昨日，西安市政府辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，意見共7條(業內簡稱“西安七條”)，加強對樓市的調控。

　　“西安七條”具體啥內容？此時推出是何用意？又將產生哪些影響？

　　“西安七條”要點

　　1

　　按計劃均衡供應住房用地，嚴格商品住房銷售管理，確保年度房價控制目標順利完成。

　　2

　　對新申請預售的商品住房項目，參照周邊前期項目價格，引導開發企業合理定價，對定價高、漲幅大且不接受價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　3

　　繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸和稅收政策，嚴肅查處住房騙購、違規信貸等違法違規行為。

　　4

　　進一步加大中小套型、中低價位住房用地供應，確保2014年住房用地計劃供應量在2013年的基礎上增加10%。建立保障房土地儲備制度，優先向保障房項目供地。

　　5

　　加快推進廉租房、公租房并軌，實行租補分離、階梯租金，逐步增加廉租房、公租房的供應量，構建以租賃性保障房為主的保障房供應體系。

　　6

　　建立房地產開發項目立項、土地、規劃、建設、銷售等管理信息共享平臺，嚴厲查處炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等各類違法違規行為，對存在嚴重違法違規行為的開發企業，國土部門要限制其參加土地競買，商業銀行不得對其發放新開發項目貸款，稅務部門要對其項目土地增值稅進行稽查和清算。

　　7

　　各有關部門要加強對房地產市場的監測和統計分析，適時向社會發布住房用地供應計劃、供應時序、宗地情況和供地條件、商品房住房交易和租賃等權威信息。

　　【解讀1】

　　意在調控連續性

　　多位房產專家接受本報采訪時認為，“西安七條”的發布意在厘清十八屆三中全會后業界對樓市的多種猜測，確保樓市調控政策的連續性和穩定性。

　　“‘西安七條’中再次重申的限購、差別化住房信貸和稅收政策，是在給市場以明確的預期，政府對房地產市場調控的決心是不會改變的�！蔽靼步煌ù髮W房地產研究所所長楊東朗教授說，十八屆三中全會出臺的改革決定中，提出將放開農村集體土地流轉，還有此前一些聲音對小產權房“轉正”問題的誤讀，使得一些人對房地產調控將放開抱有幻想。

　　資深房地產評論人士李連源也指出，“西安七條”中盡管大部分都是對以往規定的重申，但其最終目的是規范房地產市場的經營行為。而“增加住宅用地供應”和“加快保障房建設”，則為市場釋放積極的信號。

　　此前西安市房管局針對“無證售房”問題出臺禁令，李連源認為，這種情況下，“西安七條”明確提出嚴厲查處炒地、捂盤惜售、哄抬房價、變相漲價等各類違法違規行為，也意在針對大量樓盤被禁售，需要規范市場，防止企業借此出現捂盤現象。

　　【解讀2】

　　明文重申“限價令”

　　開發商：影響不大

　　對于“定價高、漲幅大且不接受價格指導的項目，暫不核發預售許可證”的規定，開發商劉女士稱并不意外，“以前就是這么執行，只是沒見過明文規定�！�

　　據了解，盡管西安此前沒有明確發布“限價令”，但去年以來，房企在申請預售許可證時，一直都需要在西安的房管和物價部門進行樓盤價格備案，而且是“一房一價”。房管部門會針對備案價格提出一些指導意見，比如將該樓盤周邊同類別房源的平均價格提供參考，對企業提出價格指導意見，如果企業備案的價格超出指導價格過高，需要說明實際理由，如果理由不被采納，企業需重新調整價格。

　　開發商尹先生認為，“限價令”明文重申，對房企的影響并不大，“現在市場供應充足，但是銷售不理想，企業如果將樓盤定價太高，誰會愿意買呢？所以政府對價格提出指導意見，我們是樂于接受的�！�

　　房地產評論人士李連源認為，房地產指導價格還可以考慮提供10%左右的浮動水平，比如西安曲江某個區域去年均價在7500元左右，今年這個區域的價格增幅可以控制在10%以內。如果今年年初這個區域中某個樓盤的預售價格漲幅超過750元，政府可以提出指導意見，或暫停發預售證。而且對普通住宅、花園洋房等不同類型商品房應分類提供價格指導。

　　中國城市經濟學會理事、長安大學城市研究所所長王圣學則認為，西安樓市以剛性需求為主，政府可以減少對一般商品住房的價格指導。

　　【解讀3】

　　租補分離、階梯租金是改“暗補”為“明補”

　　針對“西安七條”中第五條“廉租房、公租房并軌，實行租補分離、階梯租金”的相關規定，西安市房管局相關部門負責人說，目前，西安市廉租房主要面對的是城鎮低收入家庭，公租房面向的是中等偏低收入家庭、務工人員、新就業人員等群體，二者因性質不同，在適用對象上還有區別。推進廉租房、公租房并軌的要求，主要是要將這兩種性質的房屋房源實行并軌，統稱為租賃性質的住房，這些房屋將來都可以向原來的公租房適用群體和廉租房群體出租。

　　在實行租補分離、階梯租金的具體做法上，將會把房屋以統一的價格低于市場平均價格出租，但是面對不同的保障對象，分別發放不同數額的租金補貼，即在補貼的時候，根據實際租住對象加以區分，如低保人群、城鎮低收入家庭、中等偏下收入家庭等區別對待�！凹窗言瓉淼陌笛a(現在租金交的少，視為暗補)改變為明補(將租金補貼按照不同對象，以貨幣的形式發到補貼對象手中視為明補)。目前，具體的操作和實施辦法，省上有關部門已經初步征求各方意見和建議�！�

　　該負責人表示，今后租賃性保障房將成為今后保障房的發展趨勢，保障房建設也將以租賃性質的住房為主，銷售型保障房為輔。“目前，這一項工作也是由各地根據自己的實際情況，逐步加快推進�！�

　　【觀察】

　　二線城市密集出臺調控新政

　　十八屆三中全會以來，已有4個一線城市“北上廣深”、8個二線城市武漢、南昌、廈門、南京、長沙、沈陽、杭州、福州等接連“加碼”調控樓市，此外，鄭州在三中全會前出臺調控令。相較以往的調控政策，“調控大軍”都將目光鎖定在二套房貸首付以及土地供應方面�？硕�瑞房價西安首席分析師曾啟飛認為，近期全國普遍房價上行壓力加大，是導致這輪調控的關鍵因素。

　　長期關注樓市的市民楊元燊在仔細比較各個城市的本輪調控政策后提出疑問，為啥南京、廈門、杭州等城市提出“二套房首付比例提高到七成”這樣的嚴厲措施，但西安的七條意見相對平緩？

　　李連源認為這主要是因為西安房價整體基數較小，且一直處于較為合理的區間�！拔靼材壳笆且粋�以剛需為主導的市場，如果我們把政策門檻提得過高，將會拒絕許多因剛需而需要換房的人，因此不適合提高二套房付款比例�！痹鴨�飛援引數據稱，今年1~10月份，西安一些主流項目的房價累計漲幅在5%以內，整體表現相對平穩，因而再出臺相關措施對房價的影響作用會相對有限。本組稿件由本報記者

　　陳琳袁小鋒采寫