南都訊 記者張艷芬 “穗六條”出臺半月,對外地客和郊區剛需盤影響最大。南都記者昨日采訪多家中介發現,新政對越秀、荔灣、天河這樣的中心城區一手及二手住宅市場影響輕微。不過,業內普遍認為,這輪調控明顯比今年春天的首輪調控“藥力更猛”,此前火熱的蘿崗、南沙、華南等郊區板塊已呈現一定程度的市場萎縮,這種情況或將持續到明年第一季度。
一手:蘿崗等郊區剛需盤量跌價止
房地產業內人士普遍認為,這次“穗六條”最核心、見效最明顯的政策是“提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)”的條款。
從業9年的中介黎先生說,“穗六條”以來網簽量和價格呈現一定萎縮,加上一手樓盤到了12月份便習慣性屬“傳統淡季”的不利因素疊加,此前剛需旺盛的區域暫時冷了下來。
該人士說,目前一手樓的貨源去向,約30%屬剛需,40%屬投資,另外30%屬改善型需求,其中剛需和投資又以外地客為主。他認為,這次新政對一手樓市的打擊比今年初的調控更為嚴厲。黎先生說,“穗六條”出臺之前,花都、蘿崗、南沙、番禺等剛需盤較熱的板塊都已降溫,但開發商也不會降價,買家處于觀望態度,他預計這種情況會延續至明年第一季度。
二手:老區價穩全市略微回落
社保和個稅從連繳1年變為連繳3年的新政,對二手樓市場同樣產生影響。
滿堂紅研究部高級經理周峰說,目前廣州有數十萬二手樓潛在客戶,其中超過九成客源是非廣州市戶籍。
滿堂紅提供的數據則顯示,11月19日新政實施以來至月底,環比19日之前的兩周,成交量只有190宗,環比跌13%,成交價環比輕微下跌1.2%。周峰說,12月作為二手樓的傳統旺季,環比跌幅超10%并不常見,調控火力立見,不過,對于像越秀這樣的老城區,“即便成交量是零,樓價也不會跌”,他說,新政影響下,未來將比11月份下跌5%-7%左右。
而根據合富置業的成交數據統計,2013年11月廣州二手住宅成交均價為22021元/平方米,環比2013年10月微降1.8%,同比2012年11月上升17.1%。與往年同期相比,二手樓價雖仍出現漲幅,但與之前數月相比,11月二手樓價同比漲幅已有所收窄。
合富置業的報告顯示,在廣州二手住宅市場當中,非廣州戶籍買家購房比例一直都穩定在六成左右的水平,根據統計,11月1-17日新政出臺前,非廣州戶籍買家購房量占整體交投的65%,而到11月18-30日新政出臺后,非廣州戶籍買家購房占比小幅回落到61%。
不過,也有中介觀感不同,在越秀區東山工作的一名中介甚至者說,“穗六條”出臺后更多客戶買二手樓,感覺市區市場更旺,他認為新政之后所在區域比原來多了20%的客源,“業績好過之前兩個月”。
配套政策評估
二套首付升級影響不大
至于另一個新政,二套房貸首付從六成增加到七成,業內普遍認為影響不大。
合富的分析報告稱,對改善型置業者來說,按揭購房的首付款支付壓力大于新政出臺前,導致新政后二套房貸購房占比出現下降的現象。根據合富置業的成交數據統計,11月1-17日新政出臺前,二套房貸購房個案約占整體成交的13%,而11月18-30日新政出臺后,二套房貸購房占比下降到9%。
該報告稱,由于二套房貸首付提升,購房者從銀行可獲取的貸款額也相應減少了,導致房貸購房與一次性付款購房在資金支出的差距較新政前有所縮小,而且在年底房貸額度緊張的狀況下,以一次性付款方式購房的買家,與業主議價時往往更占優勢,因而促使新政后改善型購房個案中一次性付款占比較新政前明顯增加。