3天，8萬戶……

　　自住型商品住房項目“御景灣”申請登記不到一周時間，就點燃了京城對于自住商品房的無限遐想。據項目開發商公布數據，申請前三天時間，便有超過10萬個家庭注冊，近8萬家庭登記成功。由于申請者過于火爆的熱情，申請網站甚至幾度陷入癱瘓。

　　公眾熱情的背后，是無法改變的事實——約2000套房源無法滿足所有申請者；項目處在東五環外，顯然也不適合所有申請者。

　　那么，申請者的熱情到底從何而來？答好下面幾個問題，自然能夠得到答案。

　　【探訪】

　　京城

　　最“熱”荒地……

　　數萬人競爭的“自住房”，如今到底是什么模樣？昨日，記者按圖索驥，找到了“御景灣”所在地塊，只不過這里仍是一片荒蕪，堪稱京城最“熱”荒地。

　　“御景灣”所在的豆各莊地塊，距離東五環及京哈高速不足一公里。通往地塊的道路不算平坦，道路兩邊也沒有什么商業配套設施，只有些許小飯館和小門臉還在經營中。

　　也許是這里受到了太多關注，雖然工地還沒有太多開工的跡象，但已開始修建圍擋。被一片土黃覆蓋的工地上，部分地區畫上了白線，不知是否是開挖地基的標記。

　　由豆各莊地塊向南，是附近最大的社區之一——富力又一城。這里的配套設施明顯更為齊備，房價已達到3萬元每平方米。

　　圍繞豆各莊地塊周邊地區，還有京城雅居、朝豐家園等多個社區，由于環境、房屋質量不同，各個社區的二手房價均不同，最低房價僅有2萬2千元左右，而最高報價則達到3萬1。

　　自住房開始申請，給周邊房市帶來了影響。一位中介表示，自住房銷售消息發布后，來附近看房的多，但真正交易的少，不少人還是專程來了解周邊房價真實情況，以比較自住房是否實惠。不過也有中介工作人員表示，自住房的建設，最終會提升周邊房價的總體水平：“人多了，周邊設施都要提升。而且這是恒大在北京的面子工程，肯定質量要好。”

　　主筆 吳楠

　　制圖 宋溪

　　誰在申請自住商品房？

　　答案：所有人，大多數只是分母

　　2013年落實2萬套自住房土地供應，明年再供應5萬套，因此申請者不用扎堆申請……“御景灣”項目申請火爆的消息一出，便有專家如此解讀。

　　然而“安慰”性的解讀，其效果遠沒有“比周邊商品房便宜30%”這一魔咒來得劇烈——2000套房，8萬戶申請者意味著1比40的中簽率，如果在未來一周內，申請者繼續增多，那么自住房中簽概率將直逼機動車搖號——何況只搖一次。

　　眾多的申請者，源于自住商品房的低門檻，按照自住商品房相關規定，京城擁有購房資格的所有人，都有資格申請自住商品房。這其中遠不只是亟須購房安家的無房戶，還包括擁有一套住房仍能購買二套住房的京籍戶，父母擁有多套住房的無房成年子女等等……

　　亦有一個巨大的群體在期盼自住房，遵照相關規定，保障房輪候家庭、京籍無房家庭（含年滿25周歲的單身無房戶）均可優先購買自住商品房。根據北京市住建委官方網站公布數據，截至12月3日，北京市擁有經濟適用住房輪候資格的備案戶為94094戶，限價商品住房（兩限房）備案為203987戶，光解決這些人的住房，就需要150個“御景灣”。

　　買到自住房有啥好處？

　　答案：如房價繼續上漲，收益將近百萬

　　無利不起早，十萬戶家庭搶2000套自住房，利益因素必不可少。除了“比周邊商品房便宜30%”，自住商品房還有更大的投資價值，一算便知。

　　以“御景灣”項目為例，該項目所處東五環外豆各莊地塊，已有多處商品房小區，目前二手房售價2.4萬至3萬元不等。取其中間價位2.8萬元，這一價格就比“御景灣”的2.2萬元單價高出約30%。

　　據開發商透露資料，“御景灣”以90平方米兩居戶型為主，假設申請者“張三”有幸購得該戶型房產，其房屋總價約為198萬。

　　按照30%的首付款比例，張三需要付出60萬的首付款，并通過“公積金+商貸”的組合貸方式獲得30年期貸款，月付7738.57元利息。

　　按照3年建設期、5年持有期計算，張三在購買“御景灣”8年后，能夠保證獲得售房資格。假設北京市房價以每年5%的速度上升，8年后“御景灣”的周邊房價，估計將升至4.2萬每平方米。

　　這就意味著，張三通過60萬首付購得的自住商品房，8年后將價值378萬。此時如果將該房產賣出，除需要繳納54萬的收益差價款和補足貸款，可獲得近百萬的凈收益。如果京城房價升速超過預期，張三的收益還會更大。

　　說白了，買到一套自住商品房，等于每年增加十萬凈收入。如此“便宜”，誰不愿占？

　　優先戶真買得起自住房？

　　答案：悖論仍無解，你懂的

　　自住房申請規則中，有一則暗藏的“悖論”，很少被人提及——享有優先購房資格的保障房輪候家庭，真的買得起自住商品房么？

　　想要搞清這個問題，還要算上一筆賬。假設輪候家庭購房上限是家庭總資產加上收入水平所確定的最高貸款額度。那么以三口之家的經濟適用房申請戶為例，以《北京市人民政府關于印發北京市經濟適用住房管理辦法（試行）的通知》計，三口之家的家庭總資產凈值不應超過36萬元，年收入則低于45300元。

　　按照銀行相關規定，貸款人貸款月還款必須控制在收入的50%以下，這也就意味著，三口之家的經濟適用房申請戶，最高可承受的月還款額約為1900元，對應30年期公積金貸款，可貸款額度不足38萬元。換言之，就算其“傾家蕩產”買自住房，最高可承受的房價也不到80萬元。

　　即便用標準最高的兩限房四口及以上家庭進行以上計算，其可承受的最高房價，也不過176萬元，仍不足以購買“御景灣”90平方米戶型。

　　那么，到底是有關部門搞了烏龍，還是優先戶們都能“無中生有”？這一問題的懸念，還要等到自住商品房真正銷售時，才能最終揭曉。

　　【自述】

　　“跟汽車搖號一樣，

　　干嗎不試試？”

　　武穆（化名，自住房申請者，單身無房，父母有房）：說真的我不是太想買這個房子，都是朋友“攛掇”的，老說你有申請資格，干嗎不試試？所以就申請一個吧，現在剛是網上申請，是不是還得現場交材料啊？到時候我去不去就再說吧。

　　不過我確實有優先資格，雖然爸媽有房子，我也有地方住，但我屬于京籍無房戶，而且我還申請著保障房呢，符合優先條件，我估計符合優先條件的人非常多，如果這些人都是真想買的話，普通申請者肯定是沒什么機會的。這就跟保障房搖號是一個道理，這點房子還不夠符合優先條件的人分呢，普通申請者就是跟著起起哄，當個分母。

　　這個項目申請人多我覺得是必然的，一來這個是第一個項目，知名度很高——恒大么，足球踢得挺火的。我覺得第一個項目，質量應該比較過關，因為大家都盯著看呢，性價比估計高。二來這個陣勢比較嚇人，3天就8萬戶申請到了，還有不少擠不進來沒申請著的呢，跟汽車搖號一樣，都想著趕緊試試。還有就是我這種湊熱鬧的，以觀望為主。不是說我肯定不買啊，我朋友就勸我一定要買，這不比買股票靠譜多了？

　　購買時8年后

　　房屋總價 198萬378萬

　　周邊房價 2.8萬4.2萬

　　總支出60萬60萬+貸款支出

　　差價款（378-198）×30%=54萬

　　總收益房屋總價-總支出-差價款

　　約等于 100萬

　　自住商品房收益幾何？