中有降，期待政府能夠實現李克強總理提出的分類調控，撤除或放松限購限貸等行政調控，以此穩定市場、穩定信心。